房地產聊天：最近的想法…

姊姊陳韻如告誡我不要老po一些生硬的PR稿，要我多講一下自己的想法，所以….我就獻醜了。上面那張圖片的雜誌封面是我們家古錐的妹妹（吉娃娃），現在7個月大，我想替她徵婚，如果生兩隻的話，我們就各平分一隻好了。圖片合成效果取材自http://photofunia.com/，這是一個可DIY合成相片的網站，有空去玩玩看吧！（請點選「繼續閱讀」）

去年下半年以來，媒體關於豪宅稅、開放空間、獎勵停車位等針對建商的負面報導如接力賽般，一棒接著一棒，讓建商應接不暇，坊間不少專家學者站在政治正確的立場，抨擊建商在賺取暴利的同時，卻沒有擔負應有的社會責任，更讓建商如眾矢之的。 

我認為若完全站在天平的另一端來看事情，很容易會陷入思考的盲點。例如學者在研究室輸入數據、跑資料庫後便對外宣布「房價已高、有泡沫化危機」，卻缺乏田野調查，這是犯了從台北看天下、見樹不見林的毛病。部分消費者在網路討論區抱怨建商開高價，在態度上也有意氣用事的傾向。我覺得比較妥善的態度應該是，針對每一類問題，分別從買賣角度來評估，再決定哪一種看法比較合理。

以政府課徵豪宅稅為例，之所以會有如此措施，從過去到目前的發展，比較像是執政者為了回應輿論（大多數買不起豪宅的民眾）的觀感，而採取的齊頭式平等做法，社會正義在這裡只是藉口。其實豪宅住戶在市場上早已付出遠高於一般住宅的價格來擁有該產品，日後維護費用也遠高於一般住宅，他們早就在付看不見的「豪宅稅」了，因此政府的做法略顯粗糙，比較像是在懲罰有錢人，並沒有真正符合社會正義。

 我並非反對課徵豪宅稅，但我認為課徵的理由，應該朝「訂定都市計畫區內合理居住面積」的方向來思考（當然也有更好的思考方向），也就是如果台北市訂定出「每位身體健康的自然人合理居住面積是30坪」的話，超過一定比例或倍數如40坪時，超過的10坪、甚至更多的面積再以「概括」或「累進」稅率的方式課徵豪宅稅，在缺乏「每人合理居住面積」的前提下，率爾課徵豪宅稅，讓人不禁聯想到共產思想。

另外，有關開放空間議題在「寶徠花園廣場」事件後受到國人關注，不少人撻伐豪宅建商在取得開放空間容積獎勵後卻並未將空間開放出來，反而變成豪宅住戶的禁臠。由於建商違法在先，政府打蛇打到七寸，建商在這部份可說毫無招架之力，只有挨打的份，但我認為其實並沒有這麼單純。

以國宅為例，全台不少國宅在完工之初，的確是有劃設開放空間，但等到住戶搬進來、管委會成立後，第一件事情，就是以二次施工方式，將開放空間用柵欄或圍牆圍起來，有的甚至還興建警衛室，儼然就是封閉型的社區。社區為什麼要採封閉型？因為近年社會風氣不好，民眾對治安觀感普遍不佳，基於安全需求，這是人性啊！國宅都如此了，竟然奢望豪宅釋出開放空間，無異緣木求魚！

我們政府常訂定一些偽善的法令規章，一些難以做到的事情，或是違反常識的事情，竟然可以在建築技術規則裡面看到，訂定了以後又缺乏查緝人力物力，這種事情就少做為妙。我的意思是，如果開放空間容積獎勵與獎勵停車位等措施，根本沒有或難以做到確實查緝的工作，那就應該從源頭上消滅這種奇怪的制度，否則同樣的情形只會像攤販一樣層出不窮，折損政府的威信。

最後，有關未來預售屋、新成屋銷售，房價將依實際坪數計價的議題，這個已經列入最新版本的「預售屋買賣契約書範本簽約注意事項」，最後我認為購屋者在購買不動產時，有義務詳讀內政部的各項範本，不要什麼功課都不做，出了問題只會抱怨建商欺騙你。另外，建商或代銷最好也不要投機取巧、自己搞一套只對自己有利的銷售契約，應該開大門、走大路，直接把內政部的範本拿來用，唯有如此才能贏得消費者的信賴！

承上，關於按實際坪數計價，我認為這是頭痛醫腳的辦法，充其量不過是協助購屋者釐清「錢花在哪裡？哪個部分值多少錢？」而已，對於政府想要抑制不斷上漲的房價沒什麼幫助。想要有效壓抑部分地區如台北信義計畫區、板橋新板特區、新店裕隆城、台中七期、高雄高美館等地區房價偏高的走勢，最好的方法其實就是抑制投資客進場的意願，有效的做法如提高自備款成數，把自備/銀貸比例從目前的30/70變成70/30，或是訂定「在一定期間內，個人合理持有不動產的總筆數」，例如5年內新持有或轉售的不動產總筆數累計達到5筆，就視為政策要壓抑的投資行為，對其課徵不動產投資稅等。

走筆至此，其實很想問問手握資源的執政者：台灣難得出現好光景，如此壓抑房地產市場，真的明智嗎？