[開票] 投票結果32：下半年房價預測揭曉！

排休是不曉得.
但是訂單不會比較增加..
股票跌是可以預期的~~

新竹地區的單一產業結構，確實對區域經濟的發展造成很大的影響。個人認為，新竹地區的房價發展應該要密切注意幾個因素：
一、生醫園區的進駐情況（帶來了不同的產業結構）；
二、綠能園區的招商情況（帶來了不同的產業結構）；
三、幾個大學的設校進度（帶來了不同的消費人口）；以及
四、台鐵六家線通車後的交通變化（帶來了不同的消費人口）。
總的來說，產業雜異度越大，區域經濟發展的波動較小，但是產業的群聚效應就不容易形成，企業的規模也不容易做大。新竹地區的產業單一，但大部份都是大型企業；而桃園地區的發展則與新竹地區完全相反，產業雜異度大，中小企業多。
目前新竹縣邱縣長的施政方向，基本上就是朝著產業多樣化的方向走，如果生醫與綠能二個產業能順利聚集，加上原來的科技業、與隨著人口增長而帶來零售業的增長，有了四個支柱產業的支撐，各位就等著手上的資產再翻上一番吧！

5F的說的是沒錯，但問題是:
生醫園區炒幾年了?
台大又炒幾年了?
台科大又炒幾年了?
我不是要否定這樣的施政方向
但生醫跟綠能產業真的能在竹北成形且向上發展?
大學設校?少子化的台灣，那兩間校區在台北的學校，那個系的師生甘願被發配邊疆到差一個字的竹北?
有夢最美，但這真的是夢還是會變成現實的榮景？
好聽的話跟畫大餅很簡單，但真正的執行面跟產業結構的洗牌真的會讓資產翻上一翻嗎，個人拭目以待且保守的看這個因素。

續上….
奢侈稅效應對口袋比較淺等級的投資客確實有很大的影響..目前很多是還沒有交屋..所以交屋前應該也會有賣出的壓力..至少新的推案這類投資為主的買盤是轉趨保守了…會這麼說是因為以往要排隊預約才能看房的建商..最近也沒這種情形了(好的地段或許還有)..但至少情形不如以往…另外大家要注意的是預售屋查稅的動作..目前新竹地區未被鎖定..但相信未來也會是查緝的重點..如果效應有出來則實力較淺的投資客就會是受傷最重的一群..先被掐住咽喉..再給你一擊讓你吐出來…但對自住需求及實力雄厚的投資客是比較沒差..大家都一直說2008年金融風暴時新竹地區房價也是沒有跌…這是事實沒錯..但大家是否有想過..這是因為風暴來的快但短短一年內就快速反彈..大家有想過如果持續三年..更多人失業我想是撐不起今天的買盤跟價位..但不代表每一次的風暴都能這麼順利渡過..說這些只是提醒大家歐美的經濟還是受2008年的風暴持續影響中..這些已經反應在很多公司的業績了..會影響多深多久不是我能預期也不需要預期..所以提醒大家買房要量力而為…一定要能力之內…

純疑惑 非戰
台幣走升時 建商說會因此導致房產漲價
台幣走跌 怎麼也是導致漲價?
萬般理由 皆會漲?
認同九樓說的 金融風暴因為太快就好轉 幾乎半年多就開始好轉
導致對房產影響很像不大
但事實上 若那半年有去談的人 會發現 即便半年 建商還是降價不少唷
一品大關 17.x ->13.x….竹北也是很多比風暴前的成交價多降20%以上的
只是因為半年景氣就好轉 建商很快就又把價錢拉回來了
那半年沒去談價錢的人 可能不知道又經歷過降價這波
或是有去看 但看到表價沒動 就沒去談的 可能也不知道那段期間 可談的空間有多大
當時風暴再多延長半年 政府也不要救的話 ( 拿納稅人的錢 給建商人頭去貸低利)
很多建商就不只是降價囉 有些會關門大吉了
包含那隻大熊 跟某些在竹北推案的建商

續 #10
我在我上面的 PO 文中, 我說我對於新竹房市供過於求的說法, 半信半疑, 我想做進一步的說明我的觀點.
我覺得目前的房市的處境是"價格不對稱", 也就是賣方開高價, 又不急著賣, 買方想買房, 但不願意用這麼高的價格買.
而我認為這裡面的重點是:"買方想買房", 也就是說, 其實需求並未被充分滿足, 其實, 還是很多人想要買房子, 只是覺得價錢太貴, 買不下手 (請留意, 我觀察到的是"買不下手", 但還不完全是"買不起")
所以, 的確, 有人觀察到空房很多, 但是, 另一頭, 詢問房價的人也很多, 所以可以看到, 供與需之間並沒有達到"協議點", 目前是僵持狀態.
因為我們不知道空屋有多少, 也不知道尚未滿足的購屋需求有多少, 只有等到這些購屋需求跟空屋都對號入座了, 我們才會比較清楚知道, 到底有沒有供過於求. 所以我說我是對供過於求這個說法"半信半疑"
其實我的感覺啦, 只要大家都還有興趣問房價, 我想房價就很難下來, 只有大家都沒興趣了, 連問都不問了, 那房價自然就會悄悄的滑落了.

