[專欄] 阿廣聊地產07：店王地王何其多(續)？

要了解地區土地行情，除查買賣資料外，提供大家利用土地開發分析，回推土地價格。
運算公式：V＝S÷(1＋R)÷(1＋r)-(C＋M)
土地價格＝總銷售金額÷(1＋建築利潤%)÷(1＋資本利息綜和利率%)-(開發直接成本＋開發間接成本)

案例：
有塊「第三種住宅區」建地(建蔽率：45%、容積率：225%)，面積為500坪，擬興建地下2層~地上10層住宅大樓，營造費每坪10萬元；經市場調查，1樓店面每坪可售60萬元，2樓以上每坪可售30萬元，每車位售價為150萬元，試以土地開發分析回推土地價格。
P.S 假設(1)建築利潤20%、(2)存款利息0.89%、放款利息3.08%、(3)開發商自備三成資金，其餘為銀行融資。

運算過程：

(一)銷售面積：
1.基準樓地板面積：500×225%＝1,125坪
2.樓地板面積：基準樓地板面積＋梯廳＋屋突＋地上機設備、安全梯空間
　(1)梯廳：1,125×5%＝56.25坪
　(2)屋突：
　　225%÷10(層)＝22.5%(實際建蔽率)
　　500×22.5%×1/8×2＝28.125坪
　(2)地下層：設開挖率60%
　　500×60%×2＝600坪
　(4) 地上機設備、安全梯空間：1125×15%×70%＝118.125坪
　(5)小計：1,125＋56.25＋28.125＋600＋118.125＝1,927.5
3.銷售面積：
　銷售面積＝總樓地板面積＋陽台
　附屬建物(陽台)：1125×10%＝112.5
　小計：1,927.5＋112.5＝2,040
　(1)地下層：
　　<1>公共設施：600×30%＝180坪
　　<2>停車位：600-180＝420坪；420÷12＝35(一個車位12坪)
　(2)1樓：500×22.5%＝112.5坪
　(3)2樓以上：2,040－600－112.5＝1,327.5坪

(二)總銷金額：
1. 1樓：60×112.5＝6,750萬元
2. 2樓以上：30×1,327.5＝39,825萬元
3.停車位：150×35＝5250萬元
4.小計：6,750＋39,825＋5,250＝51,825萬元

(三)直接成本：
營造費：10×1,927.5＝19,275萬元

(四)間接成本：
1.規劃設計費：19,275×2%＝385.5萬元
2.廣告、銷售費：51,825×5%＝2,591.24萬元
3.管理費：51,825×4%＝2,073萬元
4.稅捐及其他負擔：51,825×1%＝518.25萬元
5.小計：385.5＋2,591.24＋2,073＋518.25＝5,568萬元

(五)綜和利率(假設土地投資2年，建築投資1.5年)：
1.年利率：0.89%×30%＋3.08%×70%＝2.423%
2.土地投資利率：2.423%×2＝4.846%
3.建築投資利率：2.423%×1.5×1/2＝1.81725%
4.綜和利率：4.846%＋1.81725%＝6.66325%

(六)土地開發分析價格：
V＝S÷(1＋R)(1＋r)-(C＋M)
  ＝51,825÷(1＋20%)÷(1＋6.66325%)-(19,275＋5,568)
  ＝15,646.5782萬元
建地單價：15,646.5782÷500＝31.2932萬元/坪

余陽廣
學歷：台北大學不動產與城鄉環境學系畢
年齡：32歲
經歷：3年不動產仲介、3年不動產估價
簡介：我是一個上班族，畢業後就在從事不動產相關工作，不動產交易動輒幾百萬、幾十億，一般認為幹這行可以賺到很多錢，但要在這行累積一點財富，真的要懂得一些眉角，這些年我在這行累積不少心得，提供大家一些不動產相關經驗，希望讓大家可以在文章裡一窺究竟。