新舊眾案齊發，開價稍嫌紊亂
土地價格偏高，建築工人不好請 預售房價大幅墊高
金虎年民眾們彼此之間最夯的拜年賀詞首推「福虎生豐」，這句話用在大新竹房地產市場亦十分貼切。時序進入三月，不必等到329檔期，許多預售案早在農曆年前便搶進市場卡位，呈現繼2004年政黨二次輪替以來的另一波推案高峰。預期今年第一季新推建案筆數可望突破30筆，若每筆建案平均以總戶數100戶、總銷8億元來計算，將有約3000戶、240億元的全新供給。對業者而言，新舊建案將在僧多粥少的環境裡激烈競爭；對消費者來說，不失為一個精挑細選的購屋良機。（本文同時刊登壹週刊「No.1壹房市月刊」2、3月合併號）
初探一：預售大樓預訂踴躍
從2009下半年開始，大新竹精華地段的買氣便持續增溫，包括新竹市國賓飯店旁的「一品院」、交大博愛校區旁的「博愛76」等預售大樓案皆開出紅盤，在短短的三個月裡結案，令業者對今後房市景氣有如吃下定心丸一般樂觀。同樣的，2010上半年精華地區將有更多的預售案正式公開、進場銷售，包括光復路二段、東光路口的「竹冠MBA」，鄰近八大學區的「涵美築」，以及師院附小旁的「一品師院」等預售大樓案，上述建案每坪開價分別是22～25萬、13～16萬，以及21～23萬，據悉目前消費者預訂情況良好，將成為第一季的觀察指標。
初探二：預售透天紛紛出籠
除了精華地段的預售大樓案表現不俗外，市區預售透天案也紛紛出籠，總銷金額雖然都不高，但每戶總價多已站上1200～1400萬大關，部分坪數較大的產品，開價更在1600萬以上，形成只有金字塔中高端消費者才能入主市區精華地段透天的新現象。第一季公開銷售的預售透天案計有磐石中學旁的「安興」與「西雅圖」、成德國中旁的「碩太當代」、經國路與北大路底的「悅桂」等，上述建案總價開價分別是1680～1880萬、1538～1788萬、998～1698萬，以及2138～2700萬。
初探三：竹北依舊領銜主演
第一季大新竹房市推案熱區除了新竹市精華地段外，竹北在本波推案潮裡依舊扮演領銜主演的角色。包括從2009下半年以來便十分搶眼的台科大重劃區，以及正處於新成屋階段的高鐵特區。值得注意的是，縣治三期的快速進展，以及頭前溪水岸的包裝炒作，有愈演愈烈的跡象。年後值得觀察的台科大預售大樓案計有「八方新氣」、「竹風森觀」、「德鑫御苑」、「景泰然」、「草葉集2」等，以及緊鄰台科大重劃區的「富源文化苑」，每坪單價多在18萬以上；預售透天案則有「鼎極尊爵」與「沅樹」等，每戶總價多在1300萬以上。
初探四：投資客捧場待觀察
台科大重劃區2009年在部分建商以低價率領投資客大舉掃貨的情況下，交出一張張亮眼的銷售成績單，但今年第一季，低價橫掃市場的盛況將受到考驗，原因在於土地及營建成本大幅上揚的今年，去年每坪13～15萬的低價銷售難以再現，目前投資門檻多從16～17萬起跳，加上今年各區推案踴躍，投資客與消費者選項明顯增多，台科大能否持續銷售魅力將需要再觀察。本區投資客建案指標可觀察的對象包括椰林建設、耶寶建設、昌禾開發建設，以及太睿建設等。
初探五：縣治三期各方注目
至於座落竹北縣治二期北方，最新的縣治三期重劃區，包括道路系統等各項公共設施皆已陸續進駐，便利的區位條件、廣闊的山景視野，讓本區建設甫完備即受到各方注目，據悉包括名發機構、豐邑機構、寶佳機構、中悅機構等各大指標建商皆已率先購地、卡位進駐，今年勢必成為繼台科大重劃區後另一重點推案區。目前本區最新推案為「三境」預售大樓案，每坪單價約在18～20萬，業內人士分析，若「三境」一炮而紅，將在今年中旬提早引爆本區推案潮。
初探六：集村農舍風潮再起
由於主流房價已大幅上揚，消費者購屋門檻顯著提高，為搶攻金字塔中低端更為廣大的客層，部分業者憑藉專業與經驗，推出集村農舍來滿足這些消費者的需求。所謂集村農舍，簡言之，是以集合式社區方式興建透天農舍，優點是同類型、同坪數產品，集村農舍總價明顯較一般住宅用地要低，但消費者需要多花一點時間來等待招募興建，也無法在購買後立刻脫手、轉售獲利，因此產品多以自住型為主。竹北屬於集村農舍推案熱區，約有近10筆集村案正在銷售，目前以中正西路的「豐穗吉村No.3 大麥町」為指標案，總價範圍688～888萬。
初探七：新成屋產品獲青睞
上述皆屬預售產品，今年在土地、原物料及工資皆大幅上揚的情況下，預售推案開價有逐漸凌駕新成屋產品的現象。對於有即時購屋入住需求的消費者，將眼光放在新成屋產品，不失為一項明快的抉擇！新竹市與竹北市可選購的新成屋大樓案計有：交大南門「原風景」（大樓區）、關埔計畫「豐邑新竹1號」、縣治二期「鼎藝」、高鐵特區「深耕禾豐」、「馥邑雙星」、「遊川風」與「風臨渡」等。新成屋透天案則有交大南門「原風景」（透天區）、成德中學「鑫輝隱哲」、舊社國小「松濤金竹」、青草湖畔「築美」、高翠路「洋林隱玉」、港南國小「安利富築」、大庄商圈「青山墅2」，以及高鐵特區「達龍天韻」等。
初探八：精采遺珠非看不可
除了新竹市精華地段與竹北推案熱區外，其實還有許多精采遺珠非看不可。包括鄰近工研院與科學園區的竹中富貴段重劃區，區內建案計有「達觀」（新成屋透天）、「旭嘉人子」（結構體透天）、「皇茂藏觀」（預售大樓）等；科學園區人工湖旁「華固天湖」（預售大樓）；竹北麻園「Maji能量別墅」（結構體透天）、縣治一期「旭嘉F1」（新成屋挑高大樓）、縣治二期「潤達i2」（結構體挑高大樓）、「豐邑大美」（新成屋大樓）；新竹市明湖路243巷「春福涵美築」（預售大樓）；竹東自強國中旁「山水私塾」（新成屋大樓）、竹東火車站旁「陽光沛納海」（結構體挑高大樓），以及竹東上館國小旁「找到幸福」（預售透天）等。
請留意利率上升趨勢
即便目前市場推案熱絡，房價看回不回，消費者仍應留意逐漸形成的升息趨勢。目前房貸利率保守估計約2%，以貸款400萬元為例，20年本利攤還（不含寬限期），每月應繳20,235元。如果利率升到3%，每月應繳22,184元，多出將近2,000元，一年就必須多付24,000元。利率的上揚將對大部分的房貸家庭造成明顯負擔，所以在購屋置產前，自備款與還款計畫一定要算到「超過」，不要算得「剛剛好」，否則透支的機率很高！（文∕陸敬民）
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大樓區域 |
大樓案名 |
接待中心 |
電話 |
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新竹市東光路口 |
竹冠MBA |
新竹市光復路二段、東光路 |
03-5727000 |
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新竹市師院附小旁 |
一品師院 |
新竹市四維路23號 |
03-5234799 |
