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某年某月某天，我參與了一場台北的提案，就是代銷要去建商提案的那種。
提案之前，我聽到X悅廣告也會去，就順口問了代銷老總：「我們底價多少？」老總說48萬，我就說可能不行，因為X悅沒在出零頭的，都直接上整數，要有50萬的心理準備。老總說不用擔心，這個業主合作十多年，他都已經綁好了，其他家只是陪榜。
後來進了建商辦公室，內線趕緊出來比了個「give me five」的手勢，果然是50萬！我心裡暗叫不妙，之後進了會議室，建商董仔對老總說：「我們合作十幾年了，我還特地把股都帶來聽簡報，別說我不挺你，上一家代銷開到52萬了，而且還壓保證金1000萬….」
圈圈叉叉勒！明明就是50萬，董仔竟然自動加碼2萬？
情和義，值千金，遇到萬金就拋棄….什麼十幾年的交情？真是況丟鬼！
後來這案子當然就沒接到，除了輸在財力與品牌外，同時交情也根本不足恃。
為什麼要講這件事情，不少消費者常抱怨房價高漲，並將責任歸咎於建商，其實我看到的是，房價高漲絕對不是單一因素引起的，它是整條供應鏈的問題，單就產業本身來看，除政府標售土地程序較為空開透明外，私人地主惜售，迫使建商高價搶地；代銷為了搶案子，高價接案也是原因之一；而投資客湧進，成交量增，進一步墊高價格。一般消費者處於相對弱勢，議價籌碼不足，只有含著眼淚帶著微笑入手。
既然如此，就有消費者認為，跳過代銷、直接向建商議價購屋，就一定可以買的便宜。
這樣想就太傻太天真了！
大部分的情況是，十個建商老闆，有十個都認會為自己的房子太棒太美了，怎麼可以賤賣？所以慢慢賣沒關係，反正價格會越賣越高，因此議價空間是受限的。
而代銷有時間壓力，可以操作價差，只要你出價不要太誇張，為了成交，他們總是會變出一套說法來賣給你。
中立來看，代銷是促成房價上揚結構裡的一環，但為了讓房子好賣，代銷同時也是促成建案優化的推手，這部分是見仁見智的。此外，代銷的確會向建商抽佣，這也是消費者在意的，不過消費者跳過代銷直接找建商買，並不代表一定省錢，因為建商通常會把省下來的佣金放到自己口袋，不見得會回饋給消費者。這就像你去買3C，原廠專賣店總是賣你建議售價，反而是代理商鋪貨的門市可以買到較低的價格一樣。
陸大這一篇講的很中肯啊,尤其是十個建商老板十個都覺得自己的房子好,這十年買房子的經驗發現真的找建商沒有比較便宜,代銷和建設公司自行賣的差異,總之,只要買到自己喜歡的房子,那些價格拉距戰就沒什麼好計較了~~不然住的不開心還不是自找的
如果板大是站在賣方的角度來看待房價
要這樣說 都是沒錯的啦
一般消費者
建議看看就好
如果 每個人接受這種言論
那竹北房價漲到50萬 也沒甚麼好意外的了
"十個建商老闆，有十個都認會為自己的房子太棒太美了，怎麼可以賤賣？"
這句話就很明顯的偏頗
事實是
就算建商老闆心裡不這麼想 嘴巴也要這樣說
你要給他當真嗎
目前房價就是炒作出來的
代銷為了接案 拼命墊高價格
看A建案開20
B建案就開個22 C建案以此類推
反正都有人埋單 建商跟代銷 當然都不怕阿
"現在不買 以後會更貴"
"你買不起 有錢人多的是 有錢人會來搶貨!"
"原物料漲 房價怎可能會跌!"
在我聽來都是話術
建材漲5% 房價就給他調漲個兩成
這麼棒的理由 房價不利用它來調高一下 怎麼可以
佛心來的 才會放過這個藉口
"惜售" 這句話真好用
我幻想
當…有一天
買房的人數 沒有建商蓋房子的速度快時
還會不會惜售
同意以上!
就像電視股市的老師如果推薦會員某支股票,大家都搶進去買,不用說也一定漲!
老師只要養固定粉絲,那老師一定有"話水會結冰"的通天本事.
這幾年房市漲的這樣,投資客實在太多了,房仲業者也太多了,政府應該下重手去蕪存菁一下!!
