[專欄] 阿廣聊地產10：財務計算機

每個人買房子，都想要辦個優惠的房屋貸款，每家銀行的貸款方案不盡相同，找每一家銀行的行員問個清楚，其實還蠻麻煩的；如果手上有一台財務計算機，那就方便多了，只要問銀行幾個基本資訊，馬上就可以運算出來，多方比較後，就可以挑選出適合自己的房屋貸款；阿廣這回來分享財務計算機幾項簡單用法。

例：阿明買了間總價500萬元的公寓，自備200萬，剰餘金額要辦房屋貸貸款，假設銀行推出A、B兩種方案：

(1)方案A：本息攤還20年，利率3.2%
(2)方案B：本息攤還30年，利率2.89%

阿明想試算一下每月應繳金額是多少？

財務公式：MC=〔r × (1+ r )^n〕/〔(1+r)^n －1〕

備註：r=利率%，n=期數(月)，^=次方根符號

依貸款常數公式運算：

(1)3,000,000×MC(3.2%,240期)＝16,340(每月本息攤還16,340元)
(2)3,000,000×MC(2.89%,360期)＝12,471(每月本息攤還12,471元)

如果有財務計算機(如上圖)，就可以方便又快速運算出來，以方案A為例：

(1)打開財務計算計按下[CMPD]鍵；
(2)進入貸款運算模式；
(3)如下圖PIC1，期數n：鍵入240期，然後按[EXE]鍵；
(4)如下圖PIC1，利率I%：鍵入3.2，然後按[EXE]鍵；
(5)如下圖PIC2，PV本金：鍵入-3000000，然後按[EXE]鍵；
(6)如下圖PIC3，按[REPLAY]鍵的下箭頭，並下移到最後，分別在「P/Y=」(年度繳款次數)及「C/Y=」 (年度計息次數) 鍵入12，分別按[EXE]鍵後；
(7)如下圖PIC4，按[REPLAY]鍵的上箭頭，並上移移到「PMT=」(每期應繳金額)，然後按[SLOVE]鍵，等個幾秒鐘，答案就出來囉！

結語：

(1)無論銀行推出的方案A或B，二、三十年下來，利息都還蠻重的：

方案A利息：16,340×240－3,000,000＝921,600
方案B利息：12,471×360－3,000,000＝1,489,560

根據方案A，二十年下來，銀行賺您約92萬元。
根據方案B，三十年下來，銀行賺您約149萬元。

(2)近年房屋貸款市場競爭激烈，除可選擇浮動制利率外，消費者與銀行可進行換約或解約，如果熟練這台計算機，計算出剩餘本金，再套上新利率，多方比較，會讓您省下不少利息錢哦！

余陽廣
學歷：台北大學不動產與城鄉環境學系畢
年齡：32歲
經歷：3年不動產仲介、3年不動產估價
簡介：我是一個上班族，畢業後就在從事不動產相關工作，不動產交易動輒幾百萬、幾十億，一般認為幹這行可以賺到很多錢，但要在這行累積一點財富，真的要懂得一些眉角，這些年我在這行累積不少心得，提供大家一些不動產相關經驗，希望讓大家可以在文章裡一窺究竟。