潛在的自住買盤其實還不少..我自己本身及周遭的同事有不少都是潛在的買方..
是實質的自住需求..只是付擔不起超出能力的房價..所以有的就看新竹市老舊的中古屋(雖然有些地方也不便宜)..大多是放棄不看了…呵…只限我周遭的人不代表其他人買不起…當然手中有兩間房等著漲價要賣的也是有…所以應該是#13樓格友分析是陷入買賣雙方僵持的情況..從六月成交量可以看出來…後市由市場決定吧…

通膨的背後,就是央行大力的抑制通膨,手段就是升息,房市最怕的就是一直升息.

續 #13
我在前面提到我的看法, 我認為目前的房價是在僵持狀態, 而我現在想談我對未來房價走勢的一些看法.
先談房價下跌的可能性, 我想如果要房價下跌, 一定是出現賣方急需現金, 或者擔心虧損無法承擔的情況, 然後, 瘋狂降價拋售. 又或者出現因無法繳納貸款, 遭到法拍的現象變多, 使得就算沒有遭到法拍, 但因市場價格壓抑, 所以房價下跌.
就這樣的狀況來分析, 就是必須是目前的房屋持有人(不論是投資客, 還是建商自己), 自有資金並不建全, 使用了很高的資金槓桿, 導致房市若是稍有風吹草動, 因為應變能力不足, 然後發生瘋狂拋售的現象.
而進一步思考, 要發生上述現象, 就必須看到另一件事情, 就是銀行浮濫的授信, 借錢給資金不建全的人, 讓這些人可以持有高價的房屋來進行炒作. 而接著下來, 這些資金不健全者進入房市, 一定是短進短出, 而且瘋狂不看價格, 但是一遇到逆風, 立刻如驚弓之鳥, 瘋狂逃竄, 就出現我們所謂的泡沫.
也就是說, 如果要發生所謂的房市泡沫, 其背後真正的操盤手就是"銀行". 這個現在, 證諸於日本與美國房市的崩盤, 都是銀行在背後作祟, 為了短期的高獲利, 慫恿資金不健全者, 提供他們銀彈, 進出房市, 最後終於泡沫崩盤, 十年不得翻身.
以上述的看法, 要看台灣的房市是否會碰上泡沫化, 其實只要看銀行授信的寬鬆與否就會知道了(這不是看利率高低喔, 是看銀行會不會亂借錢), 也就是說, 銀行借錢是看借貸人的還款能力來決定授信呢? 還是看抵押品的價格來授信? 如果是還款能力, 那房價就是在安全範圍內, 如果是看抵押品價格, 那房價就有風險了.
舉例而言, 如果某人年薪 100W, 銀行推估其償債能力為 1000W, 如果這個某人要買一戶 2000W 的房子, 以 75% 的貸款來看, 這個人想跟銀行借1500W, 如果銀行以償債能力 1000W 來評估, 不接這樣的貸款, 那房價就是安全的. 如果銀行以抵押品可以價值 1500W 的理由, 貸款給這個人買, 那就要小心房價隨時可能回頭.
以我觀察目前台灣銀行授信的狀況, 由於我們英明的彭總裁早已看穿這一點, 很早以前就已經透過各種方法, 限制銀行不可以浮濫授信, 對於建商, 限制以餘屋貸款的額度, 對於個人, 要以還款能力與債信做為評估依據, 因此, 目前, 建商跟大多數房屋持有者, 其債信能力都已被銀行鑑定過了, 也就是說, 目前多數房屋持有人的口袋的確是夠深的, 他們是有能力去支撐目前的房價.
綜合以上的看法, 就賣方的角度來看, 我認為他們是比較能夠耐受經濟的變動, 而不會低價拋售手上持有的房屋. 所以房價應該是跌不下去了.
那反過來, 會不會漲呢?
同樣的, 去承接這個房子的買家, 也必須要能通過銀行考核的那一關,也就是說, 必須是債信健康的人, 才有能力承接這個房子. 所以, 這樣的人, 就要決定是否要接受賣方的價格, 還是要跟賣方繼續纏鬥與等待了(這也是我之前說的"買不下手").
就我自己的觀點 目前由於多空僵持, 房價呈現有行無市的現象, 但是由於賣方的口袋夠深, 可以撐的下去, 我是覺得, 不利買方, 可能買方早晚要妥協這個價格, 直到價格上漲到"買不起"的時候, 這個價格才會停下來.
當然, 利率的上調, 是有可能讓這個價格平衡點早點出現…但可能這個價格平衡點, 還是比現在各位等著要買房子的人的期望值再高一些了…
純粹個人看法, 僅供參考.

怎麼升息對一般老百姓都沒有太大差異 即便升了一倍
老百姓也沒有負擔不起的可能 只能默默承受
更何況利率水準已經不可能會到民國70-80年代那種10幾20%的水準了
那種利率才會嚇死人
而雖然當時這樣的利率之下 民國70幾年的房價也是飆到不行
無殼蝸牛上街抗議 想想當時還影響我上課呢…
只能說我認為自住需求的人若能找到喜歡的房子應該下手
新竹的房價還沒讓人買不起 買還是比租划算的
當初在新竹租房子租了五六年 一年15萬*6年 =90萬 全都沒了 …
想到心就痛… 拿來買當時的小公寓頭期款就有了
我認為投資客非影響房事的主要關鍵
投機客走了…長期投資客還在 而自住客與換屋族會稱起基本盤的
房價隨著物價指數上漲也是正常的
升息導致房價跌…這種機會應該不存在
升息導致口袋淺投資客縮手 是有可能的
物價上漲能保值的就是房地產了…基本盤的自住客還是在
因此我是認為這兩三年內 新竹市熱區房地產還是看漲
至於竹北 就比較難推了…要跌很難 但漲幅沒有新竹市的重劃區大
淺見 不想引起口水戰 …

非常同意22樓大大所言
每個人能力不同,挑選適合自己負擔的房子.才是王道

房市投資類似股市投資,但不完全相同,房市周期比較長
2008年底金融海嘯是無預警的,各方不清楚真正的底部在哪裡,所以會認賠殺出,重新尋找新的買點,而當時房價確實也有受到影響
短時間房價要跌,除非又發生"無預警的"大災難…這次的二次衰退與債務風暴,都已經被注意到了,應該會有解決辦法,所以房價短時間要跌,難

樓上兩位說得沒錯,金融海嘯股市大盤可跌掉快70%,房價才大約多了20%的議價空間,相較之下還非常抗跌!

