[相片] 群新夢田　集村農舍

請問這個集村的案子由群新建設負責,建商招募完畢後不履行合約的風險是否極低呢?另外陸sir對群新建設的建案品質不知道評價如何?夢田和群新會是由同一個營造團隊施工嗎?依您個人的看法,夢田這個基地地點作為未來數十年定居的場所有沒有什麼比較不理想之處呢?謝謝!
版主回覆：(04/24/2010 04:16:45 PM)
dear mastering:
感謝反映寶貴意見。我對群新建設這家建商沒有什麼特別的看法，我對「群新夢田」也沒有什麼見解。今天我想跟你以及眾多格友講一些題外話，如有誤陋請指教。謝謝！
實務上我對於竹北西區農地的每坪地價，目前認知的行情地價約在5W/P，如果要高標一點，7W/P也可以。對於目前的透天住宅每坪造價，我的認知是在6W/P，如果要高標一點，7W/P也可以。以行情價來看，如果我要購買地80P、建80P的產品，業者土地與建物成本合計約400W+480W=880W，這個880W就是業者的成本，再乘上打平管銷成本及一般獲利乘數的基數，通常是1.2，所以800Wx1.2=960W，這個960W通常就是業者可以賣給你的最低價格，低於960W代表業者沒有什麼獲利，因為透天案從開工到交屋，至少1年到1年半。
如果我們以高標來看，土地與建物成本是560W+560W=1120W，這代表業者買到的土地地價比較高，建物造價也比較高（通常會用比較高檔的建材設備），再乘上基數1.3（獲利抓高一點），那麼1120Wx1.3=1456W，這代表業者至少要賣你1456W才會覺得有獲利，低於1456W就會稀釋他的獲利。
以上談的都不包括建商推案過程中的腦力激盪，包括建築圖面的檢討、格局動線的規劃、建材設備的選用、接待中心的裝潢、人員管銷的訓練、工地安全的維護，以及售後服務這些有無形的成本。唯有當我們用這些項目來看「群新夢田」及所有的透天案，我們才會對他們有比較持平的對待。所以我不會認為所有的建商都是暴利（極少數才是），實際情況是他們要投入的成本與風險，對於一般人而言簡直是天文數字。想想看，一戶透天光是成本至少880W起跳，一個案子動輒一二十戶，換成是我，我才不要背負這種風險。

您好：夢田這個建案我在開幕不久就去參觀了,設計理念個人感覺跟"樹裏院"很像,獨棟/採光/綠化/前側後院/建材等都很吸引人,但下列條件是個人認為的不利因素:
1"集村農舍"-約三年才能完工/五年不能過戶—適合自住型購買者
2."生活機能"須依賴汽機車完成
此外"它"的價位以集村農舍而言,真的有點高價,日前已簽約了,成交價13XX,親友們大多投反對票，以致有點後悔，但簽約金已付了，應該無法解約了，只能期許未來本案營造品質符合要求.
心得分享-買屋真的需要一股衝動,太理性真的無法成交啊
版主回覆：(04/25/2010 04:49:02 PM)
dear jaccie:
買房子是快樂的事情呀！喜歡、負擔得起，別人的意見只是參考而已，重點是你在住，不是親友在住，所以別三心二意了。希望你購屋要愉快！

去參觀過接待中心，對設計理念，風格，建材及規劃都覺得不錯的一個案子。只是銷售小姐對我跟她說這是"農舍"很有意見，一直想強調她們不是農舍。讓我覺得她不是很專業也想避談應該要讓客戶知道的事，而是先下訂先挑了再說。
前幾天到建地現場看了之後，覺得地點上來說比較有風險的就是地勢算在低處，又處於頭前溪跟另一條溪(不好意思，小弟才疏學淺不曉得是那條溪)之間。在現在氣候特別極端的現在，可能也是需要稍微深思熟慮的。
版主回覆：(04/27/2010 04:52:48 PM)
dear guest:
我要強調的是，「群新夢田」是集村農舍沒錯，小姐強調「不是農舍」，我猜想應該是怕你將本案認為是一般的首購型透天，因為他們很希望產品定位在美式或歐式的獨棟Villa，這部份我猜想應該是雞同鴨講，誤會一場。有關於地勢與溪水的問題，我改天去基地現場附近了解一下，謝謝！

