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[聊天] 風水輪流轉，關埔暫封王

來自竹北部分大樓建案接待中心的消息顯示，過去一、兩個月，來人與成交皆有放緩的跡象，少數建案的議價空間也略有放大。這些銷售單位認為，過去兩個月，園區購屋者捨竹北就關埔的情況明顯。園區客比重降低，是造成竹北銷售略顯失色的主因。

進一步來看，除了關長重劃區新案清一色為50、70、150坪等中大坪數產品外，光埔重劃區仍有為數不少30、40、50坪中小坪數的選擇，在交通與總價的誘使下，讓園區購屋者決定捨竹北而就關埔。

攤開關埔計畫勢力範圍圖，可以發現，關長可供興建新案的土地即將告罄，因此筆者推估今後關長新案將呈現4房大坪數與1～2房小坪數兩極端產品，且最終最高每坪成交價格可望攀上33～35萬天價，但這也可能是關長新案房價的極限。

至於光埔可供興建的土地仍屬充沛，加上有學區及全球影城題材可供炒作，新興商圈榮景可期，因此筆者推估今後光埔新案仍不脫1～4房多元面貌，挑高產品也有機會出現，甚至台北知名建商也有可能來此合作推案，進而一舉將房價炒作到歷史新高，只不過每坪成交價則因產品多元而不易判斷。若排除外地建商炒作因素，光埔年底前首購型3房新案每坪成交價格19～22萬是可能的落點，換屋型3～4房新案則有25～27萬的潛力。

竹北重劃區的契機何在？從地理位置來看，竹北建案不宜去和關埔建案競逐「交通便捷」或「近園區」這個議題，因為球並不在竹北這邊。竹北建案的優勢在於更高的綠覆率、更大的空地比、更舒適的小環境、以及更長遠的發展性。換言之，「好環境」與「發展性」才是竹北吸引人的實力。


31 thoughts on “[聊天] 風水輪流轉，關埔暫封王”

  1. Beki says:

    陸先生
    竹北最近晚上有臭臭的化學味 聞了有噁心的感覺
    是否可以幫忙宣傳一下 如果有聞到化學味的話
    以下方的方法通報
    縣府人員說，他們會派外勤人員去報案地點，然後照味道(?)
    到可疑的工廠稽查
    新竹縣環保局 公害陳情電話
    03-5530060
    剛剛打過去，他說他們24小時都有人待命，有聞到味道他們會去監測。

  3. 芬蘭住戶 says:

    關長區以前讓我覺得很舒服,但是現在愈來愈不舒服了..日光公園的野狗愈來愈多,到了晚上還會有人鬧事,建案愈蓋愈多,整個人口愈來愈密集,原先的清幽都沒有了.路邊停車也愈來愈嚴重..除了關新路以外其他的小馬路幾乎都不能會車…我喜歡以前的日光公園..不過已經回不去了…….

  4. 看房後 心得 says:

    恩，「好環境」與「發展性」才是吸引人的實力
    A.在園區上班，也不用住在 關埔區，因為不可能走路上班。 也不用與變電所/電塔做鄰居。
    B.costco 旁的全球影城題材：
    園區上班外來人居多，新竹週末幾乎是人去城空的景象。
    竹北喜來登旁的sogo 基地已停工許久。
    此區以後應該是商辦/商住 居多。
    C.輕軌是個題材
    1. 新莊輕軌周邊都是住宅區，離costco商業區有一段距離.
    2.其他輕軌站也很偏僻，都需再轉車。
    ==>坐輕軌商圈 逛 商圈嗎？
    3. 住關埔區只 為了是坐高鐵方便？

  5. 訪客 says:

    明明都是台鐵 開上內灣線就變捷運 過了竹中站又恢復成台鐵 好傢伙 !!
    另外 關新站前面原來不是大廣場啊 右邊已經開始動工了 星河麗 ??
    那左邊呢 ?? 搞到最後不會向竹北站一樣 窩在深處 ?
    關新路看計畫圖 目前似乎是沒有延伸到公道五的打算
    那 整個光埔就靠關新路連接 埔頂-光復路 ??
    我很好奇塞車閱兵的盛況