需求早就已經被填滿了,你看看身邊的人,還沒有買屋的人應該不多吧! 買第二間的應該不在少數吧! 台中的建商一窩蜂往新竹搶市.加上本地的建商.只能拿板凳在旁邊看看就好!

無力者請座板凳，哇哈，表演的賺飽飽

新竹將來還有保齡球館、後站、食品路、及昌禾的400多戶要釋出,不知想賣給誰?

不清楚您說的團塊世代 但你拿日本當例子 很像不是很妥當
日本經歷房地產破末 至今十幾年了 東京房價還在當年高點的一半
若團塊世代如你說的 買房不只自住 還勇於投資 那不該是這狀況
您說您認為現在30歲年輕人 會類似日本團塊世代一般 有長輩出資
所以買房問題不大 那應該是您周圍的人 剛好都很幸運吧
小弟或許也是您說的幸運的一群 家裡也有幫忙出頭期款
不過啊 還好我已經買屋了 但我知道 我周圍大部分的人 爸媽能幫的非常有限
現在的房價 買個四房 加雙車位 >1500萬 甚至兩千萬 幾乎是基本盤了
就算三房 加上雙車位 要低於一千萬 也很難了
雖然我有長輩贊助頭期款 但若要是我現在才下手 我也會負擔很大 即便年薪也不算低了 周圍同事 家庭年收入幾乎都有兩三百萬 大家對竹北房價 也幾乎都覺得壓力很大了 跟你的認知 似乎落差不小唷
更何況 我相信 大部分的人 並沒有兩百萬以上年薪 且爸媽能幫忙全部頭期款的 也是少數 能贊助幾十萬 百萬內的 已經是謝天謝地了
以現在竹北的炒作行情 要說年輕人買房容易 或是 費用化沒影響
可能是受建商洗腦太嚴重了吧
這幾個月 新竹竹北還有幾個案子 是快速完銷?
更何況 快速完銷也不代表 真正要買房的人 還在認同價格 所以搶購
您說的親X 投資客比例有多高? 打聽一下不難知道
昌益馬偕那個案子 淺銷一段時間 先出給股東 投資客 在留一些用高價給散客投資客 營罩快速完蕭景象 但真的賣完了嗎? 那何必繼續蓋樣品屋 且已經開始在馬路上看到轉售招牌? 是真的投資客轉售? 還是建商人頭轉售? 還是自住的人 買了三天後 突然決定要移民 ?
靠投資客完銷 並無法證明這個行情不受費用話影響 或甚者年輕人也沒有壓力
因為投資客要不是靠很高財務槓桿來操作 要不就是有口袋的人
不是您口中 團塊世代的小孩 不是年輕一代的科技來不及貴
有人說 投資客不是笨蛋 沒行情不會搶
恩 這幾個月 真正快速完銷有哪建案?
投資客真神? 上一次的反轉 投資客破產 跳樓的 也不是新聞啦
只不過上一波是十幾年前 板上很多人 應該沒經歷過 也不知道
建商 代銷一直喊 房價只會漲 也不難騙到人囉

