建案情報

[竹北高鐵]港洲森觀介紹*

[竹北高鐵]港洲建設-港洲森觀(大樓) 20170920-01.jpg

高鐵特區大陽台景觀社區 icon-service-2line.jpg icon-service-2fb-粉絲團.jpg

[住週短評]港洲森觀為完工大樓社區，座落高鐵特區，本案特色為每戶皆有3-4坪寬敞陽台，設計為綠化錯層。

[建商案名]港洲建設-港洲森觀(大樓)(已完工)
[聯絡電話]03-6586333
[接待中心]嘉豐五路二段60號

[基地位置]嘉豐五路、六家二街口
[使用分區]住宅用地
[基地面積]530坪
[總銷金額]8.8億
[建築設計]李明哲
[社區戶數]住39+店4=43戶
[建物樓層]12F/B2
[坪數格局]可售戶53-56坪3房3戶，66-96坪4房1戶，55坪店面1戶。
[建議售價](略)

[Project] ‘Gang Zhou Sen Guan’ building
[Location] Intersection of Sec. 2, Jiafeng 5th Rd. and Liujia 2nd St., Zhubei City, Hsinchu County 302, Taiwan
[F/B] 12F/B2
[Space] 175.2-185.12m² (main products)
[Pattern] 3-4LDK
[Price] Contact
[Contact] +886-3-6586333

[竹北高鐵]港洲建設-港洲森觀(大樓) 20170920-03.jpg

[竹北高鐵]港洲建設-港洲森觀(大樓) 20170920-02.jpg

 

81 thoughts on “[竹北高鐵]港洲森觀介紹*”

  2. KK says:

    生意人, 誰不圖利 是沒錯
    但要有區域價格比價倫理
    版主回覆：(08/18/2011 11:47:21 AM)
    請問什麼是比價倫理？第一次聽到這名詞，請賜教一下謝謝！

  4. 路過的訪客 says:

    建商蓋了房子, 目的就是要賣掉.
    他們自然要去考慮是要賣給誰, 以及對方可以接納的價位.
    然後適當的設計房型, 配用建材…
    如果他們的設計有錯, 在錯誤的地點, 設定錯誤的買家, 設計錯誤的房型. 定錯價格區間, 那市場自然會讓他們知道他們的定位走錯了.
    所以, 我們也不用去用情緒性的字眼去攻擊建商, 如果我們覺得他們做的不好, 那就走開就好了, 等大家都走開了, 建商就會知道自己錯了, 他們就會改正了.

  5. CK says:

    To #5 路過的訪客
    說的沒錯，情緒性的攻擊並沒有什麼益處。但若貼文的人能具體指出該建案實際好壞之處，也是會比保持沈默要來的好。

  8. 訪客 says:

    #7 香堤也是這個價
    車位多少錢都算高…不過就拿白漆塗個方形就要收100萬… T_T

  10. 蝸牛 says:

    撇開價格不談的話, 以下是小弟對港洲森觀的感覺:
    1. 地段: 嘉豐五路, 六家二街. 樓下有頂好, 對面有全家, 深耕禾豐巷子進去有媽媽的魚. 離自強南路, 經國橋, 河堤, 文興路不遠也不近, 晚上經過覺得鬧中取靜.
    2. 面向: A, B戶客廳面東南且有30米嘉豐五路, A戶後陽台面西北邊, 剛好可以曬衣服. 附近矮房子比較多, 高樓層視野應該不錯, A戶高樓層應該有機會看到河堤, C戶以及A戶的後陽台應該可以看到客家文化學院.
    3. 設備: 一層3戶, 2座電梯 (聽說最少一座是15人). Rinnai廚具, 美國杜邦臺面, Bosch洗碗機, Best烤爐, Toto馬桶, 主臥附Toto五合一暖風機, 降板浴缸, 頂樓未來會裝設風力發電機.
    4. 格局: 交錯式陽台 (與喬立悅容規劃一樣), 陽台坪數大, 好壞見人, 建商附送一棵白水木.
    5. 未來: A, B戶對面還有兩塊空地, 聽說一塊以及被富宇買下, 未來是否影響視野就要看運氣了.

  11. 訪客 says:

    台中建商推的案,車位都很高.
    其他地區或本地的建商,只有寶佳比較高.

  12. 小胖子 says:

    本人也有去看過此案,規劃及設計確實跟一般案子不太一樣,只是價格真的很不滿意,超出預算一些但房子是要買自己喜歡的,本人很喜歡c棟的位置,客廳與主臥可看到新瓦屋,房間可看到客家文化學院,都是永久棟距,現在已經跟建商在議價,有消息在跟大家報告

  13. 訪客 says:

    今天去看過了~ 在附近也住了快三年
    環境其實也真的還不錯~
    但是….價格真的….不便宜 = ="
    最小的C棟7樓 開12xx 不含車位
    最便宜的車位105…@@"

  14. 訪客 says:

    價格有調降嗎? 我8月去看時C5的開價1415. 現場可打9折. 價格也要1300

  16. 訪客 says:

    自由市場中，價格是由市場決定。建商隨市場調漲調降，抱怨之中建議就以平常心看待。
    本建案的優勢在於地段以及座向，以他產品的規劃看的出是朝向小豪宅。價格不低，使用配備上應該可以在加強，例如使用中空樓板，ykk氣密窗，韓製電子鎖。
    另外在現場問一些重點問題時，銷售人員回答閃爍，不清不楚，資訊不夠透明等，都需要加強。畢竟多數消費者也不是會被牽著鼻子走。

  17. 訪客 says:

    c7據我所知,我昨日去看已經賣掉了,雖然價格有點高,但我還是很喜歡附近的環境,晚上我們又去繞附近環境,因我先生常常出差,覺得那邊晚上很亮也較安全,現在我們可能會考慮c6或a6吧!