  6. 訪客 says:

    回五樓
    有邊那邊本來就不是廣場用地…
    是商業用地
    而左邊那塊是交通用地
    應該就是停車場啦..
    另外關新路會穿過車站 並且過柯子湖溪後馬上銜接公道五
    但是交叉路口這是在新竹縣境內 所以你要去看新竹縣的都市計劃圖
    而銜接公道五還有更快的方法
    那就是關新路左轉內灣線橋下道路再左轉公道五路..
    詳見都市計劃圖
    http://landuse.hccg.gov.tw/updoc/05plan/plan_a_main.asp?plan_id=649

  7. 好環境+生活機能才是吸引人的實力 says:

    好環境+生活機能才是吸引人的實力
    1.在竹科上班就是要住關埔，雖然不可能上班但住的近上班通車時間自然就少。
    2.關埔區光上班近就是最大的題材了，難不成住高鐵區就只為了天天坐高鐵?論偏僻高鐵區更偏僻。

  8. 想買預售屋... says:

    請問各位大大關新路這一帶未來還會有新的建案推出嗎?
    還是這邊的地都已經蓋的差不多了呢?
    小弟只買得起預售屋…ㄒㄒ

  9. 訪客 says:

    上班距離是最後才要考慮的吧??
    還是已經打定主意幹到死都不換工作 也不考慮被外派調職
    這麼死忠一定要給你老闆知道!

  11. 訪客! says:

    雖然希望竹北房價能繼續下跌,這樣屆時購屋壓力能小點,但同意以上樓長所說的,終究
    好環境+生活機能才是吸引人的實力

  12. JL says:

    關埔區建案, 外觀大都在水準之上, 人行道, 騎樓, 造景美化等對行人友善的設施, 比起新竹市其他地區真是好太多啦.
    有些地區, 綠帶建案交錯, 更可減少距離帶來的壓迫感.
    離園區近, 園區工作者必定是這附近的基本盤
    人口密度高, 將來熱鬧的情景可期, 商業活動必定發達.
    很多建案的同質性高, 3~4房, 在當前很多園區工作者, 把工作當作生活,
    "責任制"上班的大有人在, 所以希望住得離園區近一些
    但工作數年以後成家, 子女成長, 家庭負擔增長後, 工作與家庭生活勢必會分開
    園區工作人口的變化消長, 是否能有效去化所有物件, 直得深思熟慮
    對外交通主要靠慈雲路, 埔頂路和光復路, 將來交通之黑暗, 也是可以預期的.
    輕軌通車後, 是否能造成人潮?也是值得考慮的事. 畢竟台北有完整的大眾運輸路網
    短時間內, 這條輕軌只有來往新竹車站, 關埔, 竹北高鐵三個地方,
    是否足以改變新竹住戶使用自有交通工具的習慣, 尚待考驗
    畢竟除了百貨影城以外, 就算你住在costco隔壁, 你還是必須"開車"去把食物飲料..等搬回家
    這也間接導致該區的交通車流增加
    以上這些才打完, 就看到台股暴跌300點, ……打不下去了

  13. Jos says:

    恩，12樓主說的蠻實在的。
    關埔區 靠近光復路生活機能 比竹北高鐵區好太多，但埔頂路街景有點凌亂，且對內道路規劃太擁擠。
    竹北二三期 公園綠地 /休閒舒適 比關埔好，但買菜/吃飯生活機能都不足，對每天外食族是一大困擾。

  14. 訪客 says:

    關埔區的擁護者最喜歡說以後上班多近、甚至可以騎車上班就不會塞車了，
    可是現在這些大樓沒幾棟交屋就已經塞成這樣，
    開慣車的科技人真的會因為住得近而願意整天以肉身包鐵騎車上下班？
    特別是有孩子甚至是兩個孩子以上的父母親，
    您真的會因為住得近所以讓兩個孩子背著書包餐袋水壺三貼在車陣中穿梭？
    怕得是到時候明明看到自己家的大樓就在咫尺但是怎麼樣就是塞不到家呀！
    當然什麼地區都有各有優缺點，人各有選擇………