"惜售" 這句話真好用
我幻想
當…有一天
買房的人數 沒有建商蓋房子的速度快時
還會不會惜售
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想太多 …. 除了無預警的利空剛發生時會有這種現象外 , 市場會自行取得平衡
如果現階段建案賣都賣不掉 , 建商還會推二期來自己打自己嗎 ?
如果房價真能腰斬再腰斬到不符成本 , 建商會寧可賠錢也要推新案來照福無殼一族嗎 ?
偶也不爽這種房價 , 幾年前也曾幻想等房價腰斬後要買在台北市 , 問題是幻想終就是幻想 , 如果一直處於幻想階段 , 就永遠只是幻想 …
用力看空.唱空房價,然後低點進場,加入炒房行列…
這樣房價是會跌去哪裡?
園區就業人口 來來去去也不過就10萬人 是想炒到哪裡去
這10年剛好給站上大陸這個浪頭 走了10年多頭
現在自己看看世界 一片哀鴻遍野 還相信多頭無盡這種鬼話
現在是分紅費用化 大家手裡忽然多了很多現金 不是像以前一年一次股票
每月可動用現金變多了 可以負擔比較高的房貸 順勢就把房價頂上去了
是景氣太久了 大家都忘記不景氣長什麼樣子了是不是
園區就業人口 來來去去也不過就10萬人 是想炒到哪裡去
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房地美房利美炒房炒的爽歪歪時 還被那本A書 平為A+ 現在哩
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現在是分紅費用化 大家手裡忽然多了很多現金 不是像以前一年一次股票
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是景氣太久了 大家都忘記不景氣長什麼樣子了
園區就業人口 來來去去也不過就10萬人 是想炒到哪裡去
這10年剛好給站上大陸這個浪頭 走了10年多頭
現在自己看看世界 一片哀鴻遍野 還相信多頭無盡這種鬼話
現在是分紅費用化 大家手裡忽然多了很多現金 不是像以前一年一次股票
每月可動用現金變多了 可以負擔比較高的房貸 順勢就把房價頂上去了
房地美房利美炒房炒的爽歪歪時 還被那本A書 平為A+ 現在哩
是景氣太久了 大家都忘記不景氣長什麼樣子了
#5的這種理論 有點像是說威盛不會跌到10元 伍豐不會跌到30 晨星不可能跌到100同樣的意思
X星剛上市3XX元 , 不到幾個月剩1/3股價 , 房價有可能在幾個月內跌到剩1/3 ?
宏XX去年初300塊 , 今年上半年1300 , 難道房價有可能一年多就漲到4倍多 ?
就是有#9這些人喜歡曲解 又不是說幾個月幾天就讓你腰斬再腰斬
但SARS的時候海嘯的時候 短短時間就跌掉3成也是事實
上一波房市高點是1995 許多當時的房子 現在房價甚至也還不到當時的一半 這也歷歷在目
所以 千萬不要抱著房市會一直長 房價會抗跌 這種太天真的想法
現在是分紅費用化 大家手裡忽然多了很多現金 不是像以前一年一次股票
每月可動用現金變多了 可以負擔比較高的房貸 順勢就把房價頂上去了
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講這樣就外行了~應該沒當過科技新跪吧~
我寧可要股票~~
滿手現金不是費用化造成的 , 相反的費用化是讓現金變少
熱錢沒處去才是推升房價的主因
人們對於黃金又沒有實質需求 , 為何在股市大跌時反而大漲 , 道理是一樣的 !
2000年時 tsmc碩士新人的薪水是 38000 大學新人是33000
你說 這樣的薪水 貸得起1000萬 每個月要付55000的房貸嗎
股票?? 高高低低的 tsmc最低的股價是40 一些其他公司幾個月半年可能腰斬
每年發幾張 沒到開獎誰也不知道 你敢賭信用拿來買房 ??
現在總和是沒以前多 但至少每個月給你多少 新水單看得到
你是新跪不暸 這要舊跪體認過才知道
拿到手裡的現金 才是真的
To 13F,
你拿台積電當例子 , 但你真的了解台積電的薪水分紅狀況?????
你說 台積電發股票 如開獎 高高低低 誰敢賭?
那你以為台積電現在現金分紅 就不是高高低低 就不用睹??
你或許不知道 這幾季下來 台積電幾乎每季打八折的分紅 折減率高於EPS跌幅
你猜得到嗎?
你會說 每月月薪調高了啊 ?
