成屋市場抬頭：竹北市篇
〔文／台灣房屋情報〕各項重大建設薈萃的竹北市，從2003年起就一直是新竹房價飆漲的火車頭，在景氣驟變的今天，也無法避免地面臨嚴峻的價格保衛戰。台灣房屋情報調查發現，竹北少數以口碑著稱、但卻依賴投資客支撐銷售的建商，在投資客大舉退場後，過去的特點變成現在的負擔。而去年頻創高價的水岸住宅，也出現買氣遲滯、議價空間擴大的跡象。提醒有意購屋置產的消費者，竹北新成屋大量完工，這時候進場比較能夠買到物超所值的產品。
漲幅驚人 面臨修正壓力
自從高鐵決定在竹北設站通過後，竹北的發展便堪稱一日千里，土地行情也以一日三市的驚人速度飆漲。建商沿著縣治一期(編按：縣政府所在地)、二期與高鐵特區依序向東開發，造就高樓林立、車流量大增的景象，並成為台灣高鐵五大站區的模範。
然而這樣的好光景在2008下半年卻面臨嚴峻的挑戰，土地價格與營造成本飆漲，建商將成本轉嫁給消費者，連帶使得房價直線攀升。根據統計，2003年首購大樓的開價每坪約在11萬元，到了2008年最高則來到17萬元，五年來漲幅超過5成，令不少購屋客大呼吃不消。高總價產品的漲幅更是驚人，開價從2003年的每坪14萬元來到目前的28萬元，足足漲了100%！因此一旦景氣下滑，竹北房價修正的壓力也隨之而來。
東西區市容 差異甚鉅
竹北是大新竹房市唯一所有類型產品全員到齊的區域，無論住宅大樓、辦公室、透天、透店、樓中樓、夾層、疊層透天、甲建、丙建、乙工，甚至集村農舍，本區堪稱應有盡有！不過，本區各項嶄新重大建設幾乎集中在東區高鐵一帶，扮演市中心角色的西區反而缺乏更新，導致市容差異幅度劇烈，形成外地購屋者較集中東區，而本地購屋者(編按：含台元科技園區)較集中西區的特殊現象。
在產品類型方面，西區市中心一帶以首購型大樓、透天和換屋型透天為主，大樓每坪單價多在15萬元內，透天總價多在1000萬元內，開價若高過前列數字者，則將面臨來自東區眾多產品的強力競爭。
東區產品豐富 房價稍嫌紊亂
東區高鐵一帶的產品則種類豐富，但房價行情也稍嫌紊亂。以新推出的首購大樓為例，每坪單價最高曾出現17萬元，但周邊屋齡3年內的同類型產品，房仲開價僅13萬元，明顯價差將造成不小的競價壓力。高總價產品、尤其是水岸住宅大樓的行情更是變化莫測，從純預售時期號稱的每坪突破30萬元，到目前的20多萬元成交價，議價空間一下子擴大不少，可見景氣影響至鉅。
挑高套房的買氣則持續低迷，銀行核貸保守，加上區內新舊產品供給源源不絕，缺乏物以稀為貴的支撐條件，目前仍在銷售的業者將有一場硬仗要打。情況比較好的則屬透天產品，高鐵特區土地供給極為有限，與公園、主要道路為鄰的透天，只要規劃得宜、開價相對低廉，絕不缺看屋與議價的消費者。
房價盤整 順勢淘汰劣幣
根據新竹縣建商公會的資料，2008年竹北市總推案數量約53筆，總銷售金額約320.3億元，整體銷售率約4成。部分代銷業者認為，連走四年的大行情，趁著景氣反轉的此刻回檔盤整，不僅購屋者可以喘一口氣，業者也能回頭審視推案品質，市場順勢淘汰劣幣，避免走向非理性的一窩蜂風潮，不見得是壞事。對於那些隨口喊價的業者，這時也正是檢視其產品究竟值不值得高價購買的好時機。台灣房屋情報認為，唯有營運體質健全、產品規劃完善、開價相對合理的業者，才是消費者物超所值的選擇。(陸敬民)
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「2009住宅研究室」專題小組對竹北房市的SWOT分析： Ｓ：高鐵設站通過，重大建設匯聚，政府重點發展地區，扮演火車頭角色。 Ｗ：人口約13萬人，成長快速，但全部仰賴外地移民，變數仍大。 Ｏ：輕軌設站、生醫園區、知識旗艦園區依序推動，公共建設源源不絕。 Ｔ：房價攀升迅速，考驗消費者耐心。新豐、竹東、新埔等低價區趁機拉攏客源 |
BOX2
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「2009住宅研究室」專題小組對竹北房市的購屋建議： ■大膽買進：縣治二期首購大樓、西區平價透天 ■審慎買進：據特殊性及保值性之換屋大樓或透天 ■保持中立：水岸豪宅、高鐵背面的大樓產品 ■特別注意：以投資客為主的大樓產品 |
