[住週時論] 2016新竹房市關鍵報告

房市景氣低溫特報，自住型購屋抬頭，推案回歸基本面

從2004到2015年，走了超過10年的全台房市大多頭已進入公認的下滑階段，對於今後房市景氣，業界有一派看空至少5年，另一派則認為頂多1年半買氣就會回升。本文將從家庭年所得、房價所得比，以及竹科無薪假等面向，一窺今後新竹房市趨勢並提出因應之道。

自2015年初，北台灣房市便一改過去量增價揚態勢，流露盛極而衰的現象。事實上，北台灣房市早在2013年便達到景氣高點，2014年則是多空交戰格局，到了2015年才逐漸確立下滑趨勢。部分嗅覺敏銳的投資大戶至晚在2014下半年開始減碼、出脫手中物件，代銷業者也接案也趨於保守。

投資大戶減持手裡物件的原因，在於看衰2014年底九合一縣市長選舉執政黨選情，情況也一如所料，包括台北市、桃園市、新竹市、台中市等與房市熱門重劃區在政黨輪替後前景不明，不確定因素增加，加上區域房價漲幅已高，投資大戶獲利了結出場，並對後市採取觀望態度，導致散戶投資人退場無門而出現多殺多亂象。

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退場無門多殺多

最明顯的例子，來自於台北市南港區、新北市淡水區、桃園市青埔高鐵特區、新竹市光埔重劃區、新竹縣竹北市縣治三期重劃區，以及苗栗縣竹南鎮大埔重劃區等以往房市熱區。上述推案熱區在2014上半年都還名列區域當紅炸子雞，但在2014年底選後、進入2015年紛紛成為投資人亟欲脫手的重災區。

以青埔高鐵特區為例，政黨輪替後，原本規劃中的桃園航空城開發案頓時急凍，影響所及，青埔高鐵特區平均房價由原本的坐三望四，短短半年跌破三字頭，投資人叫苦連天。再以新竹光埔重劃區為例，2013年到2014上半年接待中心平均成交行情由原本的每坪24萬一路攀升到28萬，眼看就要站上30萬，熟料從2014年底一直到2015上半年，不僅30萬站不上去，原本24-25萬入手的投資人見苗頭不對、紛紛平轉殺出，直到2015下半年，換約物件平均成交行情仍舊維持在25萬左右，平盤出場已成近期本區投資人共識。

平盤出場成共識

再以竹北縣治三期重劃區為例，可將2013下半年登場的「國賓大悅」做為分水嶺。在此之前，縣三無論人氣與買氣皆稱冠竹北各重劃區，本案以近80億龐大總銷及媒體預算攻佔各大媒體版面，在高單低總的銷售策略下，每坪單價衝高到28萬區域新高。如此單價對台北投資人而言或許尚可接受，但對當時的新竹投資人與自住型購屋者而言無異天價！因此在推案蜜月期過後，現場開始出現買賣拉鋸現象，到了2015年初，北台灣房市景氣下滑，縣三總體平均成交行情回檔到22萬左右。也因此，「國賓大悅」堪稱檢視竹北縣三、乃至於大新竹房市景氣由盛轉衰的一個重要參考指標。

另一個值得關注的地區則是新竹市光埔重劃區，這原本被視為繼關長重劃區之後的房市新巨星，在與區內大地主全球人壽相關的影城、商場、住宅開發案消息陸續露出後，短短不到2年，本區預售住宅大樓案平均成交行情由每坪24萬一路飆漲到2014上半年的28萬，新案甚至挑戰30萬大關，但瓶頸也在此產生，2015年隨著投資人開始平轉出脫手中換約物件，在多殺多的情況下，接待中心成交價開始受到房仲物件的擠壓，現階段換約物件成交行情多在25萬左右，新推建案要站穩30萬遇到很大挑戰，顯示承接換約物件的自住型消費者對於本區行情已有初步共識。

房價出現M型化

對於市場派的建商，今後推案策略將朝低單低總方向前進，部分建商開始鎖定所謂的B級地段推出1字頭房價產品，以2-4房全方位規劃搶攻自住型消費者。另一派則在竹北重劃區祭出1字頭房價策略，企圖在所剩無多的投資客與逐漸崛起的自住型消費者間找到平衡點。

至於從外地轉戰新竹、竹北推案的品牌建商，則因土地購入成本高昂，不願打價格戰，而將產品朝向個性化與精品化的方向發展，特別是在新竹市中心精華區與竹北高鐵特區，這樣的產品已於2015年第四季陸續登場，將在2016農曆年後達到高峰，建商預期成交行情將在35-40萬間。