與guest 及 jaccie有相同看法，真的很喜歡夢田的設計，但夢田所處基地我問過基地旁的年輕住戶表示曾聽其父親說過，50年前的八七水災該地區農田被旁邊溪(豆子浦溪?)淹過，又該地區從google earth看大約高於海平面14公尺左右，讓我怯步了，知道越多越買不成房子嗎？
版主回覆：(04/28/2010 12:18:17 PM)
dear 同意：
感謝你提供的資訊。50年雖然有點遙遠，但也值得參考啦！

提供原地主親人的說法給大家參考:
"一棟要賣1千5百萬,我們賣地的錢連兩戶都買不起"
大多數人心中都會有個自認為合理的成交價
不過只要有十幾個人不在乎建商開出不合理的房價
願意撐起這個價格帶來成交
再合理的底限也只是自己設爽的
買集村農舍多半是自住而非投資
或許買的人認為反正是自住也不打算轉手
只要中意這棟房子,價格又負擔的起就好
因為要找到很喜歡的房子也不是那麼容易的
如果阿Q一下,自己心理把它當成建地
在那個地點可以用1350萬買一棟地坪50坪的獨棟
還真是便宜呢
版主回覆：(05/24/2010 04:53:37 AM)
dear mastering:
感謝提供寶貴意見！

給九樓的朋友:
看這個樣子妳應該很喜歡這個案子才是,可是老實說這樣的公開質疑版主,我卻認為不妥,試問從以前至今有那個網誌可以是理性討論房地產的話題或閱讀房地產資訊?
以前的房地產討論區無不是買家的不理性討論與謾罵的發洩場所.結果他們說的房價太高,還不是一樣更高,但是卻是影響到當時有能力也有需求的人,有買的話就算了,但是因聽信而沒買的人,現在不就ooxx嗎?版主不可能面面俱到,但至少這個網誌是以前從未看到的,資訊豐富讓人一覽無遺.沒有功勞也有苦勞!!如果您要用如此高的道德標準去檢試,那這樣其他人是否也可以質疑你有可能是同業眼紅?還請將心比心!!
版主也聲明現場專案來電指正,所以並不是代表是版主認為.而你這樣的認知有點扭曲吧!!
有道是:殺頭的生意有人做;賠錢的生意沒人做….買家永遠嫌貴可是建商會賠錢賣妳嗎?如果真是賠錢賣妳,品質妳不會擔心嗎?若是賠錢賣,你不擔心會倒嗎?售後的維護又要找誰ㄋ?
買房子是快樂滴!! 有喜歡有能力有需求即可!! 想太多只會讓自己陷入泥沼!!
版主回覆：(05/24/2010 04:57:14 AM)
dear jay:
感謝提供寶貴意見，盛夏季節來臨，天氣炎熱，請消消火氣，我相信大家都沒有惡意。

不好意思，我非如陸兄般為專業的文字工作者，用字遣詞拿捏失當，造成大家的誤會，在此向諸位愛護此站的朋友說聲抱歉。很珍惜格友們成熟的回應，讓我看事情有更多的面向。
版主回覆：(05/24/2010 05:01:18 AM)
dear sallyfish1206:
never mind! 我不介意，請你也不要介意，我的看法不會永遠對，只要是為了部落格好，有助於買賣雙方良性交流互動，我歡迎各種意見反映，網路的可貴就在於他是開放的，不是一言堂。

請問一下：
這個案子看起來還不錯，請問有人知道這一個案子的配售地在哪裡嗎??配售的地坪又有多大呢??
版主回覆：(06/01/2010 02:42:56 PM)
dear Meimei:
已有熱心格友回覆。

再請教一個問題：
依法律的規定，這種集村農舍必須在當地設籍兩年才能購買
我的問題是：這個案子是不是只有設籍於竹北市兩年的居民才能購買呢??
如果是住在新竹市的呢??
謝謝！
版主回覆：(06/05/2010 03:06:32 AM)
dear Meimei:
感謝你的提問。就我所知，實務上集村農舍目前並無強制規定要設籍滿兩年才能購買，你講的情形可能是單一農舍的情況。

請問起造人是我們所可能的風險是什麼？還有前面提到價格1350是原本定價多少幾坪的？謝謝！
版主回覆：(06/29/2010 04:52:50 PM)
dear Janice:
1.風險：土地過戶前承辦單位拿錢不辦事、捲款跑掉了。
2.1350：據說是最低成交價。

我住夢田基地附近
住在那邊那麼久 是沒有遇到淹水問題
不過也還在考慮是否要購買
版主回覆：(06/28/2010 07:56:51 AM)
dear 附近居民：
如果你的預算在1350萬以上，可以選擇的案子會很多喔，建議多看多比較。

