[專欄] 阿廣聊地產14：讓畸零地點石成金

所謂畸零地，是指土地面積、面寬、深度，依建築相關法規規定，均未達可建築之條件；而一般人持有的畸零地，大致上可分道路用地及可建築用地兩種；持有道路用地，以公告現值16%抵所得稅，已行之有年，另外；近年都市更新議題火紅，持有畸零地不再是累贅了！

有些畸零地坐落於精華地段，精華地段公告現值較高，每年繳的地價稅也會成為負擔，而賣方往往是急著脫手，省得麻煩的心態；買方都看準這樣的情況，以低於市價行情來議價，雖說買賣雙方個自願打願挨；平心而論，實在是低估畸零地所能產生的效益。

市場上，買賣畸零地，都是以公告現值做基準，與實際市價差距甚遠；而合理評估畸零地市價，會以毗鄰地合併最小可開發建築之面積來評估，再考慮合併開發所需的時間，以適當的折現率與折現年期來折現；這兩套完全不同的概念混同在市場上，難怪會有人專門收購畸零地，因為買賣時產生的價差、利潤駭人。

持有畸零地土地所有權人與毗鄰土地合併開發，另又可申請都市更新容積獎勵、停車位容積獎勵等；土地合併之後，土地面積、形狀、臨路情況更有利於建築利用，土地合併通常會促使地價上漲。而最少三成五、最大有1.25倍的漲價幅度，視個別土地可建築面積（容積率）而定，帳價幅度之驚人，持有畸零地的所有權人可別急著脫手哩！