從1字頭到3字頭，房價差距幾近2倍，新竹、竹北新推建案房價M型化趨勢將在2016年更為明顯。至於同區域定位在24-26萬間、特別是首購到一般換屋型產品，銷售將受到高低價位產品的衝擊，去化速度減緩。

供需難反映真貌

坊間對房市景氣的變化多以供需論來衡量，然而新竹、竹北地區供需失衡現象已非一朝一夕，早在2007年高鐵通車後，新竹、竹北各主要重劃區的供給便大於需求。在過去，維繫新竹、竹北房價於不墜的主要因素，在於源源不絕的買氣與承接力道，投資人與自住型消費者預期房價上漲而湧入市場，建商預期順銷而勇於高價購地推案，買賣雙方對於房市的信心支撐、甚至延長了景氣循環。

信心支撐景氣

如今，這樣的信心已削減大半，買方對於房價的預期心理從看漲轉為看跌，但回頭來看，投資人與自住型消費者的購買力依舊存在。我們可以家庭所得做為購買力的評估指標之一，根據行政院主計處最新發表的「家庭收支調查報告」指出，2014年全台家庭所得前三名依序為新竹市157萬6,797元、台北市157萬5,819元，以及新竹縣138萬9,453元，新竹市、縣不僅包辦第一、三名，新竹市更在10年後首度超越台北市成為全台家庭所得最高的縣市。北台灣排名依序為新竹市、台北市、新竹縣、桃園市、新北市與苗栗縣(表1)。

表1：2014年北台灣主要縣市家庭所得統計

資料來源：行政院主計處

再看歷年北台灣主要縣市家庭所得統計(圖1)，可以發現新竹縣市與台北市長年包辦前三名，顯示新竹縣市家庭購買力與台北市在伯仲之間。

圖1：歷年北台灣主要縣市家庭所得統計

資料來源：行政院主計處

購買力的另一項評估指標則是房價所得比，單位為年，數字越大表示當地民眾必須付出更多的購屋資金。根據內政部營建署最新發表的「房價負擔能力指標統計」指出，2015年第一季北台灣主要縣市房價所得比排名依序為台北市16.16年、新北市13.02年、新竹縣8.25年、新竹市7.46年、桃園市7.17年，以及苗栗縣6.64年(表2)。由統計結果可以發現，台北市與新北市的數字大幅背離全國平均值，顯示今後有修正的壓力，至於新竹縣市是低於全國平均值。貸款負擔率也是同樣的情形。

表2：2015年第一季北台灣主要縣市房價所得比統計

資料來源：內政部營建署

再看歷年北台灣主要縣市房價所得比統計(圖2)，台北市與新北市約在2008年第四季到2009年第一季金融海嘯過後開始拉大背離幅度。相較於雙北市，新竹縣市則長期維持在低於或等於全國平均值。

圖2：歷年北台灣主要縣市房價所得比統計

資料來源：內政部營建署

提出家庭年所得與房價所得比的意義，在於證明新竹縣市民眾對於房屋的購買力仍舊存在，而且對比其他縣市的表現相對樂觀，因此建商與代銷業者對新竹房市後續發展無需過度悲觀，今後要關注的並非政府是否持續打房或房地合一稅制問題，反而要留意園區無薪假所帶來的影響。

留意無薪假衝擊

2008年第四季金融海嘯，新竹縣市房市人氣買氣急凍，導致部分建商下修價格，或重新規劃產品為較小坪數，或祭出結構工程零付款優惠方案，甚至延緩推案。這是一波貨真價實的價格修正，在此之前，新竹縣市房價為長期緩漲格局。

如今，無薪假捲土重來，根據勞動部最新發表的「無薪假統計」(表3)指出，9月與10月全國無薪假人數雙雙破千，11月更達到5,292人新高，有系統性風險的隱憂。不可不慎！

表3：2015年實施無薪假人數與家數統計

資料來源：勞動部

結論：回歸自住需求

無薪假的負面衝擊，將會抵消新竹縣市民眾購屋能力的優勢，消費者為因應所屬公司可能擴大實施無薪假政策，勢必保守消費，購屋決策也隨之延緩。因此，無論是看空5年或是1年半，今後推案宜回歸基本面，亦即以擁有剛性需求的自住型消費者為規劃設計主要考量，在這樣的大原則下，小尺度3房、標準3房或是3+1房格局，可望比現階段市場充斥的2房或60坪以上4房來得安全，目標客戶的基數也較為充裕。(完)