閎基建設在自強北路底也有一集村推案"美麗人生",坪數/價位跟綠光4期獨棟差不多,接待館同"私建築"(蘭亭序附近,7-11對面, 陸大~私建築的文章不見了)有警衛保全設置;不過房屋的內外的設計規劃,我覺得綠光比較好,一個在東區(實為新埔),一個在西區,就看大夥的偏好囉!
集村好像規定會趨嚴格(水利問題),未來推案可能會減少,綠光這期好像比前幾期投注更多心力(可能要做集村漂亮的ending),他們一期快交屋了,結構時去參觀工地,垂直水平拉線等細節相當用心,感覺不錯! 只可惜他們都不做警衛保全及資源回收室,不然就更讚了~
版主回覆：(06/29/2010 04:54:58 PM)
dear viletta:
感謝提供寶貴建案資訊，「美麗人生」我過兩天就會去拍照，謝謝你的提醒。

在近在找房子，想請教您對於北大愛樂的看法？諸如建築品質，格局，保值性等，又，合理的每坪單價及平面車位價格差不多在哪呢？謝謝您！

請問這邊有人去看過閎基的美麗人生嗎??
雖然是半雙拼的，不過開價也不低
昨天跟老公去看，大概剩沒幾戶可以挑
有人知道成交底價嗎??
雖然說1388起，不過價格似乎很難砍，應該開多少才合理呢??
版主回覆：(08/18/2010 02:02:57 PM)
dear nora:
我挺喜歡「美麗人生」的地點與規劃設計，可以期待它將會是一個美麗的集村農舍社區。價格很難砍，代表你不用擔心買比別人貴呀！這不見得是壞事，1300W應該很接近成交價了，再努力看看。祝你購屋愉快！

to bocoboco 大大
夢田我們也有去看過 靠近社區的還有2戶(忘了是A1還有A13嗎)
似乎可以議到1300再下去一點 如果喜歡可以努力殺看看
ps:這禮拜又要到美麗人生去殺看看……….不知道敗不敗的下去
版主回覆：(07/29/2010 04:31:36 AM)
dear nora:
真的有低於1300W嗎？若談成後請記得來分享一下，謝謝！

美麗人生喔! 靠近竹北東區阿 沒辦法!!恩!年紀長的那位是酷一點!
集村案我也看了不少,只有綠光森林的接待小姐我覺得好一點..
他們五期獨棟設計的不錯,可惜地點偏了點,而且依舊沒有警衛庭設計= =
版主回覆：(07/30/2010 05:47:35 PM)
dear viletta:
規劃設計往往順了姑意、逆了嫂意，難有面面俱到的社區呀！

群新建設好像在竹南還有個群新會吧
看網站是快蓋好了 可以去現場看看

有關集村農舍今天有看到以下的報導:「農地變豪宅，真是太扯了！」監委劉玉山昨表示，政府十年來力推「集村興建農舍」計畫，但卻造成農地變建地、割稻機變豪華轎車等亂象，違背政策原意；監察院糾正農委會與內政部，要求行政院督導改善。…..,這對本案會不會有影響,最近建商通知要繳土地過戶款了,看到相關報導後,心裏毛毛的,該如何是好.

這就是我擔心的"不再受理集村案件",那取得了那些不知在何處又無法耕作的農地未來真不知道要如何處理
建商表示,他們有把握會完成此一建案,強調他們都是依現行法令申請,並未違法,至於法令修法會有所謂緩衝期，請購買戶安心,同時表明這也會是他們最後一個集村建案，但我擔心的是審查過不了，或建好後無法取得使用執照等,或原本三年工期而拖了五年甚至更久等,真讓人無法放心,合約書中有一條"如因天災,地變,政府法令變更或不可抗力之事由,以致農舍無法興建時,購買戶得解除契約,解約時營造公司應將購買戶已繳農舍款及遲延利息全部返還,並同時賠償15%之違約金",所以建商應會全力促成本案,不然就賠大了.

