[專欄] 阿廣聊地產17：民宿投資(前門法)

開旅館並非一般人負擔的起；但是對一般人來說，經營民宿可就輕鬆多了；雖說經營民宿並非一定要有不動產相關的知識與技能，但是有了「前門法」與「後門法」這個財務工具，經營起民宿會更得心應手哦！

簡單的說；「前門法」在已知不動產價格情況下，可以推算客房最低定價；「後門法」在已知客房定價行情情況下，可以推算出不動產合理價格，熟用「前門法」與「後門法」，會更有效率的經營民宿。

註1.阿廣於第10篇有提到的公式

財務公式：MC=〔r x（1 + r）^n〕/〔（1 + r）^n – 1〕
 r：利率%，n：期數（月），^：次方根

註2.合資經營民宿時，要對股東負責，而股東則會要求每年最低報酬。

投入自有資金（股東合資金額）後，產生5%～10%報酬率，應是合理範圍。

註3.潛在毛收益×(1-閒置損失%)=營運毛收益

經營民宿，總是會有空置的客房，而閒置損失就是平均空置的客房數，以%表示。營運毛收益×(1-營運費用%)=營運淨收益；經營民宿，總是會有些必要成本，如：地價稅、房屋稅、水電費用、修繕費用，而營運費用就是營運必要支出費用，以%表示；為簡化計算過程，把計算過程簡化為：潛在毛收益×〔1-(閒置損失%+營運費用%)〕=營運淨收益

註4.前面試算時，都以「年」為單位，分別除以開業天數及客房數，即最低客房定價。

例：阿明跟春嬌是教師，想利用寒、暑假旺季經營民宿，加上裝潢、修散費用後，欲購置民宿總預算為1,000萬元，自有資金為300萬元，其餘向銀行貸款，試算最低客房訂價？（假設民宿已隔成10間兩人套房，股東最低報酬率為8%，閒置損失及營運費用合計佔潛在毛收益的35%）

試算如下：

阿明與春嬌合資經營民宿，在每年寒暑假旺季開張90天，計民宿每個人頭至少要603元的住宿費用才可行。

下一次阿廣在介紹一下「後門法」，從客房定價行情反推購置民宿的最高成本。