回應#35
首先, 謝謝你的回應, 我想我發表觀點的行文, 的確有讓人容易誤解的地方, 我想我有必要做些釐清與說明:
1. 我用了團塊世代這個名詞, 只是想指稱在 1950 年左右出生的嬰兒潮, 並無意單指日本人而言, 而且我之前的 PO 文曾經指出, 日本, 美國的房地產泡沫, 是由於銀行的濫貸導致, 所以, 我並無意說日本團塊世代與日本房產泡沫有關連性. 對於日本經濟的一些看法, 我無法在此多所著墨, 我主要是參考大前研一的看法, 如有興趣, 可以自行參考看看.
2. 我在之前 PO 文, 也曾指出, 目前房產價格, 已經讓人買不下手了, 我想說明我的意思是, 價格的確已經讓人很不容易出手去買了, 也就是, 我並無意說明這些有家裡贊助的年輕人可以輕鬆買房, 他們也會買的很吃力, 但是, 我也想點出, 目前這樣的價格, 他們還是咬著牙買下來了, 所以, 還在能力的極限範圍內, 但是, 很可能已經迫近極限了, 所以我才說, 對於還能不能再漲上去, 要多觀察, 多想像了.
3. 我在之前的 PO 中, 曾經指出銀行會鑑定貸款人的財務能力, 但是, 我忘了說明, 這些銀行鑑定, 是不包括"轉單客"的. 也就是, 靠著早點到接待中心去掃貨, 就想加個兩三萬賺差價的投資客, 他們的財務能力是未經鑑定的, 而這裡面, 的確很有可能有相當一些人, 是無法"過戶"的(因為可能會貸款貸不成).
而這些投資客, 在過去三五年間享受到"有能力消費"的購屋者, 願意加價從他們手中買下合約, 從而食髓知味, 將房價一翻再翻, 所以我在 PO 這些文時, 我也想點出一點, 如果現在已經快要翻到購屋者的極限了, 那這些拿著合約兜售的人就得想想, 如果價錢已經到達購屋者的極限, 手上合約脫不了手, 那自己是否有能力承受房屋過戶的後果了.(貸款的財務檢視, 以及奢侈稅的壓力).
我自己重新看了自己的 PO 文, 發覺上述的第三點, 我並沒有很明確的點出來,(因為我之前點出的是房屋已過戶的持有人, 財務應該是相對健康的, 但並未真對轉合約的投資客做進一步的說明), 的確很容易讓人誤解, 以為我一直在做多, 所以我想在此補充說明, 轉單投資客跟房屋過戶的房屋持有人賣房, 是完全不同的兩種分析模式.
所以我想結論一下我的觀點:
買方:
1. 目前房市, 多空僵持, 代表價格已經來到買方不易下手的價位. (所以, 我也認為現在自住客, 買房買的很辛苦, 不是很輕鬆的)
2. 買方由於有些有長輩的助力, 因此, 可以支撐房價走到目前的價位, 但是從觀點一, 很可能已經來到能力極限, 後市是否可以繼續承接, 有待進一步觀察.
賣方:
1. 目前台灣的銀行, 授信態度保守, 因此房屋持有人的財務能力, 相對是比較健康, 也比較不願意跌價拋售.
2. 轉單客的財務能力未經鑑定, 如果房價來到極限點, 轉單客無法變成房屋持有人的身分, 那就必須想像未來可能發生轉單客發生賠售效應, 房價將會受到壓抑, 甚或反轉下跌, 但仍必須指出, 由於銀行態度正確, 應不會發生類似美國, 日本那樣的價格泡沫.
3. 由於土地的區域性, 因此, 某些熱點房價, 較不受影響, 房價可以有支撐.
僅作參考.

舉親XQ1真是很好的例子,這群買 Q1 的剛好於奢侈稅放出消息之前買的吧! 一堆人現在拿出來賣,這些人剛好都是奢侈稅發布前最後一批.現在各大房屋銷售網.一堆在賣.注意賣不贏別人就等著放兩年吧!祝福那些正在賣屋的投資客.

回南部是要發展什麼?根本沒有工作機會!薪水又低!

看完所有「路過的訪客」精湛見解，讓小弟有所領會，也非常認同這位大大的想法。
這已是pro級的分析。佩服。

對啊~ 樓上說的很對..
不應該去動長輩的腦筋…長輩養育我們到出社會, 辛苦一輩子了..
也都五六十歲以上了..該留錢在身邊享清福了..
建商賣房子,連長輩應該出錢,都快變成在耳邊煽動的話術了,真是可怕…
榨年輕人的錢還不夠, 腦筋還動到老人家..真可怕.
我也是覺得這個版上的長輩比較有錢吧, 哈~
也可以說陸大的網站太有知名度了, 連五六十歲的老人都會來看
還會PO文分享出錢的喜悅….
怎麼還會有人說台灣越來越沒有人情味了?
有這麼多關心大家的長輩說…太感人了..
想想 那位前宋省長的兒子 有"長輩"關心幫忙買美國的房子…也不是啥好大驚小怪的囉…

我認為房價還是會一直漲~但是我的薪水就是不漲~
老實說我已經有4年沒調薪了~已經有4年沒有3節獎金了—(就是1年實領12個月的月薪而已)~我的年薪只有70萬左右(工作12年了)~說實在的~我年薪從未超過100萬~唉……真的很慚愧~
為何新竹房價這麼高~動不動每坪就是25~30萬甚至超過30萬~最近每次去看房子都買不起~而且很奇怪~每個建案都說已經銷售7~9成了~真的傻眼~我們這些薪資低真的無法承擔那麼高的房價~原來很多都是有錢人阿
重點是—–各位不要把在竹科工作的每個人都當成是電子薪貴好嗎~我不是待在EPS可以賺2元4元10元以上的公司~我們公司已經6年都虧損
版主回覆：(07/21/2011 03:40:20 AM)
感謝你的寶貴意見，對貴公司4年沒調薪，筆者寄予無限的同情，筆者也希望房價能夠緩漲，甚至來個波段盤整，這樣才是健康的房市。

真的耶～ 現在大多是三十幾歲的買房首購族～ 像我姐要嫁～也是逼著希望男方買房～ 沒房子～女方家長總是會擔心～尤其看看現在房市～ 又不是像台北房價已經高不可攀～ 也因此使得男方家長掏出退休金呀～～～

