[分析] 新竹透天徹底研究

市心、平地、山坡地、集村、乙工、小木屋…新竹透天好精采！
日前高鐵局標售竹北高鐵特區住宅用地，吸引包括台中新業建設、駿億電子、新光人壽等公司前來搶標，最後何姓民眾等4人以每坪44.85萬元得標，並以高出底標15.86萬元、每坪溢價54.7%幅度，寫下竹北高鐵特區住宅用地標售史新高。大新竹地價越來越高，連帶使得大樓房價水漲船高，在可預見的未來，因為成本高漲的關係，住宅區土地興建大樓的比例將成為常態，這也使得透天產品將愈顯稀有，因此現階段將是入手透天的最後良機。(本文同時刊登本月最新「壹房市」月刊)

Point 1：透天型態　豐富多元

和其他地區相比，大新竹的透天型態堪稱豐富而多元，由於竹苗多丘陵，透天厝的型態也多遷就地形特性，加上本區早期多為農業型態的生活方式，因此奠定了各式各樣的透天產品，居民對各類型透天的接受度也相當高。簡單來講，除了一般的市中心透天、市郊透天、平地透天、山坡地透天外，包括集村農舍、獨棟農舍、乙工透天，甚至買地造屋（小木屋）等，都是本區常見的透天型態。

Point 2：透天分類　琳琅滿目

若將透天型態進一步分類，可分為「地段型」、「地目型」與「外觀型」三大分類。所謂「地段型」就是市中心、市郊、平地、山坡地這種分法；「地目型」就是住宅區、甲建、乙建、丙建、乙工、丁工、農地等；「外觀型」最簡單，就是平屋頂、斜屋頂、獨棟、雙併、連棟、疊層等。消費者在面對琳琅滿目的透天產品時，往往只單純的意識到這是獨棟、雙併或連棟式的透天，少數消費者可能會留意這是平屋頂還是斜屋頂透天，只有細心的消費者會思考透天產品的土地使用分區為何。

Point 3：地目　決定透天價格

實務上土地使用分區才是決定透天產品身價的最重要因素，建商通常將透天產品的價位比例粗分為土地與建物兩部分，土地約佔60%比例，建物約佔40%比例。換言之，建商的土地進貨成本便決定了房子售價的六成。而地段跟土地使用分區也有連動關係，位於傳統觀念上較為優越的地段，其土地使用分區往往是純住宅區，都市計畫內還會有第一種住宅區的界定，傳統上對土地價值的認定，一般是都市內住宅區＞甲建＞乙建、丙建、農地（平地）＞乙工、甲工、丁工＞農、林牧用地（山坡地）。因此，消費者除了可從地段來檢視透天的身價外，土地使用分區也有助於了解行情。

Point 4：住宅用地　價值最高

舉例來說，某筆位於新竹市中心的透天案，土地使用分區為住宅區或第一種住宅區，不僅生活機能強，聯外交通也相當便利，由於該案地價勢必高於其他區地價，因此依照常理，這樣的透天案價格也會高於其他地區相同坪數、相近規劃的透天案。又例如，某筆位於竹北西區農田旁的透天案，土地使用分區是甲種建築用地，性質上屬於住宅區，其土地成本便高於同區域的農地，因此此類透天的成本與價格便會高於同區域內相同坪數的集村農舍產品。

Point 5：參觀透天　了解價格

消費者在參觀坊間琳琅滿目的透天案時，若能了解其土地使用分區，便能了解為什麼同樣是相同坪數、相近規劃的透天，價格差距會如此明顯的背後原因。至於規劃設計、建材設備，當然也很重要，但並非決定價差的主因，主因還是在於土地成本與提供的坪數大小。一旦了解透天價格的成因，對於未來的出價、議價都會很有幫助。接下來就是要了解透天產品在規劃設計上的理由。

Point 6：市區地貴　地坪就小

不管新竹市縣，只要位於當地市中心的黃金地段或黃金生活圈，地價一定高，在考量總價負擔上限的情況下，這類的透天地坪通常就會寧小勿大，所謂的小，大約是23坪上下，超過28坪就算大了，建坪多控制在68～78之間，通常採連棟式透天規劃，車位為1樓停車方式，有的透天會設置電梯，有的則沒有，總價通常在1688～1888萬。郊區透天要看定位，如果是一般連棟式透天，總價約在900萬上下，若為獨棟、雙併型產品，配合30～40大地坪、80～90大建坪，總價通常上看1200～1400萬。

