[蘋果] 新竹房市鴻兔大展

上半年續漲態勢明顯　局部地段房價衝高　下半年撲朔迷離　慎防房價短中期盤整

2011金兔年新竹房市回顧與展望。回顧虎年，房價飆漲引發部分民怨和輿論抨擊，但房價仍看回不回，尤以年底新竹縣政府大幅調升公告土地現值，促使土地增值稅跟著激增，讓尚未交屋的建商措手不及，醞釀在春節前後調漲房價。展望金兔年，在建材設備工資漲價、土地價格居高不下及土增稅等潛在影響，建商開價多採高估做法，大新竹上半年房價續漲態勢恐將不變。然局部地段基於房價已高，投資客前波布局尚未落袋為安，加上消費者追漲意願不明、政府打房力道加劇等因素，下半年房市則呈現撲朔迷離的現象，欲在今年投資房地產的讀者應慎防房價短中期盤整。（本文同時刊登「房屋情報」網站及蘋果日報地產版）

Point 1：金融海嘯　打底完成

2008年爆發的金融海嘯於2009年初逐漸平緩，而在2009年中旬呈現復甦態勢，觀察台灣景氣復甦的領頭羊則在新竹科學園區。2009年中旬，包括新竹市關埔計畫與竹北市台科大重劃區，當時的預售新案皆創下銷售佳績，而也正是此時，盤整6～8個月的新竹房價也打底完成，準備衝鋒。當時新竹關埔計畫與竹北重劃區首購型預售大樓案每坪房價的低標約在13萬，高標約在16萬，而且地段都相當不錯，若在當時便勇敢出手、購屋置產的消費者，現在看來是睿智的選擇！

Point 2：看回不回　一飛沖天

2009年中旬復甦的房市在下半年則呈現加溫現象，工廠停止實施無薪假，民眾消費信心回升，而撐過金融海嘯的建築業者也在此時大舉推案，希望消化停滯半年之久的新屋存量。這股推案榮景一直延續到2010下半年，在政策方面，調降贈遺稅及陸客來台觀光效應浮現，ECFA利多開始發酵，加上五都選後政局穩定，民眾購屋意願大增，各工地現場都明顯感覺到來人與成交量放大的情形，房價也從看回不回乃至一飛沖天。截至2010年底，新竹市與竹北市主要重劃區首購型預售大樓案每坪房價普遍落在16～17萬，部分強調地段、規劃設計與建材設備的產品，單價更一舉衝高到20萬以上，多數豪宅型產品則站穩25萬大關並上看30萬。

Point 3：物極必反　隱憂浮現

然而就在新竹房價來到前所未有的新高時，居高思危的隱憂也開始浮現。首先是中央政府為回應高漲的民怨與輿論壓力，開始對養地、炒房的地主、建商與投資大戶祭出一波波查稅動作，雖有少數台北投資大戶高調回嗆央行與財政部，但多數投資客為避免攖其峰，紛紛轉趨低調並局部出清手中物件，藉以放緩步調。2010年底到2011年初，中央政府鎖定包括短期內頻繁賣屋與預售屋階段即屢屢換約轉售的對象，並祭出復徵空地稅、修訂預售屋定型化契約等手段，甚至傳出找上建商老闆與銀行主管「喝咖啡」等，企圖讓野火燎原的房市降溫。

Point 4：增加稅收　轉嫁民眾

地方政府也沒閒著，新竹縣政府在「民氣可用」之下，藉由大幅調升公告土地現值與公告地價等措施擴大地方稅收，但這樣的做法最後只是將建商多出來的負擔轉嫁給購屋者，幾個重點區段如竹北高鐵特區、台科大重劃區、縣治三期與新豐鄉坪頂重劃區等，春節前後無論新舊案皆傳出調漲房價的消息，漲幅從每坪2千到2萬不等，最驚心動魄的便屬銷售成數已達7成的預售案，新增的土增稅「成本」幾乎都轉嫁到最後3成的戶別。

Point 5：總價不變　單價上漲

至於建築技術規則與預售屋定型化契約規範也愈趨嚴格，過去因缺乏規範或定義不清導致的模糊地帶，新修訂的版本皆予以透明化。對消費者而言，優點是終於搞清楚「錢究竟是花到哪裡去了」，也大幅降低建商灌水的機率，但上有政策、下有對策，建商在維持利潤成數不變、欲售總價也不變的原則下，提高可售坪數的單價似乎成為唯一手段，此舉也進一步造成「短期內房價又漲了」的錯覺。

Point 6：結論：投資房市少借錢

來自台北、桃園及台中的建商布局新竹市與竹北市重劃區已久，春節後將大舉推案，屆時總銷金額動輒30億、40億、甚至50億的大型預售新案將如雨後春筍般冒出，預期房價也將被哄抬到歷史新高。對於有住屋需求的自住型購屋者而言，現階段的確是購屋置產的相對低點，但對投資型購屋者來說，由於業界對房價看漲趨勢普遍認為今年中旬是波段高點，下半年則難以評估，因此宜採取保守投資策略，避免大幅舉債投資房地產，是上半年的基本共識。