[看屋報告]鑫鑫向榕竹南2-3房小確幸住宅

買在竹南以時間換取空間

竹南行政區雖隸屬苗栗縣，但工作與休閒卻與新竹緊密連結，可視為大新竹生活圈的範疇。在市區房價方面，則相當新竹或竹北市區的三分之二，對有地緣關係的竹科購屋者而言，買在竹南是時間換取空間的絕佳策略！

*上圖為竹南市中心，食衣住行生活機能近在咫尺。*

時間換取空間

筆者以位於竹南市區的鎮公所為起點，從鎮公所開車直達竹科科管局，在交通順暢的情況下，走中山高約25分鐘*，走北二高約22分鐘**，由於上下班通勤方向與竹北相反，因此不易受到竹北-竹科大塞車、通勤時間動輒半小時起跳的影響。

*上圖為竹南火車站周邊商家與人潮，竹南扮演大新竹衛星城市的角色。*

在食衣住行育樂需求上，竹南市區擁有超乎意料的強大生活機能，舉凡竹南國小、竹南國中、竹南高中、鄰里公園、圖書館、火車站、傳統市場、各類型商家店鋪、餐飲小吃、金融機構與政府公部門等，幾乎全部囊括在騎車3分鐘範圍內。

至於運動公園、苗北藝文中心、為恭醫院與尚順廣場等大型設施，也只要7-10分鐘不等的行車距離。可以這麼說，扮演大新竹生活圈衛星城市的角色，竹南呈現不同於新竹竹北高樓林立的特色，展現出兼具悠閒與便利的小鎮風情。

*上圖為博愛公園，鑫鑫向榕正對博愛公園。*

大新竹衛星城市

在住宅市場上，現階段竹南推案仍以透天為主，大樓案則是這兩、三年的事。隨著土地價格不斷攀高，在可預見的未來，大樓推案將會越來越多。房價部分，竹南市區1樓停車型的透天案視地建坪大小與有無電梯，無電梯產品平均每棟約在1,300-1,400萬之間；市區大樓案每坪單價則約在18-20萬之間。因為房價已經上來了，所以讀者在購屋置產策略上要更精打細算。

*博愛公園旁即為竹南國小，圖為竹南國小操場。*

精打細算看產品

以大樓案為例，來自新竹竹北的建商開始在竹南各地插旗，推出比照新竹竹北主流規劃設計的大樓產品，不過公設比也一下來到30%、甚至更高，這對習慣低公設比的竹南購屋者而言是一大挑戰。其次，管理費也是一門學問，新竹竹北大樓社區管理費每坪40-50元還算正常，但在目前的竹南則還是一道門檻。

把新竹竹北的產品搬到竹南，除了地點變了、價格低了點之外，其餘像是公設比與管理維護成本等都沒變，從另一個角度來看，如果只是將產品橫根移植過來，為什麼不直接踮個腳尖、提高預算買在新竹竹北就好？

買在竹南，就是要有其他誘因才對！

所幸，筆者還是在竹南市區發現一處堪稱小確幸的住宅案：鑫鑫向榕。

從定位來看，鑫鑫向榕屬於5樓公寓型的集合式住宅，為了壓低總價、降低年輕人購屋負擔，業者規劃26-35坪小坪數產品，因為基地面積只有156坪，所以採單層4併、倉儲式機械停車做法，一切皆以追求坪效、實用至上為設計依歸。

小確幸住宅鑫鑫向榕

鑫鑫向榕座落竹南市區文昌街、大業街口旁，鬧中取靜，基地座北朝南，正對博愛公園樹海，公園再往前就是竹南國小，擁有它案難以媲美的公園樹海第一排以及永久棟距景觀宅等特色，這是本案的客觀優勢。

筆者走進鑫鑫向榕基地，1樓為汽機車停放區(第一道門禁)，半開放式空間設計有助於採光通風，汽車排放的廢氣也能很快散去。梯廳置中(第二道門禁)，法規的關係，梯廳必須配置雙逃生梯，因而增加一些公設比。

鑫鑫向榕2-5層皆採同一標準平面配置，2-3樓看樹林，4-5樓看樹梢，永久棟距兼顧採光與隱私。值得一提的是，筆者仔細觀察圖面與現場，發現業者幾乎卯足勁做到室內零虛坪！

室內零虛坪錢花刀口上

什麼是室內零虛坪？大樓產品室內常見走廊，走廊兩邊分別是主臥、客臥與客衛浴，走廊串連了客餐廳(動區)與各個房間(靜區)，也讓購屋者多花了一筆錢在這上面。以3-4房產品為例，走廊面積通常佔了2坪左右，若每坪單價20萬，購屋者等於要多花40萬在走廊上。

這僅僅是走廊而已，有的產品為了遷就面向、採光或為了閃壁刀，還發展出客廳、餐廳、廚房都有各自的通道，於是虛坪一下子膨脹到4-5坪，換算單價幾乎可以添購一輛新車！這只是空間設計手法，還不包括公設比高低對於購屋者負擔的問題。

公設比高低負擔差很大

鑫鑫向榕業者不僅榨出每一塊可用空間，也想盡辦法做到室內無壓樑，樑柱皆位於室內邊角，可順勢將其包覆裝潢為櫥櫃。由於公設比僅24.6%，所以即便是26坪2房、30坪2+1房或35坪3房，室內面積皆尚顯充裕。

以本案35坪3房(公設比24.6%)對照它案一般3房面積40坪(公設比30%)為例，本案公設面積約8.61坪，它案公設面積則高達12坪，若以每坪20萬換算，便是172.2萬與240萬的差距！

鑫鑫向榕還有一個較不為人知的貼心規劃，那就是業者將工作陽台的開口設計在東西向，這麼做好處有二，第一是太陽比較容易照曬工作陽台的衣服，第二是季風較不易在工作陽台產生回風。至於緊鄰工作陽台的廚房，業者也已預留客變彈性，讓購屋者很容易便能透過裝潢方式，將其客變為封閉式廚房，不用擔心大火快炒油煙影響客餐廳與房間。

*鑫鑫向榕總經理陳銘池親自介紹本案地段與環境優勢。他強調，本案規劃26-35坪2-3房，讓年輕人第一次購屋就買在市中心！*

結論：扎扎實實端牛肉

整體而言，鑫鑫向榕在客觀地段與環境方面，佔了絕佳的地利與景觀之便，由於位居市中心區，各項生活機能皆咫尺可達。在主觀規劃與設計方面，則力求實用與好用，單層4併、戶戶邊間這種通常出現在3-4房的優質規劃，放在2-3房的小坪數產品上，也是相當超值的設計。可以說，這是一個扎扎實實端出牛肉的案子，值得讀者前往一看。