為何房價一直漲不停？
撰文：余陽廣
這幾年房價一直漲不停，上班族的口袋卻愈來愈淺，心中怨憤不言可喻；這時有一個論調，說是政府配合建商炒作房地產；憤怒的情緒有了出口，於是阿廣就這樣怨天尤人了好些時候。後來在書店翻了「貨幣戰爭」，書中敘述一些經濟的現象，可以用來解釋當今的房價問題，有幸分享給大家。
本文前兩句話說出了本文的重點，其實「通膨」才是房價居高不下的原因；通膨像是溫水煮青蛙，等到溫水變沸水時，青蛙還不自知。金融海嘯後，房價沒跌反漲，其實可以解釋是通膨現象。簡單來說，各國政府用發債的方法，來解決短期經濟危機，卻像飲鴆止渴，引發了更多的經濟問題。
各國政府拼命發鈔票，通膨情勢愈演愈烈，坐擁現金的有錢人，把黃金、石油、原物料、房地產作為抗通膨的投資工具；幾年下來現金滿到溢出來，堆疊的現金再度湧入房地產；反觀擔任社會中流砥柱的中產階級，通膨使薪資縮水，眼巴巴看房子愈來愈貴，繼續省吃儉用中；你漲我消，社會階級拉鋸更甚劇，就是為何房價一直漲不停，而授薪階級一直忿忿不平的主因。
房價漲不漲這個問題，應該回歸”住”的需求上；阿廣認為，漲勢只會在特定區域出現，例如：薪資水平較高，買得起房子的竹北地區；因工作機會多，住宅需求大的大台北地區。既然回歸”住”的需求上，上班族購置房產就不需太顧慮通膨問題，畢竟我們的現金沒滿到溢出來。（編按：「住宅週報週一專欄：阿廣聊地產」作者余陽廣是陸敬民的好友，專長是估價與仲介，若有任何疑問，歡迎於本篇回覆留言，謝謝！）
余陽廣
學歷：台北大學不動產與城鄉環境學系畢
年齡：32歲
經歷：3年不動產仲介、3年不動產估價
簡介：我是一個上班族，畢業後就在從事不動產相關工作，不動產交易動輒幾百萬、幾十億，一般認為幹這行可以賺到很多錢，但要在這行累積一點財富，真的要懂得一些”眉角”，這些年我在這行累積不少心得，提供大家一些不動產相關經驗，希望讓大家可以在文章裡一窺究竟。
嚴格來說不是通膨, 而是貨幣貶值. 老美拼命印超票, 所以美元應該貶值, 也就是債權國家 (eg 中國, 日本, 台灣…) 的幣值要升值, 但是這些國家不甘損失, 所以不讓貨幣升值, 央行們只好拼命買美元進而釋出本國貨幣, 形同大家一起印鈔票. 當然貨幣的購買力降低, 實質資產 (黃金, 股票, 房地產,..) 只好上漲. 不幸的是, 老美尚未停止印超票, 房地產要跌, 可能要等美國景氣好轉或台幣大幅升值, 不過看來短期不會發生.
貨幣貶值不就是等於通膨嗎?
還有….
如果台幣升就代表熱錢到,熱錢不是到股市就是房市
我也看不出資產有何理由跌價
所以……..兩難!!!
房價為什麼會漲? 就是現今房貸利率太低?
如果房貸利率7% 你看房價漲不漲?
如果房貸利率高 消費者買屋意願低
投資客也不願意把錢投入房地產 房價自然不會炒高
政府表面上在打房 其實根本沒有打到重點
其實研究房產或仲介人員 你們絕對知道打房的眉角在哪
大家不願直講 是因為太多人在這個房產的chain裡 包括政府也是既得利益者
不知道有多少人經歷民國 76 年左右房價飆漲. 那時候利率遠高於這時候.
我大約 79 年買了生平第一個自有住宅. 我永遠忘不了台銀給我的貸款利率是 11%. 後來確實房價是下來了. 只不過寄望利率抬到那麼高是很困難的. 那時的時空背景是台幣升值, 央行進場阻升 (限定每日升一分), 結果就是央行滿手的美元和滿街的新台幣. 如果市場認為美元應該貶值, 那麼該升未升的國家就準備迎接熱錢 – 直到幣值升到滿足點或者美元走強使得熱錢回流美國. 我們也可以說, 實質資產價格的高升便是反映幣值購買力的低落, 所以升值之後, 資產價格便會回落.
