[看屋報告]Ur夢想市高CP值制震宅

光埔重劃區繼起之星

光埔重劃區座落竹科與竹北間，以慈雲路為軸線串連兩地交通，並與光復路、埔頂路及公道五等東西向道路構築綿密路網，在隔壁的關長重劃區開發已臻飽和的今天，光埔重劃區扮演繼起之星的角色！

入住人數增公設需求殷

光埔重劃區面積約45公頃，足足超越關長的14公頃3倍有餘，因此即便本區大樓林立，目前仍有許多建地可供後續開發，這也造就本區入住人口與房價增值的可預期性。

筆者以慈雲路為界，將光埔重劃區分為東西兩側，概略統計社區住戶(註1)，發現位於東側(光武國中這邊)的新舊建案約有20筆，住辦總戶數約3,415戶，店面約有112間；位於西側(龍山國小這邊)的新舊建案約有15筆，總戶數約3,128戶，店面約有82間。總計光埔重劃區新舊建案約有35筆，住辦總戶數約6,543戶，店面約有194間。如此龐大的駐在人口，屆時對公共設施與購物需求將十分殷切。

公共設施與民間投資加持

值得一提的是，除了已營運多年的COSTCO量販店外，本區尚有進行中的光埔國小新建案、光武國中校舍增建案、規劃中的影城新建案，以及慈雲路立體停車場自提BOT案等，公共設施與民間投資的爆發力，讓本區今後發展不容小覷，無怪乎新竹市政府加緊提撥預算新建光埔國小，欲趕在2018年8月招生；而新竹市慈雲路立體停車場自提BOT案，已於2015年7月21日通過新竹市政府初步審核。

首購產品充斥換屋重視CP值

相較於關長，光埔重劃區具有腹地廣大、公共設施豐富且聯外交通更為便捷等優勢，對於購屋族群而言，光埔重劃區相對平實的房價也是獲得青睞的原因。筆者概略比較關長與光埔兩重劃區新舊首購產品房價，前者每坪約在23-25萬間，後者約在21-23萬間；換屋產品前者約在26-28萬間，後者約在24-26萬間。至於豪宅產品與全新預售案，前者普遍飆破30萬，後者仍維持在2字頭左右。

在產品類型上，光埔重劃區的選擇性也較為多元。除了透天、挑高、標準2-4房外，大4房規劃、單層3電梯配置與制震阻尼器的採用，讓重視空間運用、出入便利與結構安全的消費者有了更好的選擇，重點是單價相對平實，突顯其高CP值優勢。

Ur夢想市具高CP值優勢

以「Ur夢想市」大樓案為例，本案座落光埔重劃區慈雲路角地，樓高27層，主力規劃59-94坪4房。按一般建商慣性思考，地標型高層建築又是4房，大多朝高單高總的方向來包裝，所以會儘可能的堆砌石材與高檔建材設備，然後拉高單價、獲取利潤。

但全昌益團隊超越上述刻板做法，本案一樣採用多項高檔建材設備(註2)，公設種類照樣豐富多元(註3)，維繫換屋型4房宅應有的水準，但卻祭出趨近於首購宅的平實價格，讓消費者有買到賺到的感覺，這是本案營造的第一個高CP值優勢。

本案第二個引人注目的優勢，就是導入日本知名大廠KYB公司的制震系統(註4)。

KYB制震宅換屋一次到位

「Ur夢想市」導入KYB的BDH制震油壓阻尼器，達到吸收地震能量的效果，而且該設備體積小，可融入建築設計，不會影響建築原有的空間配置，加上該設備採非破壞性消能方式作動，不會破壞建築結構，堪稱優異的耐震設計。

對換屋族群而言，當地段、景觀、坪數與建材等必要條件都達標，接下來就是加分項目，而耐震設計就是筆者認為能明顯加分的項目，也是換屋族群一次到位的答案！國人對日本人的生活品質往往趨之若鶩，卻甚少理解日本人對住家耐震設計也相當重視！其實在日本，不僅大樓、就連透天也有專屬的耐震設計，與日本同處地震帶的台灣，國人實在不應輕忽。