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新竹市八大學區 |
春福涵美築 |
新竹市東光路、忠孝路口 |
03-5751111 |
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竹北市縣治二期 |
豐邑大美* |
竹北市勝利七街二段98號 |
03-6588777 |
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竹北市縣治三期 |
三境 |
竹北市自強南路、福興東路口 |
03-6576588 |
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竹北市縣治二期 |
富源文化苑 |
竹北市文興路一段、嘉豐六路口 |
03-6580680 |
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竹北市縣治二期 |
潤達i2* |
竹北市自強南路139號旁 |
03-6673222 |
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竹北市縣治一期 |
旭嘉F1* |
竹北市縣政二路55號 |
03-5518522 |
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竹中富貴段重劃區 |
皇茂藏觀 |
竹東鎮中興路四段747號旁 |
03-5836599 |
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竹東火車站商圈 |
陽光沛納海 |
竹東鎮北興路、興農街口 |
03-5955898 |
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湖口工業區商圈 |
旺築* |
湖口鄉大智路三巷11號 |
03-5971515 |
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湖口工業區商圈 |
時尚晶采* |
湖口鄉蘭州二街11-3號 |
03-5970288 |
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湖口火車站商圈 |
新成功錄* |
湖口鄉成功路76-1號1樓 |
03-5995168 |
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新豐松林重劃區 |
松林星都* |
新豐鄉松林街、松林國小旁 |
03-5596666 |
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透天區域 |
透天案名 |
接待中心 |
電話 |
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新竹市青草湖畔 |
築美* |
新竹市明湖路775巷 |
03-5206206 |
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新竹市磐石中學旁 |
安興 |
新竹市西大路639號 |
03-5229227 |
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新竹市成德中學旁 |
鑫輝隱哲* |
新竹市中山路底、崧嶺路口 |
03-5389059 |
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新竹市成德中學旁 |
碩太當代 |
新竹市中山路底、崧嶺路口 |
03-5249988 |
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新竹市舊社國小旁 |
松濤金竹* |
新竹市金竹路118巷 |
03-5328877 |
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新竹市港南國小旁 |
安利富築* |
新竹市西濱路一段90號 |
03-5366338 |
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新竹市香山商圈 |
青山墅2* |
新竹市中華路四段、牛埔南路口 |
03-5309608 |
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新竹市大庄商圈 |
晶華之旅* |
新竹市香村路300巷25弄 |
03-5308699 |
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新竹市南寮國小旁 |
玫瑰花園* |
新竹市東大路三段403號 |
03-5360068 |
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竹北市西區商圈 |
Maji能量別墅 |
竹北市縣政九路135巷35號 |
03-5588878 |
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竹北市西區商圈 |
豐穗No.3大麥町 |
竹北市中正西路643號對面 |
03-5511155 |
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新埔枋寮國小旁 |
上閤苑* |
新埔鄉義民路二段 |
03-5896000 |
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竹東下公館商圈 |
仰翠* |
竹東鎮至善路底 |
03-5969599 |
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湖口火車站商圈 |
達龍新天地* |
湖口鄉明德街183巷61號 |
03-5907770 |
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湖口火車站商圈 |
成功大鎮* |
湖口鄉成功路、信勢國小對面 |
03-6992558 |
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新豐火車站商圈 |
曉峰大地* |
榮華街127巷2弄19號 |
03-5577130 |