我猶記得, 75/76 的時候, 我都是把薪水存到郵局定存, 利率是 5+%, 但是無法抑制因為幣值未反映實際購買力所導致的資產狂升.
又到該買房救現金的情況了~
大家好：
我是阿廣
看到大家留言真是高興！
呵呵~來這個blog裡逛的都是高手，真是不好意思獻醜了~
爾後我發表文章，如果有什麼需要改進的地方，希望大家不吝指教，並且盡力回覆大家~
有各看法不知對不對，分享給大家：
目前台灣國民生產毛額頂多4%，如果基準利率愈接近4%，那麼我們從事生產帶來的獲利，也幾乎會被利息吃掉；我想那應該是件很恐怖的事。
緩步升息可以抑制房價，大步升息真的哀鴻遍野~
利息拉高，對辛苦省吃儉用繳房貸的人，引響非常大~
如jay大說的：所以……..兩難!!!
版主回覆：(08/18/2010 02:16:52 PM)
dear 阿廣：
這個專欄是你的專屬園地，你要常來跟格友們互動唷！
另外，幫阿廣徵女友，請意者直接加阿廣的臉書：
http://www.facebook.com/album.php?profile=1&id=1586415659#!/yangkuang.yu?v=info
若學習日本東京,增加房屋交易的交易稅,是不是比較容易避開投資性的買房呢?
我想起我老爸二十年前, 很多錢時, 一堆人去買房子, 二十年後的今日, 除了利息吃掉之外, 房價現在也沒變多少~~ 地點是在高雄, 如果換成台北市, 我想會差很大, 結論, 買房子, 除了自住外, 我想也是地點及地段吧, 我老爸的地段是河堤路上, 現在是好野人區~可是高雄地太多了, 二十年是老房了, 所以沒增什麼值說~
版主回覆：(08/17/2010 01:52:13 AM)
dear 想要有個家：
換個角度想，高雄房價增值幅度低，代表高雄人永遠可以買到價位合理、屋有所值的好房子呀！台北增值幅度高，但是賣掉舊房子，賺的錢不見得買得到合適的新房子。高雄和台北一南一北，如果是汐止和內湖，今天才真的會令人扼腕。
在這邊分享一下我的慘痛經驗:
最早的時候我想買竹北的大有可為,
同事和朋友認為一坪十二萬太貴,
叫我不要買,
然後就眼睜睜看它賣完了.
後來我想買頂藏光明,
同事和朋友認為寶X的房子有風險,
最好不要買,
然後我就眼睜睜的看它慢慢賣完了.
接著市場就開始船長水高,
看著依個比依個高的房價,
越來越買不下去.
後來我想趁精融風暴時買東京六本木,
被同事和朋友笑傻瓜,
說東京六本木不值得十五六萬,
我猶豫了一段時間,
後來就眼睜睜的看它賣完了.
一直到現在,
我手裡的現金已不能支持我買在當初的地段,
當初同樣的價錢,
現在卻只能買到偏遠的郊區……………
(我買在牛埔,一樣的價格,從喜萊登旁邊變成景觀大道旁邊)
我永遠記得同事跟朋友叫我不要買大有可為的情景.
那真是令人後悔的決定!!!
版主回覆：(08/17/2010 01:51:35 PM)
dear 猶豫先生：
看開點！
老美不停地印美鈔, 加上中共不斷地阻升人民幣, 股匯房只有一路看漲, 到最後成為泡沫, 絕大多數人都會是輸家 —- 持有現金的人先輸, 持有股房的人後輸 —– 唯有知道適時作資產轉換的人才能持盈保泰. 謹記! 謹記!
現在比較怕的是"通縮",美國就會像日本進入失落的十年,物價一直漲,薪水不漲,年輕人買不起房子,利率一直再低檔.這種惡性循環下去,大衰退很快就會看到.
版主回覆：(08/18/2010 02:14:07 PM)
dear Andy:
希望這種情況不要發生在台灣，大家都能賺錢最好！
反正就是等先進國家受不了高通膨導致各類的遊行罷工或暴動,讓各國政府受不了壓力,聯手打擊抄手,房價/物價自然回歸正常. 所以呢,就等吧,這一波非得等到腥風血雨的日子到來,否則什麼都貴的日子會持續N年.