續#37
首先先回覆#46 的疑問, 我不是房地產的從業人員, 我本身是從事軟體開發工作的. 只是對於房地產有些興趣, 發表一些我的看法.
在之前, 我談到針對買賣雙方一些我所觀察到的現象, 現在我想談一下我所觀察到的"奢侈稅的影響".
奢侈稅在今年三月被提出來之後, 它的直接效應就是買方認為終於打到屋主了, 屋價應該會急跌, 所以就退場觀望, 這時很多人都期望高漲的屋價應該要回落到"以前合理的價位", 所以期望可以打對折, 至少打個七折的現象.
而此同時賣方的態度有點錯愕, 但是, 因為他們的財務較為建全, 因此並沒有太驚慌, 也沒有變現壓力大到要把手上持有的房屋殺出, 而且最壞狀況, 就是損失 15%, 相對於他們上手的價格而言, 最多就是小賺小賠, 實在也沒必要擔心那麼多. 所以, 他們也在觀望看看後續的效應是甚麼?
因此, 表現在市場上, 就出現了"有價無量"的現象, 買賣雙方僵持的局面.
此時, 唯一有壓力的就是轉單客, 特別是即將快要交屋的轉單客, 他們其中有些人不希望接手手上的合約房屋, 所以有急迫性的想要將手上的合約賣出.
照講, 他們因為有賣出壓力, 應該會發生賠售的現象. 但是由於他們是拿兩年前預售屋的成本, 然後以現在的房價來賣, 所以, 他們雖然願意打折賣(以現在的房價來打折), 但是, 我還沒有觀察到有人需要賣到低於兩年前的價格. 也就是, 他們只是賺的少, 但是我沒有看到賠錢賣的. (請留意, 這是因為目前經濟環境造成的優勢, 我無意也不認同這個可能的結論: "用兩年前預售價買, 一定不會在兩年後賠錢" 這樣的說法)
但是, 因為他們願意打折賣, 也立刻吸引到一些可以承擔的買盤進來搶便宜, 因此, 我觀察到今年的三月到五月, 仲介處理轉單案處理到手軟. 直到現在新建案該轉單的已經都轉的差不多了, 奢侈稅又已經正式上路, 大家又恢復觀望的想法, 房市又慢慢恢復平靜狀態.
由於, 目前大環境的經濟是穩定的, 所以, 賣方的經濟狀況持續良好的狀況, 使得房價沒有太大下跌的壓力, 反觀買方因為沒有等到期待中的降價, 反而有點焦慮, 就批評奢侈稅根本沒用.
在此同時, 新開案的建商看穿這樣的情況, 反而透過抬高價格來營造氣氛教育買家, 奢侈稅是沒有影響的, 要買房就要趁早的這樣的觀念.
其實, 在經濟狀況良好的情況下, 因為賣方財務健康, 沒有拋售的壓力與意願, 反而微幅漲價, 告訴買家, 其實奢侈稅是沒有太大用處的. 反而營造出連奢侈稅都壓不住房價, 那就要趁最近大家還在觀望的時候, 趕快進場買, 免得又要再上漲的判斷跟想法.
但是, 在經濟狀況下滑的時候, 我是認為奢侈稅會發生"促跌"的效應. 因為, 在經濟狀況轉壞時, 原本財務狀況尚可的人, 很可能就會有現金周轉壓力問題, 進而考慮處分房屋資產. 此時, 因為奢侈稅, 讓市場的商品出現 10~15% 的成本差, 使的賣方可能很容易願意會降到比市價低兩成以上來求售.
此時, 由於市場快速出現降兩成的賣家, 這時會讓買家遲疑 (這是通病, 買漲不買跌), 進而促成賣家願意讓更多價格, 以吸引買家接手…這就產生快速促跌的效應出來.
從以上的分析, 我是認為, 在景氣好的時候, 奢侈稅對房價的影響, 可能沒有大家想像的那麼大. 但是, 景氣一但反轉, 奢侈稅就會發揮促跌的效果, 房價會回落的比大家想像的快.
以上想法, 僅供參考.

回52樓
奢侈稅有沒有對建商產生影響? 看這幾個月建案的消化速度就很清楚了
賣的速度跟半年前相比 慢的非常多 有的建案 根本幾乎推不太動了
就算以往三日甚至一日內完蕭的椰林 新推案至今幾個月了 也沒賣完
不知這位大德 要大家趕緊進去買 不知可否說些具體要大家這麼急的原因呢
下半年景氣不會太好 半導體大廠凍結人事 甚至要開鍘砍人
某些外商設備大廠 裁員名單都已準備好了 等美國原廠的裁示
半導體是產業最上游 通常也是最早反映景氣變化的
新竹又是以這產業為主…
接下來數個月 要說會繼續漲 難度非常高了
若沒有更大的經濟壞消息 房市了不起就是盤在那邊罷了

奢侈稅是德政 不要看新聞說沒課到錢就跟蝦起鬨
當然課不到啊 就是逼你現在賣or放兩年承擔風險
問題是又放出一堆房貸優惠 自打嘴巴
這個政府顯然處於中風狀態 左右腦無法協調

to 53F;
聽說U也有動作了….人心惶惶

馬偕那個 有打聽的 都知道是玩什麼把戲吧
這些代銷 仲介 就別再繼續騙了
"正式"開賣前 都已經潛銷一段時間了
地利之便 加上非住宅地目 一些未來可能拿來當醫師辦公室 甚至診間都可
扣掉這些 剩下的要不是投資客 就是建商人頭戶
真的都賣完 又何必還要蓋樣品屋 然後才幾天 路上都是轉售招牌了
椰林要是像你說的 已經不行了 那昌意也不會好到哪邊啦
本是同根生 相煎何太急 環境制度的問題 不會挑特定哪間建商下手的
這兩家 不過是一間銷售手法多些 一間沒啥手法 因為都習慣投資客一日完銷 代銷都不用動腦想招數罷了