  15. 訪客 says:

    關埔vs竹北 這是在一年前我們家的選擇題 更正確的說法是關新vs竹北科大二
    背景介紹 : 新婚夫妻 首購 有育兒打算 一園區一台元
    我們就住在"埔頂路"!!! 講真的 我們真的受夠這一區的交通了~
    每天上下班塞 從埔頂路到力行路 騎車20分鐘 開車30~40分鐘 假日也塞
    這邊目前算是老社區 生活機能說好?!也沒有好到你用走的出門就什麼都有
    但有基本的早餐店跟便利商店!!其他的 不騎車開車 可以走幾次?!
    去年買房的時候 關埔只有上謙這個選項, 新莊街…那個進出實在很可怕!
    加上當初是我轉換跑道 由外縣市的工作回園區的 一開始就決定房子要離公司近 (但也不想住公司旁邊…) 所以鎖定關新區小坪數~(45~60)~那時均價18!
    豐邑:有去探聽 但因為建商觀感就是去看看…
    東京六本木:賣到剩沒幾間了,但大門就是對小小埔頂路,加上有江湖謠言就算了
    (後來有聽說投資客拋成屋>25,我都笑了~)
    喬立:有容沒有緣分去拜會 悅容的時候已經決定買竹北了
    三小國:三個都看了,面綠園道n-1 面光復路n-1,nF,代銷 仲介電話一直來
    但18~21買那種樓高,採光跟房間格局…(個人觀感啦)
    社區規劃跟管理都很吸引人,(這是少戶數的椰林坤山難做到的)
    但看了快10間 我個人就沒有辦法接受2P的房間 除非4改2
    (敦峰很讚,而且正面公園卻沒有君鼎的車雜聲 但他沒得買也太大了)
    最後只好慢慢擴大看屋範圍 也因為家人每天就在新竹-竹北跑來跑去
    默默的就看到科大二期 區域的規劃很好 路很大 綠地夠 國小國中就在旁邊
    這區建案的樓高跟採光真的好很多~(連寶佳都比昌益高,但採光真是比差的)
    實際覓食距離 以埔頂路到光復路or清大 我並沒有覺得差很多
    加上我們有開伙 只差早餐店跟便利商店了 就賭國小國中旁一定會開
    理想計算未來一家四口人 只會辛苦到一個 而且就多一條經國橋
    (以前是竹北到新竹很順 未來…唉~) 但我沒有上班準時的壓力…下班又早!
    所以最後決定以相同的均價買在這一區了…但是預售!!
    最近半年 看著關埔一個案子接一個開 我們常常在討論…
    電塔 : 地下化,大家就可以當他不是電塔區 (坤山真的很猛 最早拆就是他們)
    路:埔頂路–>可拓寬長度是有限的 未滿20磚造是不可以強制拆除的
    慈雲路平常回轉就很麻煩 上下班跟假日 那邊是停車場
    光復路–>關埔出光復路 通通是小路 走光復路都快被關埔出來的嚇死!!!
    萬坪公園:?!這…是新竹縣政府一貫的手法吧!!!
    最值得期待的 就是未來文小會開 不然到對面上龍山國小真的很麻煩~
    看著上千坪一個個開 想到未來的交通跟人口爆炸 就很可怕
    關埔 有他取代不了的區域優勢 近園區 清大(食物) 交流道(這邊外地人真的很多)
    國中小 由這一區的>10年中古屋的抗跌就知道了
    關新 新成屋可以漲的這麼兇 也是因為相同區域的優勢~
    竹北雖然也漲 卻是漲在景氣 但以住宅舒適度而言
    我們常常還是覺得自己真的選的太好了~特別還買的到20w/p以下 真感恩

  16. 訪客 says:

    現在住在關埔的經驗：
    上班時段幾乎是塞車，如遇到車禍那就等於罷工
    或請個假要出門遊玩/看病都要飽受塞車之苦。
    新建案造這種速度蓋下去，以後真的是…..

