[住週時論] 你不知道的投資客真心話

*本文為讀者來函照登。*

老奴是王德，是人人厭惡的兼職房地產投資客，在房地產投資的世界裡，我以中古屋為主要的投資標的，寫這篇文章，並非來炫耀更非討砲，純粹做個經驗的分享，讓看官們對中古屋的投資操作，能有一番基本的了解，但老奴不會回答任何問題，漫罵或不理性的留言，只能由版主來作一個公斷。

[延伸閱讀] 住週時論｜

2014年6月，某位我配合很久的仲介稱心，深夜打電話給我，說他的國小同學承乾在永安捷運站附近5分鐘，有個32年的公寓要賣，是繼承的，他人在南部工作穩定，老房子不想整理，還要遺產稅，乾脆賣一賣。重點來了，這房子還沒有上報到公司體系，我得到的是第一手消息。

隔天一早，立馬找上了長孫無際和韋源成兩位銀行的老友，調出謄本鑑了一下價錢，720和730，心裡有底了。(附圖：原始屋況圖)

老奴立馬找來地產投資合夥人設計師9527到現場丈量，並且看了一下週邊環境及屋況。另一方面，稱心也約了屋主承乾，出面談價錢。

兩天後，9527圖面完成了，真不愧為江南四大才子之首，爛透了的格局竟然可以大變身，難怪許多建商大老闆都指定要他來調整格局。這圖讓我嗅到了錢的味道……歐！不！是夢想的價值及堅強的團隊戰力！

重頭戲來了！稱心和承乾約好時間，老奴也找了剛入宮的徐才人，出面談價錢，徐才人名下沒有不動產，工作穩定，信用正常，理所當然的自住客(老奴自知承乾痛恨投資客，任誰無法接受國小死黨把他的祖產賣給投資客去賺錢)。

當晚，承乾和徐才人相談甚歡，議定以730萬成交(徐才人果然不付老奴所拖)，雖然沒有達到理想的700萬元，但仍是買在銀行的鑑價。

賣方老同學承乾只要給稱心2％的仲介費，而不是公司規定的4％，可見走私是多好的一筆生意阿！

房子到手了，股東有老奴，稱心，徐才人三個，每股70萬現金自備款，剩下由韋源成的的廢渣銀行貸款，馬上進入對保過戶手續。

這時進入了老奴每次投資中古屋的關鍵點了。

依實價登錄，隔壁戶在2013年底以680萬成交，後來以空屋在各大仲介公司掛賣，在我方成交之後隔幾天，隔壁戶空屋以800萬賣出(屋況如何老奴就不得而之了，但肯定比咱的鬼屋況會好些)。也就是說，這房子我直接賣了，可能有70萬的利潤，但扣掉仲介費和過戶離離扣扣，可能只賺三、四十萬。而且賣不賣的出去還不知道。

投資有風險，這是眾所皆知的，這時有三個選項：

1.稍微整理、花個萬把塊粉刷，看起來不像鬼屋就好，賣掉賺個三、四十萬快速回收。
2.花幾十萬輕度裝修，隔間稍微變更。但和9527評估後，這樣做對房價幫助可能不大。
3.由9527把這戶當實品屋全屋裝修，加入房地產的賣屋手法，房價和裝潢各賺一筆。

房子的事股東全權交由老奴處理，經過幾番考量，老奴找來9527，討論全屋裝修的預算和時間表：110萬，1個半月，各出一半，利潤對分，是我倆的共識，共識有了，那就開幹吧！

由老奴手下第一猛將瑞安兄全程監工調兵遣將，這時，老奴的成本來到了125萬了。

房子借屋裝修，搶時間開始做了，附上造夢者9527的格局圖面，有原本的小三房一套衛浴變成三房兩套衛浴主臥有更衣室。(附圖一)

裝修期間，我委託了稱心以外的其他仲介公司去(一般約)，陸陸續續有許多客戶來看，但因為裝修未完成，出價都不高，但是地段很好，看屋的人潮都有持續。(附圖：裝修中)

裝修很順利的完工了，附上裝修前後對照圖。(附圖：對比1-6)