看了這麼多寶貴的意見在說新竹房市, 我也想湊一咖來聊聊..
首先是房價的問題我的淺見跌的機率非常小, 因為房子不適用一般經濟的供需理論, 或價格理論來看, 因為它價格越漲, 賣的卻越好, 剛剛看了很多大大望樓興嘆, 想必是有購屋需求, 所以才會希望房價趕快下跌, 泡沫趕快爆掉.. 之類的言語, 可是說真的, 今天如果大環境逆轉, 房價跌了30%, 試問你就敢買嗎? 會跌30%, 難到不會再跌30%? 你不擔心他跌破你的貸款成本嗎? 這就是為什麼房價很難跌的原因.
其次, 我真不解奢侈稅與低利優惠有何衝突? 奢侈稅是打擊短期投資, 低利優惠是讓我們可以減輕買房負擔, 到底有何相違呢? 別奢想奢侈稅是為了降房價而定的, 如上所述房價是萬萬降不得的, 台灣住房自有率據報也有個80-90幾%,這骨牌效應下來會讓多少的國人財產縮水啊. 所以政府才趕緊出台低利貸款來幫助買房人: 一石兩鳥, 一來穩住房價, 二來也幫買房的人. 豈不妙栽!
第三, 就是對那些買不起房的大大們, 我真的很想問問為什麼你們不到湖口或竹東買房子呢??? 與其在哀嘆竹北, 關浦房價貴, 不如到竹東, 湖口看看阿, 我是土生土長的竹東人, 真的很歡迎你們到竹東來做鄰居. 大陸有位房地產的大砲, 發言老是惹爭議, 他就是頂頂有名華遠地產的老板叫任志強, 他針對政府打房發表了兩篇最有名的文章, 第一是, 年輕人就該買不起房子, 第二是, 農民工 (也就是那些所謂的打工族) 買不起房子可以回老家阿!! 看了這個題目, 你能說不對嗎, 這也是我要贈給你們的, 當然我不希望你們回老家去, 留在新竹我們可以一起加油打氣. 可是就像兩個禮拜前我載我老媽途經竹北, 我說看竹北這邊的規劃, 有公園, 有人行道, 房子還退縮, 住起來一定很舒服, 我媽說, 如果不是我的, 我看都不看一眼. 所以大大們, 如果竹北的房價真的讓你為難的話, 到竹東來吧, 退一步海闊天空, 不是嗎? 當你們有了房子之後, 我相信, 你們的想法會跟現在非常不一樣.
最後我想說, 如真的想讓房價下跌或甚至崩盤, 我認為大選是一個最大的變數. 所以呢, 想搞無產階級革命的, 大選就是最好的機會了. 雖然看了很多報導說即使蔡選上的話房價也會守得住, 但我認為那絕對不是真的. 眾所周知台灣的房價領頭羊在哪, 就是台北市的豪宅, 而這些豪宅的最後盤子是誰, 我相信馬先生的第二任一定會開放給陸客, 對此我非常認同顏炳立先生所提的所謂大陸村的說法, 可是這所有的理論根據一定是要馬贏才有可能實現. 換句話說, 如果蔡贏呢?慘狀必定是血流成河, 股市跌, 外資徹, 台幣貶, 最後房市肯定崩.. 正如剛剛所說的, 無產階級革命時刻到了, 到時沒錢沒產的人還一樣, 可有錢有產的人就慘了, 不過最可憐的應該是廣大的中產階級… 大大們, 會這樣嗎? 我相信會發生的? 所謂殺頭的買賣有人做, 賠錢的生意那肯定沒人會幹. 到時誰會笨到花幾千萬去買一棟看不到回收的房子阿? 不管自住或投資, 都會凍到冰點. 在加上外資急徹, 台幣重貶, 兩岸又回到以前各說各話, 誰不信誰… 房價能不跌嗎?

怎麼會有人說 低利 率跟炒房不衝突
說這樣話的人 還可以一開頭就說 房市跟一般經濟理論不同
一個連最基本知識都不懂的人 竟敢講得如此大聲
台北新屋"平均"房價都已經是全球第四高 大陸人還會來炒作套利?
當大陸人是潘仔? 要炫耀財富 買紐約 東京 香港 溫哥華 LA 等族繁不及備載都比台北屌多了..其中 一個很大重點 大陸人不計代價買香港跟溫哥華 那是因為這些地方 可以買房移民 多少錢的房地產投資 可以申請入籍 這是大陸人移民夢一個很簡單的方式 就像台灣早期的人有強烈美國夢 楓葉夢 除留學畢業後留下來 最容易的 就是花錢達到投資移民的門檻
說回台灣 敢開放大陸人買房移民 那大概那個黨下一任就不用選了
更何況 就算開放買房移民 同樣要花那麼多錢 為何要選台灣?
來當朕? 想太多了..
買不起 就去買偏遠地區啊
奇怪 你有知道網友是買不起 大家是對不合理的房價 表達意見
民怨之首 會居首位 表示不滿之人是非常的多
台北的房價 根本是已經連三師都買不起了
一個國家若炒房炒到這麼離譜價格 只會回答 住不起就滾遠
那這個國家還真悲哀 不過 台北市新屋均價 若再考慮所得 公設比
差不多世界第一高了 也真的不適合人居了 尤其有這樣的政府 跟講這種的話代銷仲介再作威作福
啥房屋自有率超過八成 房價不能跌
更是好笑 裡面絕大部分的家庭都是只有一戶 漲跌根本是紙上富貴
台北 竹北 房價也不是沒跌過 台北90年代的那一波跌幅 跌倒多少建商啊
當年富可敵國的 宏國建設 可是80年代的台積電 他的總部在敦化南路 可是多麼氣派奢華 但那此反轉重傷後 至今整棟大樓 多半得租人 還未復原
啥自有率高 啥房價不會跌 啥陸資會來當你墊背
或是只要講到房價不合 就酸你是買不起的 不認真的 請滾遠點
這些都是建商 代銷最常講的話
不知可否講些有營養的呢?

