好房子的前提：堅固、安全、不滲漏水、牆面平整、動線合宜
〔文／吉米陸〕建設公司取得土地後，會向金融機構申請土地融資與建築融資，之前市場景氣大好時，建商取得土融和建融的額度都很高，依序約有7成和5成之多，再加上預售案是「先拿消費者的錢蓋房子」，所以才會出現「10億元的總銷金額，建商只要拿3億元出來就可以玩了」這種現象。現在景氣趨緩，銀行核貸保守，土建融分別5成和3成就算不錯了，有的銀行甚至只給5成土融，不給建融，讓部分建商在資金的運用上少了些彈性，也代表建商的口袋要夠深，才能在目前的景氣裡存活。
Q：景氣差是買屋最佳時機？
坊間有一個未經驗證的說法，大意是「景氣好的時候要買中古屋，景氣差的時候要買預售屋或新成屋」，這是因為景氣好，建材設備價格高，加上建商趕工，工人沒時間好好蓋房子，建築品質堪虞，所以寧願買中古屋。景氣不好，建商才會回頭花時間將房子蓋好，容易買到品質比較好的房子。
上述說法雖然失之偏頗，但也充分反映消費者在面對建商推案，心裡的高度不信任感。這種負面印象，是過去幾十年來部分劣質建商所種的因，要花很多時間才能降低這種不信任感。筆者認為任何時間都可以買房子，但若真的無法確認房子的施工品質時，寧可選擇口碑建商蓋的房子，若該建商取得營建署「建築開發業識別標誌」會更好。
Q：評鑑施工的重點在哪裡？
有關如何鑑定施工品質，網路上可以搜尋到很多資料，筆者在這裡不擬贅述，要特別強調的有3點。首先結構安全是所有房子最重要的項目，建議消費者以2002年完工交屋的房子為主要選擇對象，這是因為1999年「九二一」地震後，同年底營建署通過修改「建築技術規則」，全面提高建築物的耐震係數，並從2000年起實施。換言之，2000年取得建照的案子是依照較高的耐震規範來興建，相對較有保障。
其次，防水施工是消費者最能感受到的項目，電子業在生產晶片時有所謂的良率，蓋房子當然也有，不過由於每個工人的習慣不同，再加上營造廠監工品質也不同，導致良率參差不齊，最直接的反應就是房子發生滲漏水的問題。筆者認為，一個案子的滲漏水比例控制在5%以內是可忍受的，超過10%則會有大問題。以100戶的新社區為例，超過10戶都漏水，顯然施工品質有待檢討。
最後是外觀，這裡討論的並非美觀設計，而是牆面的平整度與動線規劃的合理性。一個及格的案子，室內外的磚牆和水泥牆應該都要抹得很平整、不會凹凸不平，也不會剛交屋就發生「白華現象」(磁磚接縫吐出白色沈積物)。透天產品的室內樓梯高度要夠、不會打到頭，屋頂瓦片要黏得牢，不會一拆即卸，浴廁地板的高度不會跟臥室和廚房有太大落差，免得一進浴廁就差點摔倒，這些都是很基本的項目，如果連這些基本的都做不好，遑論其他。
Q：自建自售比較便宜？
建商推案，有的採「一條龍」方式，從規劃設計、營造施工、再到銷售都自己來，像遠雄建設、昌益建設就是這樣。有的建商則只負責規劃設計，後端的營造與前端的銷售都外包出去，像豐邑建設、春福建設、雄基建設的銷售是委外的。「一條龍」式的建商就像「喝牛奶自己開牧場」一樣，所有成本自行掌控；委外的建商則專注在規劃設計與財務控管，其他像是施工與銷售都交由專業的營造與代銷公司來負責，有點類似高科技業「設計、製造、封裝、測試」的專業分工流程。
這裡要特別說明一點，無論「一條龍」或委外，對消費者而言都沒有太大差別，最大差別僅在於建商的總成本的高低。此外，消費者買「一條龍」式的建商蓋的房子，除非該產品定位本來就是低價搶市，否則並不會比較便宜。坊間「不要買代銷賣的房子，因為代銷會抽佣，所以比較貴」的說法其實是錯誤的，因為建商即使自售，省下來的代銷佣金(通常是總銷金額的5.5%)，通常都是建商自己賺走了(這是他們自己省下來的錢)，不見得會回饋給消費者。(jimmylu@gmail.com)