白馬非馬VS 指鹿為馬
一般農舍與集村農舍看似一樣皆為農舍，然限制條件卻不盡相同一般農舍以756坪之農地為申請或是89年修法以前 地主配蓋地為主。然集村農舍除依循農業發展條例之規定申請外；亦遵循中央主管機關相關規定辦理申請，更需經直轄市或縣市主管機關核定才得以集村方或興建在台灣地區至少要二十戶以上離島地區亦需十戶以上。
目前新聞報導監委劉玉山劉興善大人對於集村農舍之勘查與報告， 於新聞媒體中指出諸多情事或有之，却未必呈現事實之本像依監委隨行記者提出所拍攝之照片皆為獨棟興造之房屋，又與集村至少需二十戶以上不符。試問政府為何要立法規定集村農舍，甚至鼓勵並有諸多獎勵以改善昔日農舍較雜亂之建築配置，使土地有效使用積極融合附近農村田園的自然資源創造和諧的環境，達到滿足較優質機能的農村新風貌，以營造現代化農村環境為規劃之目標。
除了平衡城鄉差距外更藉由集村農舍之籌劃興造，更完整保留農地之完整性，減少耕作農地之資源浪費。因集村是以一塊土地上集合二十戶以上之起造人興建，當然比756坪只興建一戶來得減少土地資源之浪費，更可降低成本讓微渺之中下階層之民眾得有能力購屋，以解決土地房價飆漲升斗小民無力買屋成為無殼蝸牛之窘境，亦為政府之德政也。
集村另一好處乃九倍之配地，誠如監委諸公所敍配地皆地處偏遠之山坡地，森林區……等。現在世界各國皆施行減碳綠化救地球，集村之配套地更完整的保留山坡地，及森林之完整性。除了保存台灣原生種植物的續生外更減少山坡地的開發避免土石流，又符合世界潮流植栽減碳的目標。一舉多得更為政府施政之德也。
監委諸公猶如不食人間煙火之大聖人哉！未知現今之升斗小民窮其一生要有一遮風避雨之屋，已無負擔之力也。在集村所處之市縣，如諸公所云房價甚高唯集村低總價僅600萬起即可住有天有地之農舍別墅可以試問諸公可有替升斗小民生存之憐心，或有則上天感其德也。
然一切皆為供需之自由經濟也，如無市場必無集村或一般農舍之興建。市場自然會有所取捨，況以集村諸多優點，有利於民；更利於天！是為政府之得政也。監委諸公之義必然了解，莫要以白馬非馬或指鹿為馬曲解德意，以順天意。必得天佑！祝福之！尚祈！

您才本末倒置
先定義別人為亂象和違規
然後再批評別人的錯誤
先扣帽子,再封殺,典型政治鬥爭手法.

集村有兩大不合理的地方:
1.家庭用水排放的問題
2.農舍卻近乎建地房屋的價格..
但卻有一個很大的優點–5年不得轉賣，讓投資客卻步。
要是人人都可以買得起合理的建物房子，誰會去買偏僻的集村呢?
集村法令固未盡完善有修改之處，但竹北房價這兩年不合理的上漲，是否造就集村的盛行，請板上的投資客或偽裝買方的投資客朋友思考一下(別再說有便宜的地方可買這類不負責任的言論)。
集村若是沒有5年限制轉手的限制，我想你們掃得比誰還快吧！

本來就違法其實大家心知肚明,會是最後一隻白老鼠只是時間問題罷了！

奇怪哩既然違法為什麼還會受到民眾歡迎?公家機關知道違法為什麼還要放行?讓業者申請到建照?到底是滿足民眾需求還是政府放任違法?奇怪真奇怪?

監察院是沒牙齒的紙老虎只會亂叫

群新建設的老闆是似乎是 林為洲 的樣子~~
版主回覆：(10/20/2010 03:36:51 PM)
dear needsun:
是的。

對買家沒差吧, 建商要退款吧!
版主回覆：(10/20/2010 03:36:16 PM)
dear test:
我認為已購客應保持關注，看業者如何應變接招。

美麗人生的小姐也說是ok的
而且他的建築基地地目是林地or山坡地
他說只有在特定農業區內的才會受影響
不知道是不是真的
請解惑
版主回覆：(10/20/2010 03:35:15 PM)
dear rexn:
「美麗人生」的土地不是農業特定區，個人研判應該是有驚無險。不過「綠園耕心2」就難講了，建議「綠園耕心2」的已購客持續保持關注，後續發展還會有變，不見得要急著退。

看這篇說的, 己買的, 並非既往不咎!
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2010.10.14 07:52 am
「假農舍、真豪宅」愈來愈常見，內政部營建署昨（13）日表示，近日將與農委會及其他機關研議管理制度，同時加強違規懲處、建退場機制，未來只有「真農夫」才能建農舍。
內政部會同農委會於2001年4月訂定發布「農業用地興建農舍辦法」，並分農民申請資格管理、集村農舍輔導、土地使用管理與建築管理事項。從當時至今，政府核發的農舍使照約有14,987件，但農地經營並未有顯著成效，倒多了很多景觀豪宅。
監察院日前指出，有些農舍建造人根本沒在務農，甚至不知農地在何處，顯然只把農地當建地，利用免稅措施蓋豪宅，極少數人才是真正的農夫。
營建署官員指出，有些案子在申請農舍時資格都符合，後來卻違規，或是開小吃店、卡拉OK，也有些人根本不是農夫，卻住在農舍中，已背離農舍的目的。今後若有屢不改善者，將以罰則伺候，最嚴重者不排除祭出「拆屋」手段。
看起來就算已經交屋的可能並非既往不咎,已背離農舍的目的。今後若有屢不改善者，將以罰則伺候
——————————————————————————–

