![[新竹] Big City巨城購物中心 2012-05-13 016](http://pic.pimg.tw/jimmylu1974/1337876134-1519453184.jpg "[新竹] Big City巨城購物中心 2012-05-13 016")
截稿消息：搶紅單退燒 新竹湧退單潮
台上十分鐘，台下十年功，這道理大家都懂，但真看人表演起來依舊精采萬分，自嘆不如。讓我們來探討新竹某預售案究竟如何演出完美的「秒殺」大戲？
姑且以「金塊二十一」做為這案子的代稱好了，以下皆為劇情推估，不保證真實情況如此：一開始賣方就抱定一戶不留的想法，要在最短時間內將多達四百餘戶的案子出清，所以戰略是要涵蓋所有買方，無論自住、短期投機或中長期投資都要一網打盡，而要讓買方願意下訂的最快方式就是壓低價格，讓價格略低於市場行情。但壓低價格代表降低獲利，所以若能開出低於市場行情的價格、快速完銷，又能讓獲利保持在一定成數、甚至比同業更高，就能一方面塑造佛心來著的好形象，另一方面創造更高獲利，這就是連同業都難以企及的雙贏戰略！
定好戰略，來看戰術，攤開「金塊二十一」的SWOT，優勢是價格與學區，劣勢是小環境不佳，機會是世博園區加持，威脅則來自於戶數過多（四百餘戶再加周邊有個七百餘戶的社區）對出入動線的影響。
接下來是SWOT矩陣，要突顯自己的價位優勢（SO），就要以低價加上增值潛力做號召；要隱藏自己小環境不佳的劣勢（WO），就要強打與周邊學區、百貨及世博的高度連結；要降低戶數過多的影響（ST），就要訂定低廉的管理費與規劃豐富的公設；要消除買方對案子的疑慮（WT），就要避免在小環境與出入動線上跟買方解釋太多。（延伸閱讀：SWOT矩陣 by 國實院科資中心）
了解「金塊二十一」的各項優劣勢，接下來看賣方憑什麼壓低價格、又能創造獲利，還可以獲得佛心好名聲？首先，賣方要讓買方有利可圖，有便宜可佔，不僅要佔價格的便宜，還要佔面積的便宜，最好在交屋時能多給一、兩坪當「莎必斯」，這樣不僅可激勵買方立刻下訂，將來還能好交屋。其次，賣方在關鍵建材設備要有大量統購的實力，甚至有自行生產的氣魄。
例如，同業購買名牌馬桶批發價一顆六萬元，我買只要五萬元，因為我量大，大到供應商老闆專門從日本飛過來見我。又例如，佔建物表面積最大的外牆磚，我乾脆在第三地設廠加工製造，從源頭便將營造成本降到最低。如此一來一往，我在買方那邊降的價格，全部從這裡補回來、甚至補更多！
最後是現場操作，賣方將「金塊二十一」即將公開的消息透過簡訊傳給所有客戶，先做第一輪篩選，這時自住、投機或投資客全來都沒關係，先搶先贏，等到正式公開那天，可售戶數所剩無幾，當天才來接待中心的買方只剩餘屋可買，現場僧多粥少，盛況空前已在預期中，「秒殺」只是最後完美的ending。至於「秒殺」後幾天，周邊房仲大肆張貼的「金塊二十一，數十戶任君挑選」已不是賣方要在意的事了。
下一篇讓我們來探討寶佳機構憑什麼席捲首購市場、稱霸台灣房市。（待續）
文章內容簡潔有力,點出了造成熱銷的主因，地點不(差)，價格特(優)，請問如果新竹的建案都是這樣想法，那對購買者，真是一大福音。目前市面上的建案，大都是物不超所值，壞梨子當蘋果賣，如果賣不好，只好自己好好檢討囉，不必羨慕他人。
不過好像沒有一家建商可以誠實的把成本與利潤完全公開透明化，銷售也是各有方法跟策略，自住的消費者永遠是最無奈的。
黑心系列的書也講了很多，但知道了建商的手法又如何呢?
大家也知道很多真相，除非真的都不要買，不然還真的不知道該怎麼辦。
陸大能有比較好的方法來幫助善良的自住消費者嗎?
現階段讓大家都能買到優質又付擔的起的房子。
如果有任何人有方法就不會有這麼多讓大家不喜歡的建商跟投機客了。
這就是小老百姓的無奈，最後只有兩條路，堅持不買，或是找個你還可以接受的房子跟價錢，咬著牙買下去，別無他法了。有的人可以等，有的人是沒辦法等啊，現實就是這麼無奈。
看水果日報的報導，比較多退訂的好像是宇宙鳥，金塊21的狀況就不知如何了。
關於宇宙鳥的手法，其實在這個建商推第二個案子時小弟就拜見過一次了。去就說都被訂了要排順位，之後會再打電話說你排到了或者剛好有人退訂….不過當時沒有聽過有炒作紅單這東東而已。
倒是這次有媒體幫忙炒作，多了一些話題性罷了。
嘖嘖嘖……還有更勁爆的秒殺內幕
乾脆一起公開算了
說那麼多有用嗎？看房越看房價越高,每次多想說房價會跌,也認為所有一切多是建商銷售手法（阿共ㄟ陰謀）結果ㄋ幾年前本來還有辦法買關補區,現在可能要到牛補南寮了…..