  18. 竹北客 says:

    竹北進園區還好吧
    我住竹北二期,走高速公路到園區三期的公司約25分鐘
    等到關埔所有建案都蓋好了,搞不好還比關埔進園區快
    真不敢想像兩三年後慈雲路/埔頂路上下班時塞車的慘況

  19. CK says:

    To 竹北客
    目前慈雲路/埔頂路的車流有近八成是竹北帶來的…
    小弟剛好兩地都住過。我是覺得近園區的好處其實還是有的，小弟也有過用走路上班的日子（走人工湖大概２０分左右到公司）。

  22. CK says:

    to 竹北客
    所以你說的「竹北進園區還好吧」這句話其實不完全對吧。
    自身經驗，以開車而言竹北到園區塞不塞要看上班的時間跟有沒有下雨、機車的話就影響小一些。

  23. 路過的訪客 says:

    其實會讓大家在這邊論戰"關埔 vs. 竹北", 最重要的關鍵還是在新竹縣市政府…
    讓大家有一好沒兩好, 糾結不已, 論戰不下.
    如果新竹市政府在重劃關埔的時候, 有把關埔的路開大條一點, 停車場留下來, 公園保留多一點, 那就不會有人這麼猶豫, 要跑過河去住.
    另一方面, 如果新竹縣政府在發展竹北的同時, 也考慮到產業多元化的發展, 別老是搞學校, 生醫園區這種以製造業為主的單一思維, 多發展商業, 觀光, 文化等其他產業, 讓大家在竹北可以有其他的生活與工作型態, 提升生活品質, 就部會讓大家成天都在想過橋的事情.
    要跨頭前溪, 就是新竹縣市政府要通力合作的事情, 別再這麼小的地方搞得好像一國兩制, 各搞各的, 新竹市專心搞天燈, 新竹縣專心學校園區, 就沒看到縣市政府要聯手解決交通問題的討論.
    我想大家還是要把心力用來多監督我們的縣市政府, 讓他們知道我們大家真正要的是甚麼, 而不是讓這些政客在那邊自我感覺良好, 以為搞好那些東西就叫做政績良好了.

  24. CK says:

    To 路過的訪客
    新竹地區的最大問題是新竹縣市政府各自為政而不從地區整體發展來規劃。
    一個小地方有兩個地方政府本來就是一件蠢事、再加上一群蠢人只問藍綠，我不覺得在這方面我該有什麼期待。

  28. 訪客 says:

    下午閒閒騎車亂晃
    從河堤沿柯子湖溪一路上來完全沒有公道五要延伸過來
    支線新莊站後面 關新路也沒要延伸過去的跡象
    那公道五跨過慈雲路 到底開到哪裡去 慈濟路而已嗎 那有個PP用
    又是一個夢很大 餅很大 也騙很大嗎
    (Note : 柯子湖溪是新竹市-新竹縣竹東鎮 的分界 , 竹中路雖然離園區金山後巷很近 但已經算竹東鎮了)

  29. 訪客 says:

    查網路說這段路 新竹市負責道柯子湖溪 這目前應該是開工狀態啊
    可完全沒看到工地
    高鐵橋下到路兩邊都還是斷頭狀態
    明天來探探新竹那邊下員山銜接道路的情形

  30. 訪客 says:

    這附近交通我很注意
    1.柯子湖以西的公道五段在慈雲路就看的到了
    2.為配合新竹市段公道五通車日還要1年多
    而新竹縣段不用挖地下道工期只要1年
    所以過柯子湖溪後的新竹縣公道五要明年才施工
    通車日也日明年底
    3.關新路通公道五確實是計畫道路沒錯
    4.撇開慈濟路通公道五不談(沒PP用嗎?)
    鐵軌高架下方道路也會通公道五,而且還有好像還有自行車道
    另外,賣Q2的宣傳車都停在日光公園旁打廣告了,每坪29萬

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