土地佔總成本往往最高 營造成本次之 行銷與管銷成本相對較低
〔文／吉米陸〕一個建案是怎麼誕生的？當讀者在報紙上、大街上看到琳琅滿目的建案廣告時，這已經是後端作業了，前端到底是怎麼一回事？相信有不少讀者想要一探究竟。這些年來透過採訪工作，筆者有幸見識到建案從無到有的過程，現在就透過蘋果日報與大家分享。附帶一提，這裡所揭露的過程都只是一般正常的情況，不適用在豪宅、小木屋或其他特殊產品。
Q：建案誕生的源頭是什麼？
土地。在台灣，土地是所有推案的源頭，建設公司猶如加工廠，必須要有原料才能加工，而土地就是原料。就像是晶片加工一定要有晶圓(Wafer)一樣，除了極為稀少的地上權產品外，可以說沒有土地就沒有建案。
通常土地成本在建設公司總成本裡所佔比重是最高的，營造成本次之，行銷與管銷成本相對較低。例如：一模一樣的住宅分別蓋在台北市和屏東市，兩者房價絕對是天壤之別，這肇因於土地成本差距過大，這也就是為什麼台北市的房價總是高不可攀的原因。
Q：土地價格如何決定？
土地的行情是不公開、不透明、沒道理的，一般人或許以為建設公司老闆高不可攀，其實地主才是老大。建設公司老闆要想辦法透過叫做中人的土地掮客來牽線，事成之後，中人通常能分到成交價的1成做為佣金。土地價格是浮動的，而且隨周邊成交行情而機動調整，基本上易漲難跌。
例如：若昨天竹北高鐵特區的住宅用地每坪要賣30萬元，今天某建商用40萬元買到該區某塊住宅用地，隔天鄰近的地主們會將土地價格自動調漲到35萬到45萬元。至於土地的價格則以地目的不同而略有差異，同一重劃區內，商業區土地的價格會高於住宅區，而具備「水岸第一排」、「公園第一排」、「站前第一排」、「緊鄰學校」等題材的土地，價格也往往較高。
Q：土地成本低，房價就會低嗎？
通常不會。例如，A建商2年前以每坪25萬元買到某塊住宅用地，B建商1年前以每坪35萬元買到隔壁另一塊住宅用地，今年兩建商同時推案，產品定位相同。若以每坪35萬元的土地成本推估，B建商的產品每坪房價約在18萬元，那麼A建商擁有較低廉的土地成本，每坪開價理應低於18萬元？錯了！A建商的開價通常不會低於18萬元。
建設公司的開價，往往會以當時的房價行情做為基準，若房價行情走高，即便當年取得的土地成本較低，也會跟著行情來開價。如果A建商每坪16萬元就能獲利，但當時行情為18萬元，A建商會毫不猶豫地開價18萬元，以創造最大獲利。
Q：土地使用分區代表什麼？
代表這塊土地當初的定位與用途。房地產市場一好，各種基於降低土地成本的非主流產品就會紛紛出籠，像是「甲建」、「丙建」、「乙工」、「丁工」和「農牧用地」等。本文不擬探討複雜的法規背景，簡單來說，甲建位於農田旁，丙建座落山坡地，均可做為住宅使用，消費者不需具備特殊資格；而要將住宅蓋在農牧用地上，消費者需要取得農民資格，坊間的買地蓋小木屋和集村農舍便採用這種方式。
比較有趣的是乙工和丁工，從法規來看，兩者皆不宜做住宅使用，也不宜冠上「工業住宅」的稱號，用乙工建案或丁工社區來稱呼比較好。實務上賣方大多將這類土地規劃為住宅，而買方也做為住宅使用，彼此心照不宣。目前乙工社區的解套方式是登記做為「一般事務所」使用，透過管委會公約，可禁止在社區內從事工廠或其他工商業行為，維持社區的純住宅用途。
Q：建設公司賺多少錢才合理？
每家公司的總成本不盡相同，很難用一個統一的數字來比較。比較籠統的說法是最低3成，也就是總成本乘以1.3，即為建設公司基本上所設定的營收。這裡要留意的是，一個建案從推出銷售到完工交屋，通常要1年半到2年的時間，所以3成除以2年，每年不過1成5，只是每一間房子動輒幾百萬，每一筆建案動輒上億，3成換算成金額，也是一筆可觀的數字，往往形成消費者「建設公司賺取暴利」的錯覺。(jimmylu@gmail.com)
最低三成? 可以請問您的資訊是從採訪得來的還是有什麼試算公式導出的呢?