臨15米綠園道 A+級小環境

細心一點的消費者會發現，即便被視為A級地段的慈雲路兩側，也有分為A+與A-級的小環境。「Ur夢想市」基地四面臨路，基地北側即為光埔重劃區內唯一15米綠園道，堪稱A+級小環境！業者特別在此設置專供住戶通行的鐵欄杆出入口，在視野上可與本案中庭水池接軌，達到通透的效果。

另一個值得期待的，就是慈雲路兩側大樓的空橋串連計畫，包括「Ur夢想市」與周遭其他臨慈雲路的新建大樓案，都須預留空橋以待將來彼此串連。從都市規劃的角度來看，住商混合才是台灣人所熟悉的居住型態，而設有空橋串連的區位如信義計畫區與新板特區，毋庸置疑均為該城市首善之區！因此我們可以預期，當慈雲路兩側大樓陸續完工，加上影城與停車場BOT案營運後，人車分流的商圈盛況將會在本區上演！

小檔案：新竹市慈雲路立體停車場自提BOT案

本BOT案位於「Ur夢想市」旁，面積約3,230坪，土地所有者為新竹市政府，由民間單位大觀資產開發有限公司於2015年1月自提興建營運並移轉，已於2015年7月21日通過初步審核，並決議由該限公司續提供資料，以利進行再審核作業。本BOT案主業為230位平面立體停車場，附屬事業(重點來了！)為影城、主題餐廳、宴會廳、餐飲空間、零售空間與其他商業空間等。

[延伸閱讀] 看屋報告｜耐震住宅｜Ur夢想市介紹

註1：慈雲路東西兩側新舊建案戶數統計(概估)：

(1)慈雲路東側：住3,170、辦245、店112

富宇夏川里美：住106、店0
富宇雲鼎：住80、店13
富宇六藝：住144、店2
富宇九如：住88、店4
富宇雲悅：住117、店6
豐邑相對論：住170、店0
豐邑進化論：住76、店4
豐邑雲智匯：辦245、店9
豐邑文心匯：住483、店22
佳泰御景：住62、店0
鴻築十里靜安：住296、店0
德鑫東方文華：住368、店10
興築興世代：住326、店6
親家Q1：住170、店10
坤山上謙：住110、店1
惠宇天晴：住128、店0
昌禾世界島：住398、店22
日新光武朵夫：住24、店3
力天三禾硯：住24、店0

(2)慈雲路西側：住3,128、店82

昌益Ur夢想市：住375、店11
昌益自由曲線：住288、店5
昌益橘園：住156、店6
富旺愛凡斯：住127、店0
興築菁英典藏：住176、店8
興築新巢代：住139、店2
惠宇青雲：住184、店0
惠宇雲品：住113、店0
惠宇謙品：住158、店0
豐邑晴空匯：住571、店23
富宇權峰：住382、店12
富宇東方明珠：住326、店14
富宇悅讀四季：住65、店0
日新龍山朵夫：住18、店1
雄基鉑金官邸(透天)：住50、店0

註2：「Ur夢想市」採用多項高檔建材設備：

包括義大利STOSA櫥櫃+德國GRASS緩衝鉸鍊，美國杜邦人造石檯面，best不銹鋼三口爐+不銹鋼隱藏式排油煙機，林內烘碗機，美國KOHLER GORLDE不銹鋼水槽。主衛浴TOTO全自動智慧型馬桶，阿拉斯加暖風機，客衛浴TOTO衛洗麗電腦馬桶蓋。德國BWT全棟式生活淨水系統：第1道為德國BWT全自動反洗過濾系統，第2道為ECOWATER微電腦淨水軟化系統。社區導入智慧居家Smart Home系統：包括高科技門禁管制、CCTV監視系統、停車場監控保全、電子隱形圍牆、停車場遠距感應讀卡機、梯廳自動感應燈具等。