Point 7：集村農舍　風波未息

值得一提的是，竹北、新埔、竹東一帶興起所謂的集村農舍，這類產品以大地坪、大建坪的規劃設計，或相對低廉的價格，吸引消費者的目光。集村農舍，顧名思義，是以集村的方式興建農舍社區，消費者必須透過購買農地、取得農民資格，然後再以一照一建方式，委由專業團隊代為興建透天。由於獨棟農舍的豪宅化發展已漸偏離政府制定相關法規的原意，政府在打擊獨棟農舍時，風颱尾掃到集村農舍，讓購買集村農舍的消費者背負「假農舍、真豪宅」的黑鍋，所以近期銷售集村農舍的業者都低調因應。

Point 8：山坡地透天　請慎選

山坡地透天是存在已久的透天型態，土地使用分區多為丙建（山坡地），部分為乙建（鄉村區），此類透天通常搭配斜屋頂外觀，以便和起伏的山巒做意象上的連結。近年颱風頻仍、土石流災害，頗讓部分消費者聞山坡地透天色變，但只要謹慎挑選，還是能挑到好房子的。打聽山坡地透天社區是否有保障簡單做法，一是詢問附近居民當地近年狀況，像是有沒有淹水、土石流、地層滑動、路基鬆動等；二是請建商提供水土保持證明、無順向坡證明（地質探勘資料文件）及邊坡防護相關資料；三是上網搜尋相關新聞與討論區。部分專家會建議不要急著買預售型態的山坡地建案，最好等成屋三、五年後，確定沒問題再買，雖然這主意不錯，但對於購屋置產的消費者來說有點緩不濟急。

Point 9：乙工透天　灰色地帶

前幾年乙工建案鬧得沸沸揚揚，所謂乙工建案，就是乙種工業用地的建案，就是坊間俗稱的工業住宅。但嚴格來說，工業住宅是不適當的稱呼，因為工業用地不能做住宅使用，頂多做一般商業設施或事務所使用，所以這類型的推案大多以一般商業設施為名目來銷售，至於消費者購入後是否要做為住宅使用，就是各憑良心、是住戶自己的選擇了，乙工建案的灰色地帶也就在於此處。但不可否認的，由於乙工地價遠較住宅用地低廉，再加上部分縣市政府訂有所謂的「總量管制」限制，在房價高漲的今天，乙工挾價位優勢，依舊吸引部分消費者的眼光。與乙工有異曲同工之妙的甲工和丁工，同樣是工業用地，但相關限制更為嚴格，為了符合法規限制，坊間常見的甲工、丁工建案多為大地坪、大建坪、室內挑高的透天產品。

Point 10：買地造屋　一圓農夢

俗稱小木屋的買地造屋在竹苗一帶相當風行，許多有錢有閒的科技公司高層或傳產老闆都是買地造屋的忠實信徒，他們在這裡退休、渡假、種菜，以及養生，過著一種「帝力於我何有哉？」的半農生活。買地造屋的運作模式，主要是有一組專業團隊負責整合位於山裡面的農林牧用地，將其整地、分割，並進行綠美化後開始銷售，銷售的主要物件是土地，蓋小木屋則是加值服務。雖然買地造屋的利潤豐厚，但推案業者初期要投入的資金與人物力成本不低，再加上要溝通的人事與法令環節相當繁瑣，因此雖然投入者眾，但真正在該領域獲利且奠定口碑的團隊寥寥可數，一般已購客也偏向和認識的朋友介紹購買，形成一個小型生態圈。

結論：選適合自己的就對了！

本文不擬探討土地使用分區的對與錯，站在消費者的角度，適合自己的就是好房子。消費者在面對這些目不暇給的透天產品時，除了要考量價格與規劃設計外，也要充分評估自身對產品缺點的承受度，像是市中心透天生活機能強，卻要忍受高房價與空氣污染；山上的房子空氣新鮮、視野景觀佳，但生活機能匱乏；集村農舍相對便宜，但要受到五年內不得轉售的限制…沒有絕對完美的房子，只有相對較佳的產品，這是消費者應有的認知。