如果筆者有事先去了解的話，你可以知道金澤21是沒辦法先訂的，都是當天才開放銷售的，不然一堆投資客或跟昌益關係良好的都在排隊不是說不過去嗎？
TO#5你的痛楚個人可以感同身受,幾年前我也是跟你有同樣的處境,猶豫不決參考房產大師評論及一些口沫橫飛的"專家"自以為是的說法,結果只眼睜睜看著房價一直漲還好2年前看破下手買了(當然現在房價跟當初已經又差很多了),要不然真如你所說買到牛埔南寮去了.
金澤21是不能先訂，但開賣當天大戶投資客是可打電話先下訂自己要的戶別，事後再去現場簽單
一直期待金塊21,因為離我們夫妻上班的地方近，又能顧到住鐵道路的老母，結果沒想到,, 秒殺，我勒，跟賭……氣的是如陸大所說隔天我就在某間量販店旁的宣傳車上看到金塊21數十戶……..我們是上班族不是潘啊一族
綠光三近期應該就快推出了…有興趣可以多留意…接待中心應該跟金澤21接待中心一樣，接待中心已經有廣告出來了(32-52坪)，不過基地是離鐵道近了點，也沒有金澤21那麼大，但地理位置跟綠光及金澤21差不多，地目是商業用地，會不會秒殺我不知道，地點環境如果還可以接受就看開價，如果也不貴就考慮看看，但你一定要行動才有優先選的機會，值不值得買就看你自己的需求，你跟那些投資客的差別只在於他們有在第一時間行動而你沒有，自己第一時間去看看真相比較實際，真相自然大白，回想一下大新竹地區有哪個建案是你很喜歡又可以獨厚你，讓你慢慢選喜歡的方位樓層又能給你滿意的價格，很多建案都是好的方位樓層不會讓一般自住客買到，想買就得用更高的檟格，不是昌X的才如此，差別只是有的人賣的快有的人賣的慢，現實就是如此，如果一定要買房就只能接受這些現實，選自己負擔的起又能接受的標的，然後付諸行動對自己才有幫助。
講得一副昌益是救世主得樣子？真是夠了！
有興趣就參考，沒興趣就當看故事就好何必動氣呢，不喜歡昌X的建案還有其他很多可以選擇的建案，選擇自己喜歡的建商跟建案就好了，買房子是大事，自己想清楚就好，除非陸大的網站有公開表明不能有任何昌X建案的資訊出現，否則大家互相尊重就好，你也可以把你知道的資訊分享給大家，讓有買房需求的網友受益多一份選擇，這樣不是很好嗎?
地點比先前綠光1～2期差多了附近環境不佳價格應下修
版主回覆：(05/29/2012 11:42:27 PM)
感謝留言。我也希望它下修，約在15-16W/P最好，但它不是工業用地，下修有一定難度。謝謝！
地點就差一條中華路而已，應該是差不多，但環境就真的有蠻大不同，所以一定要自己去看看附近的環境，鐵道就在旁邊這個影響是比較大，但之前國賓對面的案子(一品院系列，不知有沒有記錯)也是在鐵道旁邊應該也是有賣完，所以還是有客層覺得O.K.，自己去研究一下看影響到底有多少?我沒住過所以也沒辦法分享心得。如果能在交在15-16W/P那就太好了 。
差一條中華路差很多了(一路之隔兩個世界)周遭較雜亂環境且緊鄰鐵道~適合鐵道迷及要生小孩的夫妻購買(不像綠光1~2環境較乾淨且生活機能也幾乎在這一側~房價個人差個3萬/P算合理)
PS:國賓前的建案周圍環境如不考慮鐵道奇條件比這案子好多了….但是個人是不會考慮又不是沒其他案子可買了…
所以說要自己去看才會知道是否列入考慮啊，每個人觀點不同這是一定的，自己綜合評估一下，可以接受才買，不能接受就換地點換家建商，大新竹地區真的還有蠻多選擇的，自己負擔的起又住的開心最重要，每個人需求及負擔能力本來就不同，沒有絕對的好或不好，找到適合自己的比較重要，話說如果我負擔的起也不會把目標放在這附近，考慮價格因素還是有不得不妥協的地方，這是現實的無奈，如果你沒有價錢方面的考量那真的恭喜你，你真的有很多更優的選擇。
在這傳統工業區硬要蓋住宅本就會有這問題"無解"也不知到都市計劃到底在幹甚麼,難道台灣又要回到客廳即是工廠的時代…
板大你好
今年初小弟有去聽你演講
當時你說投資房地產要等到下半年再說
上半年要觀望,但自住沒差
我同事私下都在笑你不專業
直到最近
我發現你才是專業的
在這裡五分奉上
投資本來就存在著風險,有人進有人出才會成交,房地產是寡佔市場,沒有賣就沒得買,總是要先產生賣方,才會有買方,很多地點跟本沒人賣,自然價格就變(無價)(無成交就無價錢),看空看多端視個人功力,這十年是房市大多頭,依然有建案大套牢,例如青草湖沿線明湖路,大公司寶X(山湖X)昌X(聖荷X)豐X(依登花X),所以就是征戰房市數十載的大公司都會發生,何況是小市民呢