你若是台積電的人 你就會知道調那15%, 就是把原本每季半個月的季獎金攤提到每個月罷了 所以扣除分紅 你可以領到的現金 根本沒有增加半毛錢
當然 原本的半個月季獎金攤提到每個月 是多一個保障 就是不管景氣好壞 都拿的到
但是15%月薪保證拿的到 就會決定你買不買房? 別無限上綱了..
扣除分紅 只看薪水單看的到的保障 以每年結算的話 嚴格說 跟以前幾乎沒差
看分紅的話 就更別說了 差很大就算了 稅可是多很多
還有 台積電的人 應該沒有人會覺得 現在制度會讓你過得比較好 比較敢花錢
你從2000年說起 我就跟你說 台積電從2000年開始 最差的一年是2002年的分紅
那年領2001的盈餘, 2001的EPS 約0.9, 有做滿2.5年的碩士 全額約9-10張
市值約60~70萬..
你知道台積電今年EPS 5.x (預估 ), 一樣年資的碩士 分紅約多少嗎?
<60萬也不意外.( 下一季分紅還要再打八折唷)…還要扣更多的稅
領股票時期 即便在最差的EPS那一年 , 都比現在領現金且EPS多六倍的情形下, 分紅領的還多…
你覺得會有人覺得現在的分紅 比較敢花錢?? 花的比較心安, 比較不害怕???
因此更敢勇猛貸款?
我周圍這些台積人 費用化之後 都是減少開支啦 其他公司的同學也是啦
但 我也是聽過很多人跟我說 費用化之後 更敢花錢 花更多的啦
但 這些人100%都是建商代銷說….沒有一個例外的
或許樓上的是例外
費用化的影響 也可以黑的說成白的
真令小弟佩服啊~
同意14F的大大
薪水是減少的
身旁的人都有同感
有錢的人…都是業外收入
分紅費用化後,
現在年資7~8年的碩士所拿到的現金分紅,
加上14個月的月薪
和當時只有2年年資的年薪(月薪+股票+現金分紅)差不多而已….
上述的股價以60元來算的話, 這樣算保守了吧…
我不是新跪,我是老跪!
以前拿百來萬都不用繳稅..
現在拿十幾萬就要繳稅..
是你..會不會想跪下去 m^^m
(不懂的代銷或仲介,請不要再刺激我們了> <)
分紅費用化的意思是..
以前公司股價如果是100元的話,公司給你3張,公司成本只有3萬,但你拿到股市賣是30萬(價差10倍).
費用化後,公司要實價課稅給政府,公司給你3張,他的成本就變成30萬,但大多公司會維持以前的成本3萬元,那就是給你股票333股或現金3萬元…
這樣了不了~
#13的意思是以前園區靠股票撐年薪,所以月薪,或者說現金都給很低
費用化之後,不得不結構調薪再加減發獎金把月薪墊高到可以看的地步,
所以每個月拿到的現錢變多了,可以負擔得起每個月繳多一點的貸款,
並沒有說總和變多了
以前是拿股票變現買房子,現在是拿死薪水繳貸款當屋奴…. 應該是這個意思吧
哀
該死的費用化
好人才一直流失
只有一堆新人爭35k
以前還可以拿股票的時候,
每次領去換算現金, 房貸可以還掉蠻多的比例.
現在雖然每個月有比較多的現金
但要慢慢還20年
絕對沒有當初一口氣還掉幾十萬的那種暢快~
以前沒賺什麼錢的公司一樣有股票分，現在沒賺錢的公司，更是趴下去吧，哪有紅利可分，只有在這個產業的人，才能體會費用化的痛。
下半年真的只有用"悽慘"兩字形容~
只有打上"蘋果光"的公司,下半年可能好一點…
不過如果8成的廠商景氣都不好,民眾就不消費了..
最後連有蘋果光的公司也會失色!
所以建商/代銷/投資客..未來你會看到什麼光??
樓上的,這還要問嗎?難道你沒聽過"就是那個光"嗎?
現在房價假如要靠科技新跪‥ 說起來實在太殘酷。別傻了，當老師可能還穩定一點。
它将使良好的电源，要看它是否对热
版主回覆：(04/04/2013 09:54:57 AM)
？？？
代銷用高價搶案？其實代銷比任何人都希望房價回歸到合理機制，接案子當然會評估區域市場行情後才會有的價格，重點應該是建商根本不看代銷的包裝、企劃與銷售能力，僅以“單價”取勝，然後再讓代銷背負炒房價的惡名，這是最真實的真相
代銷除了是促進房地產進步的關鍵，也會針對適合的客群建議建商運用適合的建材設備，但往往好意卻成為建商瘋狂加價的理由