9527裝修完成後整個大爆發，大約是八月初，有一組客戶出到最高價1,040萬，但貪心的我想要實拿1,040萬，也就是仲介必須要賣到1,080萬。幾經拉鋸，破局。

老奴認為，已經有人出到1,040萬了，1,100萬也是有可能的。

但是上天對我們的考驗才正開始而已。

九月就碰上九合一選舉開始造勢，房地產景氣急凍，比冷凍庫還冷，幸好，靠著9527的漂亮裝潢仍然維持高檔的看屋人潮，只是，價錢越出越低，最高只有960萬……挖哩勒！千金難買早知道。

老奴心想：既然價錢不好，就放著吧！反正地段好，裝潢好，怕什麼？選舉完大家走著瞧！

年底選舉結束了，房子還沒賣出去，徐才人撐不住了，她的70萬是跟朋友借來的，要還錢。

稱心也不爽了，因為他也想要賣這個房子，要我簽專任約給他，但我為了避嫌，和他的公司簽一般約。

9527不愧是老戰友，沒啥意見，還說如果真的價錢不好，裝潢沒賺也沒關係，只要房價有賺，可以安撫股東就好，房子再找就有了，傷了和氣不好，大家還要長久合作。

9527想到了一個解套的方法，就是由他本人買下這間房子，背兩年，實價登錄1,000萬。幾經考慮後，我也同意，把謄本給他看，但是他發現了一個很嚴重問題，是老奴整個案子裡犯下的最大的錯誤。

這房子是43歲不是32歲，哇靠！天滅我也！

我把房屋移轉年份民國72年以為是房子的生日，卻沒發現房屋完工日期是民國61年，也就是這房子蓋好11年建商才賣出，原因不可考。

看到這裡大家應該都很爽，你們這些死投資客，也會有踢到鐵板的一天，哈哈哈哈！

我自己也覺得很可笑，這下連9527也說愛莫能助了，一個43歲的房子，只能賣給自住客，客戶層範圍太小，自住客毛又多，再多兩歲只會更難賣，看來這故事的結局，應該是誤會一場了，唉……

原本前程似錦可以大賺一筆的投資案，瞬間變成了燙手山芋，徐才人三不五時問房子賣了沒？

稱心還是不爽，9527一副事不關己，所有的壓力都落在我身上，欲哭無淚，只能放著繼續賣、賣、賣……..但是看屋的人潮依舊不減，只是價錢不好，還有出850萬這種芭樂價的，害老奴差點沒中風！

農曆年過了，稱心的公司傳來好消息，有一組客戶出到1,000萬，想要見面談，但問題又來了，徐才人目前人在中國，只能由老奴出面，但該公司早將老奴與稱心歸為投資客同黨，一出面，稱心的公司就知道這房子是我在操作，那稱心走私一事鐵定抓包，他黑定了。

權衡之下，老奴還是出面了，經過了一番廝殺到凌晨兩點，1,020萬成交，仲介費老奴只須付20萬，實拿1,000萬。

隔日稱心致電老奴，質問他黑了該怎麼辦？老奴這半年來的怨氣，一口氣全發洩在那沒路用稱心身上，明明是43歲的房子你說32歲，你公司有客戶出到可以脫手的價錢，老子管你黑不黑，賣就賣了，犯得著跟錢過不去嗎？

那稱心果然被老奴鎮攝住，馬上閉嘴，隔日就送來一個LV的皮夾賠罪，畢竟老奴還是替他賺了一筆。

但經過專業人士鑑定，皮夾是A貨，您看看這些仲介們……

房子順利進入對保過戶程序後，老奴向仲介打探了一下，同地段類似的物件不少，為何買方死都要買這間特別貴的43歲老房子？

答案只能說有9527這位老戰友真是天助我也！其他的就容各位看官去想吧！

各位看官如果有興趣，老奴可以在寫一篇整個流程的操作和檢討的實戰經驗跟各位分享，就看各位看官捧不捧場了，以上報告完畢，耽誤大家寶貴的時間，老奴罪該萬死，還請大家恕罪！