有沒有也是美麗人生購買戶
串連一下
團結力量大

新竹縣在搞集村農舍的政治人物除副議長林為洲外,議長陳見賢及前議長張碧琴是主要三劍客,另新竹市也不幌多讓,議員鄭宏輝,曾資程及吳國寶也是要角之一,當然這其中還有一些插花的(這就是所謂的台灣民意代表)
ps:講出來陸大的部落格會不會被抄掉
版主回覆：(10/21/2010 01:39:10 PM)
dear 內情：
可以讓他們認識我，何樂而不為？

>#56 rexn 於 2010/10/20 19:04
>
>美麗人生的小姐也說是ok的
>而且他的建築基地地目是林地or山坡地
>他說只有在特定農業區內的才會受影響
>不知道是不是真的
>請解惑 dear rexn:
>
>「美麗人生」的土地不是農業特定區，個人研判應該是有驚無險。不過「綠園>耕心2」就難講了，建議「綠園耕心2」的已購客持續保持關注，後續發展還會>有變，不見得要急著退。
>jimmylu1974於 2010/10/20 23:35 回覆
To: Jimmy:
綠園耕心2已購戶除了持續保持關注, 還能做些什麼呢!?
你說後續發展還會有變? 不見得要急著退, 是會變好還是變差!?
現在就算想退,銷售人員也說已送件沒問題,再等等..只是不知什麼時候才會明朗 ?
原本只想有個家, 因買不起市區被炒高的都市叢林, 才被逼到郊區的一角…
如今怎麼會變得這麼麻煩…在這各說各話的年代, 小市民該何去何從!?
版主回覆：(10/27/2010 04:26:56 PM)
dear 綠園耕心2已購戶：
如果你的合約有原價奉還的退場機制，那就不用太擔心了。如果你還是很擔心，非得馬上要有個水落石出的話，因為這幾天恐怕難有具體結果，建議你就不要勉強，免得睡不著覺。謝謝！

群新建設針對集村農舍興建之危機處理公告
針對農委會於10月15日函釋特定農業區不得興建集村農舍乙案，本公司在第一時間得知此消息後，立即成立危機處理小組，與各建商連繫組成自救會，整合各建商的意見希望透過各種管道的協調讓本事件能獲得圓滿的解決。
群新建設聲明絕對願意全力配合政府法規，但此案倉促發布，致影響土地所有權人、營造商及建設公司權益，因此將促請政府儘速頒布落日條款或相關配套方案以確保所有相關土地所有權人權益。
下列為群新建設在一個星期內，積極透過多方管道進行溝通與陳情的動作：
10/19 由本公司派出代表拜訪呂學樟立委說明原委
10/19 整合各建商並向新竹縣議會林為洲副議長陳情
10/20 請呂學樟立委陪同協調向農委會水保局長及法規會進行陳情
10/20 赴新竹縣政府向邱鏡淳縣長陳情
10/21 赴立法院經濟委員會，向經濟委員暨農委會召委蕭景田提出陳情
10/21 至行政院拜訪林政則政務委員
10/21 召開建商自救會
10/22 監委馬以工、余騰芳巡察新竹縣時遞件陳情
10/25 召開第二次建商自救會，並展開陳情連署
10/25 赴監察院陳情向余騰芳、劉玉山、劉興善等監委陳情
為維護所有夢田土地所有權人的權益，目前本公司已擬妥陳情書，將積極向馬總統、行政院吳敦義院長、法務部、內政部、農委會等單位遞交陳情書。有意願參與連署者，請與本公司聯繫，集結大家的力量，讓政府聽到人民的聲音，針對本案儘速頒布落日條款與配套方案。而內政部營建署將於10月28日邀集相關業務部會召開此案之相關條文修正會議，本公司亦將持續追蹤及掌握最新進度，若有進一步消息將公布於群新建設網站上。謝謝各位。
群新建設股份有限公司

群新建設~~~加油!!!

更正明日記者會地點為
新竹縣政府2樓簡報室

夢田賣完了嗎?