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我的看法是房市回歸到"理性"了!
過去幾年, 由於馬政府"突然"開放兩岸, 又大幅降低遺贈稅, 吸引很多資金衝入台灣, 引導資金衝往台灣房市, 引導沉寂已久的台灣房市開始激情上漲, 這種狀況, 導致很多本來還只是看看的人感覺到今天不買, 明天會更貴的壓力, 因此不論房屋本身是否合適, 或者有任何其他考量, 都不敵"買漲不買跌"的趨勢壓力而跳進場去買(這裡面包括投資客跟自住客), 而這種追漲動作, 也進一步推升房價, 就這樣形成一個漲勢循環. 顯露在外的現象, 是很多當時電視台節目邀請一些房市投資客上電視大談他們投資房市賺錢經, 透過媒體來催生更多本來並沒有購屋想法的人, 也轉而注意房市, 進而也投入房市追逐的行列…這就形成我所謂的"非理性"房市.
推論這一波房市大漲是來自"外來資金"(不管是台商回流或者港資投資), 以及所引動的本地資金追逐而形成. 目前的狀況, 這兩個因素都在消失, 外來資金收手的情況應該不用我再多說, 本地資金也因為奢侈稅, 實價登錄以及股市崩跌等因素 , 使的之前被激發的激情心態消失, 不再"追漲", 改而靜待"跌價", 也就是說, 目前已經沒有"擔心明天會更貴"的心態了. 因此, 才冷靜下來好好省視自己的資金能力, 以及標的物究竟合不合適, 而不再瘋狂追逐. 這是我所認為的"理性"市場.
版主所提出的捷運共構宅退燒的議題, 目光聚焦於40%沒有標出, 但是也可以看看 60% 標出的一個結果. 結合板橋浮洲平價宅的狀況一起來看(從剛開標的 25% 未標出或棄標, 到目前僅剩一百多戶尚未售出), 可以看得出要買房的動機依然存在, 但是, 不會"亂追", 因此我認為這個房市目前回歸到"理性"的層面.
而這個"理性"市場究竟是不是"退燒", 我想應該反過來說當初的"瘋狂追漲"是"發燒", 而現在是恢復正常. 因為, 同時期還有其他消息, 包括富邦, 國泰不停的買進商辦大樓, 還有台北車站的開發案標出的消息, 這可以看出房市發展並沒有停滯, 而是回歸理性.
(或許我還應該從散戶心態 vs. 集團心態來分析, 但是行文太長, 這部分先打住)
而這個現象會不會從台北蔓延到新竹, 我想上文所提的奢侈稅, 實價登錄, 股市崩跌都是台灣地區更有的, 所以我認為這個"心態"不會僅限於台北地區, 新竹地區也會有同樣的狀況.
買屋者的心態回歸"理性"了, 另外多談一個大家比較關心的房價, 是否會隨之回落? 我的觀察與想法, 當買方心態回歸理性, 首先房價要漲就很難了, 若不是地區條件特優的案子,貿然想要漲價來哄動買方追逐, 可能就要知道會賣很久了. 但是, 跌價呢? 我想把價錢分為"開價"跟"成交價", 我認為, 由於買家目前的理性心態,我想賣方的開價會鬆動(從以前的越開越高, 到價格不動, 到目前可能會將以前隱藏的折扣攤在桌上), 但是成交價可能仍然是鐵板一塊, 因為當初上手的地價, 或者合建合約所約定的價格並沒有變得便宜, 而建商跟投資客也因為之前賺過一波而沒有太大的財務壓力(除非有人把錢轉進股市而大虧), 所以, 應該不至於發生價格跌破"成本+合理利潤"的價位出現.
所以, 我認為接下來的狀況會出現"開價下滑"的外在現象, 但是, 議價折扣比例也變少, 成交價依然故我的現象.
以上看法, 僅作參考.
版主回覆：(10/30/2012 06:59:46 PM)
感謝你的寶貴意見，謝謝！
樓上分析得不錯，實價登陸讓房市趨於理性，因此短期內，生活機能突然因開發案變得更好的(如雙子星附近)當然是易漲難跌，沒啥條件卻靠哄台提高房價的，個人卻認為(成交價)不跌很難，所以應該會以好壞越差越遠而趨勢，慢慢收斂到另一個平衡點!
今天又有一個案子流標了, 台糖要標出的"新莊歌林購物中心", 今天二拍流標.
這可以再一次佐證, 不具條件的地點搭配不夠便宜的價格(雖然價格已經從最早的 60 億降到目前底標得 38 億, 還是流標), 目前已經沒有人或財團會去"追逐".
所以, 凸顯出目前的市場氛圍是"退潮", 已經可以看到誰在裸泳了.
條件好的標的, 依然有強勁的買盤追逐, 高過底價 50% 以上得標的消息, 時有所聞, 但是同時, 沒有條件的標的, 即使二拍甚至三拍, 都乏人問津.
我認為房市回歸理性是件好事, 可以讓房市回歸正常交易秩序. 不會因為瘋狂亂追而輕易發生泡沫, 進而讓買氣潰散.
我是覺得，與其說開價下滑不如說是實價登錄讓群魔亂舞的開價回歸實際面吧。資訊不對稱的問題再次在實價登錄中被證實罷了。
寬鬆政策下資金潮仍在，除了狂買地跟商辦的壽險業者外也不見新的資金來源，二來因奢侈稅而降低的週轉率也壓制了炒作的空間，至少住宅部份是如此。
短期內因為利率仍偏低所以房價應該相對穩定。不過公告價格的調整是否真的落實也是一個重要的訊息，這個會實質的影響房屋的持有成本、尤其對投資客來說。另外，案量大的地方是否有足夠的自住客接手則是另一個問題。