我才問過香港的朋友，他說香港房子的公設（含陽台）也高達4成。
我無法求證，但是大家也不要自己想說香港的房子沒含公設。

1. 為何新竹房價這麼高~動不動每坪就是25~30萬甚至超過30萬
→ 不如考慮園區周邊中古屋.
2. 中廣新聞：歐巴馬首次鬆口　不排除美國可能債務違約:
更新日期:2011/07/23 09:25
美國總統歐巴馬首次鬆口，不排除美國有債務違約的可能性。
歐巴馬在星期五白宮倉促安排的一項公開談話中說，假使美國債務違約，就一定得馬上解決問題。
在今天以前，歐巴馬都信誓旦旦的說，他相信美國國會絕對不會拖延提高舉債上限，讓債務違約，不過眼看八月二號的期限一天天逼近，兩黨在削減政府支出、降低預算赤字的議題上，依然各說各話，歐巴馬的信心顯然也開始動搖了。

預售屋轉手的查稅 對建商的殺傷力會大於奢侈稅?
才怪!!!
1000萬的房子，預售自備兩成200萬,炒個100萬利潤(一坪2萬,建商預售調高牌價幾次就到了,還不含潛銷的價差),交屋前用代銷牌價出讓(藉口不外乎換到外地工作),獲利50%,即使扣稅40%,也還賺60萬(獲利30%入袋)
當然也會有賣不掉賺不了多少錢的風險,但是在現金這共犯結構中大多數投資客都穩賺不賠,造成之前投資客爆增,房價狂飆
如果奢侈稅納入預售屋,那1000萬的房子得賣1210萬才實賺到60萬,要賺到一樣多錢,房價卻得多拱高100萬,買單的自住客變少,要像以前賣給其他投資客也更難了,投資客才會真正減少,房價才不會不正常被炒高
但是這樣建商就只有真正要自住或是長期投資的人才會買單,正常房市應該要這樣才對,但是這樣會倒一堆建商,政府根本不敢得罪建商(政治獻金來源),只好用"價差會課40%,非常高"來洗腦沒深入去想的老百姓(我一開始也被洗腦orz),更何況沒幾個投資客會被課到40%吧…如果房價一定要被貴個兩成,我也寧願15%付到奢侈稅,也不願中間被兩個阿小投資客洗高價格,政府也多不了多少稅
預售屋納入奢侈稅,房價洗兩個投資客會貴四成的話買單的人就少了吧
買單的少,建商才會降價或是提高品質,附近中古屋也才會因新屋跌價而跟著跌,才能達到奢侈稅的目的
快立法修改將預售屋也納入奢侈稅啊啊啊啊~~~(吶喊)
之前房價緩漲,小民們雖然還是嫌貴,卻也勉強接受;但是現在這樣異常快速炒高,民怨就出現了…哀

續 #51
續談奢侈稅
我其實很佩服奢侈稅的設計, 它最重要的特徵是"差異化", 它並不是一個"均調"的稅制.
如果奢侈稅設計成均調的稅制, 也就是說, 不管你買幾年都要課, 那奢侈稅就變成房屋的固定成本, 所以市場上的房屋都可以名正言順的上漲 15%, 買家也無法抗拒這個理由, 因為別無選擇, 大家都一樣了. 這樣奢侈稅不僅不會壓抑房價, 反而發生助漲的效果了.
但是, 奢侈稅設計成差異化稅制, 這就很有威力了. 它讓頭兩年的房屋發生成本, 但是第三年之後的房屋就沒有, 這樣市場上就出現成本差異的選擇. 這會使得買家可以有所選擇, 進而增加了投資客獲利的難度.
舉例而言, 今天市場上有一個房子, 原來價值 1000w, 經過奢侈稅的設計後, 它變成三個成本: a. 1150w(一年內賣), b. 1100w(兩年內賣), 跟 c. 1000w(兩年以後賣). 這時, 買家可以有機會買到 c. 1000w 的房子, 那就會迫使 a. 1150w, b. 1100w 的房子變的很難賣, 這可以產生以下幾個效果:
1. 在經濟狀況良好的時期, 因為買家的經濟能力良好, 所以就算是 c 可以賣 1000w, 但是它一定會用時間成本的說法, 也想賣 1150w, 這時, 買家並不容易買到原來 1000w 的房子.
2. 在經濟狀況變差的時候, 這時候, a, b, c 都有賣房的壓力, 但是因為 c 可以用 1000w 來賣, 為了儘快變現, 市場上就出現可能原來要賣 1150w 的房子, 突然有人願意用 1000w 來賣, 甚至可以再補跌一點, 950w 賣(因為它真正的成本只有 1000w), 而這時候 a, b 就苦不堪言了, 要不就大賠來賣, 要不就是套牢難賣.
這就是我之前提的, 在經濟良好時期, 奢侈稅並不容易壓制房價, 但是, 在經濟變差的時候, 奢侈稅會發生"促跌"的效應.
而這個效應, 會讓投資客考慮到獲利與風險問題, 以上例而言, a,b 在頭兩年, 用 1150w 來賣, 其實是賺不到錢, 必須漲的更高, 或者等兩年賣才能獲利, 而這都增加了投資課獲利的難度與風險, 誰也不知道, 兩年之間, 經濟是會持續的好? 還是已經反轉? 一但反轉, 房價會快速下跌, 那風險就高很多了.
所以, 奢侈稅的確是會讓投資客的投資風險上升, 這時, 投資客會去思考其他比較沒風險, 也比較容易獲利的標的物, 而不要投資太多在房地產.
而投資客又大約分為長投客跟短期客, 一般而言, 長投客較不願意殺雞取卵, 希望賺到長期經濟成長的好處, 不像短期客, 短進短出, 一個賺 100w 就走, 同一個標的物, 來個兩三個就漲 300w,使的房價發生快速混亂的現象.
所以奢侈稅是會打到短期客, 但是不傷到長期客的設計, 這對於經濟發展是很好的設計, 既不會傷到長期經濟成長引擎, 又可以壓抑房價不合理的亂漲.
而有人認為奢侈稅沒有對預售屋下手, 覺得是開了後門, 覺得政府是打房打假的. 但是我從"差異化" 跟 "均調"的觀點來看, 如果奢侈稅也對建商下手, 而建商並沒有發生差異化的現象, 買家又沒有較便宜的選擇, 既然大家都要被課 15%, 那很簡單, 就均調 15% 就好, 把這個成本轉給買家就好, 這反而助長了房價, 不會產生壓抑房價的效果.
我很佩服奢侈稅差異化的設計, 雖然因為現在經濟狀況良好, 使得大家沒有感受到房價下滑, 但是, 我相信投資結構已經在悄悄的改變了, 長期而言, 相信大家會看到房價會慢慢合理化的.
以上僅供參考

