2房產品將大行其道！

3房2廳2衛的住宅大樓在未來3～5年內很可能不會是標準首購產品的最佳答案。

你認為我是在做預測嗎？沒錯！我認為坊間目前的3房2廳2衛（以下簡稱3/2/2）的主流時代，在未來3～5年之中，將會面臨重大的考驗與強力的挑戰。在首購住宅大樓產品的主流格局中，接替3/2/2位置的很可能是2房2廳1衛（ 以下簡稱2/2/1）或2房1廳2衛（以下簡稱2/1/2）。（請點選「繼續閱讀」）

來自國人結婚率與出生率雙雙下滑嚴重，包括天下雜誌、遠見雜誌、非凡新聞週刊、今周刊等媒體，都已注意到少子化所帶來的衝擊。我國的少子化問題有多嚴重？可以這樣理解，如果你發現日本人早已邁入高齡化國家，而台灣社會趨勢又常跟著日本走的話，未來每兩個日本年輕人要負擔一個老人的生活支出，台灣屆時也不遑多讓，甚至情況更壞。（相關資料請見這裡與這裡）

本文不擬討論少子化與高齡化所帶來的社會現象，而是將焦點放在造成上述現象的起因：單身、同居、頂客等族群，這些族群所佔的比例在未來將更為提高，他們對於住宅的需求也將影響未來的供需變化。以單身貴族A君為例，園區客，年紀30出頭歲，存款200萬，目前租房子，現在想買房子。他的選擇有價格600萬的3/2/2首購住宅大樓，也有價格280萬的挑高4米7套房，或是價格200出頭萬的標準3米樓高套房。

選擇3/2/2產品，扣除將近200萬的頭期款與雜項支出後，A君要向銀行申貸400萬，每月還款約22184元，可以預期他的生活品質將立刻受到影響。選擇套房產品，自住或投資只能二選一，無法兼得，而且套房空間侷促，難以收納較多雜物，未必符合他的需求，未來恐怕還要面臨換屋的麻煩。

這時2房產品將會吸引他的目光，2房的好處是擁有2個房間，生活空間優於套房，購入價格也遠低於3/2/2，通常可節省100～ 150萬預算。以24坪的2房產品為例，總價約360萬，含車位約410萬，銀貸約僅200萬，每月繳款僅11902元，負擔大為降低。加上2房可同時自住兼投資，自己住一間，另一間租給同事，不僅讓同事幫忙付房租（分攤貸款），還多了客餐廳空間，怎麼看都是CP值相當高的選擇！

而在2房產品中，筆者認為，2/1/2將會比2/2/1更有魅力！要分析2房產品，先談中間的「廳」吧，現代年輕人外食比例明顯提高，早餐和午餐通常都在外面買著吃，晚餐若非買回家吃，在家開伙的複雜程度也不會太高，火鍋與輕食料理將會越來越普遍，過去父母輩那種大火快炒、弄得廚房都是油煙味的的情形將會越來越少見。所以，簡化廚房，將客餐廳合併，廚房與客餐廳之間採開放式空間，並設置輕食吧台取代傳統4人餐桌，並扮演視覺上的區隔，那麼，原本2房「2廳」將可進一步縮減為2房「1廳」或「1.5廳」，節省面積就是降低總價。

再來談最後面的「衛」吧，將「1衛」改成「2衛」也是有充分的理由，因為2/2/1只有1間衛浴，若兩人同住，勢必共用1間衛浴，情侶還勉強過得去，家人或朋友同住一定會尷尬，而且2房勢必都是雅房，缺乏彈性。2/1/2有兩間衛浴，一個是套房衛浴，一個是公共衛浴，自己住套房，家人住雅房，或是將雅房出租給同事或朋友，這樣生活中的沐浴及盥洗就不會互相干擾。

至於2/1/2的總面積也可能略小於2/2/1，因為衛浴面積最小2坪就夠用，1廳的面積往往需要3～4坪，所以2/1/2總面積會比2/2/1小個1.5～2坪左右。還是那句話，節省面積就是降低總價，以24坪2/2/1為例，若改為2/1/2，總面積可再下壓到22坪，省了2坪至少可省30萬，在總價僅360萬的2房市場裡，堪稱彌足珍貴！

你準備好迎接2房時代的來臨嗎？我個人倒是很希望市場上出現2/1/2的產品，如果這樣的產品位於新竹市或竹北市，地點不要太偏僻，總價330萬，含車位價370萬會更迷人！就讓我們來觀察大新竹地區，誰會先推出2/1/2的小型社區吧！

＊ 2/1/2價格遠較3房低廉，空間遠比套房充裕。

＊ 2/1/2面積略小於2/2/1，可再進一步節省30～40萬。

＊ 2/1/2浮現「自住兼投資」契機。（套房只能自住或投資二選一）

＊ 2/1/2符合未來核心家庭（年輕父母＋1幼年子女）或尼特家庭（年邁父母＋1成年子女）的基本需求。

＊ 2/1/2可以養狗而不會顯得空間侷促，狗窩與雜物可置於雅房，小狗可在次衛浴大小便與洗澡，不會干擾主人使用主衛浴。