物超所值投資術　工業用地正夯

物超所值投資術　工業用地正夯

〔文／陸敬民〕國人「有土斯有財」的觀念根深柢固，尤以中小型自營商對購置土地、興建廠房的需求甚殷。這些中小企業主在擁有自己的土地與廠房之後，不僅能提升與銀行及客戶往來間的信用基礎，便於開立L/C信用狀及增加額度，還能合法申請外籍勞工配額，堪稱一舉數得、物超所值！種種好處讓企業主對工業用地趨之若騖。

尋找工業地　企業DIY

然而在過去，工業用地的取得並不如想像中的簡單，政府雖釋出大量的工業用地供企業主承租或承購，但單位土地面積往往動輒千坪以上。近來政府雖對中小企業釋出善意並調整供應政策，不過300坪左右起跳的土地對於這些企業主來說門檻還是過高，加上政府委託開發的工業區地點，不見得適合百市百業、種類繁複的中小型廠商，因此轉而向民間尋求更為合用的土地，便成為企業主們自力救濟的一種做法。

農地工用？加強查緝

包括機械設備、金屬製品、化學材料、電腦通信、電子零件、食品、紡織、印刷、塑膠、倉儲及運輸等中小企業，對於設廠用地的基本需求約從百坪起跳。由於土地購入成本當然是越低越好，因此有的企業主為節省購地成本不惜鋌而走險，以買農地蓋農舍的方式興建工廠。這種「掛羊頭賣狗肉」的做法看似省錢，卻得擔負高度風險。目前地方政府已開始注意此類農地違建並加強查緝，被查獲者將得不償失。

取得工業地　並不難

其實合法取得百坪左右的小面積工業用地並不難，北台灣已有不少業者開始提供此類服務，並提供企業主們超低進入門檻，無論購地自用或轉租他人，皆不失為一種合法避稅且物超所值的新興投資管道。有關工業用地推案銷售，業者常見的做法，簡單來說可分為三種，第一種是「分割土地、規劃銷售」，這種方式簡單明瞭，因為業者已事先將大片土地分割成100到300坪左右的單位面積，從整地、道路、外水電、排水，甚至路燈與消防系統皆一次完成，企業主們只要買地即可，至於是否興建廠房？以及如何興建廠房？則由企業主依照自身需求、自行決定。

就像在買透天厝

第二種是「土地廠房、一次銷售」，亦即由業者事先分割土地並興建廠房，然後以一戶一建照的方式賣給企業主。當然，區內道路、外水電、排水與相關系統皆已備妥，企業主無需煩惱興建廠房等問題，只要選擇適合自己的戶別即可，整套流程就像購買透天厝一樣。

第三種是「土地廠房，分割銷售」，這種模式較為罕見，有點像是租賃一般，企業主可選擇購入土地當地主，或購入廠房當承租戶，業者則負責媒合兩造。購得廠房的企業主，可採長期租賃的方式向地主承租土地，租期一般為8到10年，到期後並可優先承租。業者除了賣土地或廠房外，也提供低利率代辦服務。

三低一高　實現設廠夢

無論「分割土地、規劃銷售」抑或「土地廠房、一次銷售」，都是業者絞盡腦汁、精心設計，提供給企業主們一個取得工業用地的合法管道，而且業者為了順利銷售，還會和銀行合作，提供企業主們更為優惠的貸款條件，讓企業主們能以「低總價、低自備、低利率」及「高銀貸」早日實現買地蓋工廠的心願。

藍海大鎮　鄰台66東西向

目前分布在北台灣的工業用地銷售案，較為知名的有位於桃園縣新屋鄉的「藍海大鎮」與「中山晶鑽」。本案座落中山東路一段90號，鄰近台66東西向快速道路，採「分割土地、規劃銷售」方式辦理，單位面積約100到3000坪，土地每坪4萬元起，土地前身為閒置多年的紡織工廠，業者在取得土地後積極拆廠整地、闢建道路，並導入排水、路燈、外水電與消防系統，成為本區擁有完善公共設施的新興工業園區。

寶記工業園區　每坪6.9萬起

「寶記工業園區」座落桃園縣龍潭鄉中豐路、高揚南路口，採「土地廠房、一次銷售」方式辦理，業者對於廠房的施工營造頗具一定水準。值得一提的是，本案以「每坪6.9萬元起」的超低價吸引企業主，在景氣趨緩的今天，任何投資都必須精打細算，「每坪6.9萬元起買土地加廠房」的訴求，總價約1000萬元出頭便能買到，著實令不少企業主眼睛為之一亮。

廣盈工業大鎮　烏樹林工業區

「廣盈工業大鎮」(第三期)座落桃園縣龍潭鄉工五路191巷67弄67號、烏樹林工業區內，採「土地廠房、一次銷售」方式辦理，土地含廠房自備15萬元起交屋，銀貸最高為80%。本案位於成熟型工業區聚落，周邊相關產業發達，並且鄰近龍潭百年大鎮社區，勞動人口稠密，是相當適合設廠營運的地點。

竹科工業城　總價300萬起

「竹科工業城」座落新竹縣湖口鄉新興路、南港輪胎對面，採「分割土地、規劃銷售」方式辦理，道路、排水、外水電皆已施工完成。本案總共分割36塊，單位面積約80到100坪，土地每坪約僅3.6萬元起，企業主只要300萬元起即能擁有自己的工業用地。

富閎科技園區　鄰工研院與竹科

「富閎科技園區」接待中心座落新竹縣竹東鎮中興路四段152號，基地則位於中興路二段101巷、福特汽車旁，採「土地廠房、一次銷售」方式辦理。本案特殊之處，在於不僅鄰近工研院與新竹科學園區，更採「高科技廠辦園區」的方式規劃，並將設置警衛保全管理。總價1600萬元起買土地加廠房，企業主約自備500到600萬元，貸款額度約1000萬元。

【小標】BOX1：工業區小字典　

台灣地區土地依「區域計畫法」分為「都市土地」與「非都市土地」，前者依據「土地使用分區管制規則」劃設工業區；後者則依據「非都市土地使用管制規則」編定土地的使用項目。其中，俗稱「丁工」或「丁建」的丁種建築用地便屬於「非都市土地」中做為工廠之用的土地；而常見的「乙工」(乙種工業區)則屬於都市計畫區內的工業用地。「乙工」常因業者規劃為住宅推案銷售，在買賣雙方認知差距下而衍生消費糾紛；「丁建」則多採土地分割或廠辦方式銷售，規劃為住宅的情況較少，因此也較少產生類似糾紛。