股票買賣所得列入個人所得,一樣也完結了

請問57樓
U有什麼動作了?

續 #71
最近常看到有人認為實價課稅就可以壓抑房價, 我想我有點看法…
首先我想點出, 美國就是房屋實價課稅的國家, 房屋成交價也是透明的, 可是這一次的金融風暴就是由美國的次級房貸造成的.
實價課稅應該是希望達到兩個效應: 一, 成交價透明化, 二, 漲價歸公, 藉此壓抑房價. 我想就兩方面來談我的看法:
1. 我之前曾經談過, 美國房市的泡沫, 其真正的推手是貪心的銀行, 將資金濫貸給財務不建全的人, 提供銀彈讓這些人快速進出房市, 導致價格暴漲, 這時, 就算我們推動了成交價透明化, 你每天可以看清每個成交價, 結果看著它一直漲, 你難道不會去跟漲嗎? 所以, 怎麼會有人認為, 房價透明化就會大力的壓抑房價呢? 在此要強調一點, 我並不是反對房市價格透明化, 但是, 我反對將"房市價格透明制度"給"神格化", 錯誤宣傳只要價格透明化就可以壓抑房市的這種"似是而非"的騙人論調.
2. 實價課稅, 漲價歸公, 讓投資客無利可圖, 就可以壓抑房價. 這個論調, 又是一個似是而非, 騙人的講法. 再次說明, 美國就是實價課稅的國家, 這個稅制有壓抑住他們房地產的泡沫嗎? 這麼明顯的事實擺在眼前, 全世界到現在還在為了美國的金融風暴付出代價, 怎麼又會有人說, 只要實價課稅, 就可以壓抑房價?
如同我在之前談的, 我認為這種均調的稅制, 只是讓賣家有理由漲價, 買家沒理由拒絕的成本. 除了助漲房價, 根本就沒有發生差異成本的效應, 這又怎麼有可能發生壓抑房價的作用呢?
真正讓房價泡沫化, 背後推手就是銀行, 只要管好銀行, 房市就是在正常的軌道上運行. 我並不反對價格透明化, 實價課稅的做法, 只要公平就好. 但是, 如果誇大實價課稅的效果, 說這樣就可以壓抑房價, 這根本就是愚民騙選票的做法.

看看下面這新聞吧
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110807/4/2wfji.html
在野黨提出實價課稅後, 連國民黨都開始要正視之前不想推動的"實價登記"了
裡面提到立委爆料之前實價登記被拖延或是改成用區段登錄, 而非門牌號碼登錄
是建商, 仲介, 代銷, 群起強烈抵抗抗議,透過各種管道要求行政院不得推行..
這只不過是實價登錄, 還不是建商最怕的實價課稅..就已經這樣強烈的抵抗了
要說實價課對房價沒影響, 那還真不知建商這樣用心良苦的疏通政府, 是做辛酸的嗎? 還是只是想表現給老百姓知道, 你們這些死老百姓喊破頭的民怨都比不上他們跟政府下幾道指令?
今天有風聲要做了, 我就猜應該很快就會看到政策無用論的消毒文
還真的啊~
先不管實價課稅的作用多大, 對投資客而言就是成本的增加, 且最重要的是很難在利用不對等資訊操作煽動欺騙的行情…
當成本增加，市場資訊透明度變高..投資客的套利空間變少, 能操作市場恐慌的空間變小..房地產的炒作除非在大多頭時期,(美日之前那波也是) 套利空間夠大可以不管多的成本，否則這些措施在市場開始降溫後, 殺傷力是不小的..

雖然我自己是看空房市，不過我覺得現在也不是不能買房子。而是你要能預期到房子下跌時你能夠承擔多少損失而不因此而讓你的生活受到影響。
更重要的是，你願意承擔多少風險而一圓成家立業的願望？這種負面的想法我想會比預期房價會漲多少要來的實際且負責的多。
相反的，若你覺的租屋的壓力沒有比財產少個兩百萬來的慘的話，那租屋也是個不錯的選擇。