  18. 訪客 says:

    我很同意樓上訪客說的"他產品的規劃看的出是朝向小豪宅。價格不低，使用配備上應該可以再加強"。只是我認為它有其他要加強的地方：像是蒸烤爐，全熱室交換器….另外，它的降版浴池設計使用的建材是石材，不知有沒有漏水的疑慮。因為其他浴室降板的設計是用浴缸，理論上比較不會有這疑慮，畢竟漏水是房子的噩夢。

  19. 訪客 says:

    我倒是不太喜歡浴缸,因為本人有在浴缸滑倒的經驗,超痛的!!

  20. A戶已購戶 says:

    我主要就是喜歡方位, 地段以及嘉豐五路30米棟距, 所以就努力的給他買下去了.
    比較起幾個其他我們看過的建案, 他的規劃比較符合我們期待. 個人尤其喜歡陽台的規劃, 可以種很多植物. 其他用料部份上面已經有幾位朋友說過了, 我就補充其他漏掉的. 電梯兩座15人, 大門做子母門, 鎖頭採用台製waferlock, 樓高3.2m, RC隔間牆, 力霸氣密窗.
    價格真的很硬, 想買第二個車位都不給折扣.
    當初接待我的是劉小姐也與方經理談過, 她們人都很nice. 有需要的朋友可以直接找劉小姐.
    不曉得有沒有其他的已購戶, 我們可以來成立一個家族版.

  21. B棟已購客 says:

    同意樓上大大說的,我也是很喜歡地點及位置…所以也是很用力買下去!!如果成立家族我也要加入!!

  22. 訪客 says:

    上星期去看了這個案子，我很喜歡它的格局和地點，但是他開價超出我們的預算(大約24W/P)，而且老公擔心未來管理費(銷售小姐預估約是70元/坪)和每月的公用電費很高(因為很多華麗的燈光裝飾)，不知道大概能談的價位大概在多少算是合理？

  23. opossum says:

    有店面的建案真的不好，他們要做生意，管理起來很麻煩！
    燈光裝飾不是問題，等管委會成立後，大概就會大力管制了，節省電費啦。

  24. 訪客 says:

    有店面真的很麻煩,我們社區建商為了招商,連外觀都改變了,真的覺得自己當初裝潢時膽戰心驚,深怕違反規定的心態實在是好傻好天真.

  25. 阿楓 says:

    目前我也有將此案列入考慮之一,我是覺得森觀的店面只有四戶應該問題不大,如果兩位大大這麼擔心,那哈X德樓下是商場才是要深思的地方,而我考慮該案是因為該案有節能公設,所以公用電費也會降低!

  26. 訪客 says:

    我那天有問銷售小姐，她說燈光裝飾是LED燈，沒那麼耗電

  27. 訪客 says:

    又不是她在付 她當然跟你說沒關係
    版主回覆：(10/04/2011 11:17:19 AM)
    感謝留言。其實LED燈已經很省電了，到時候要不要連這種電費都省，我想就讓本案社區管委會來決定吧！謝謝！

  28. 想買的人 says:

    我在上個月也曾經去看此建案，我太太很喜歡此地點，可是就如同各位大大所言:價格實在太硬了，買不下去。請問樓上已經訂購的大大，能否告知大概成交價格，不勝感激。

  29. 訪客 says:

    我是買B棟的客戶,不知道你看的是哪一間,價格是比較硬一點,但是房子就是要買自己喜歡的不是嗎? 聽我的業務人員說下周二要動工了,之後好像會有一些調價,有喜歡的話勇敢去談價吧!!

  33. 訪客 says:

    前幾個禮拜也去看過這個案子, 老實說一點也不令人驚艷, 可能因更早之前去看的案子所影響的吧 (鉅虹雲山, 海德公園, 時代春天). 開價是裡面最高的, 地點是最差的. 用料只能說 ok, 業務一付很老成的樣子有點令人討厭…
    看完沒啥印象後, 業務打了幾通電話來邀約洽談, 明講價格部分非常好商量…
    不過這個產品並不是我們想要的, 回絕了她的邀請, 不用說開價 24 萬, 縱使賣到 14 萬的價位大概也不會想買吧… :p 當然, 這只是我們的感覺.
    版主回覆：(11/03/2011 02:24:53 PM)
    感謝發表寶貴看屋經驗。

  34. 訪客 says:

    14萬不會買?? 那這位大大之後訂哪邊記得告訴大家一下,搞不好你可以買到1字頭的房價,3字頭的建材
    版主回覆：(11/07/2011 03:40:33 AM)
    感謝發言，認同你的看法。
    這幾年下來，我發現「眼高手低」是人之常情，這是難免的，因為資訊發達，網路無遠弗屆，讓我們可以比較容易的看到好東西或貴東西，但財力卻往往並未跟著同時提升。
    我以前年少輕狂不懂事，也是眼高手低，嫌板橋新板特區旁華廈開價12W/P簡直是開玩笑，嫌木柵老公寓15W/P開價太誇張，嫌中和景安站前某間大樓的250W套房屋主賺太大，嫌中和家樂福樓上的天悅開價15W/P莫名其妙，嫌汐止國泰社區12W/P開價太離譜….那些年嫌東嫌西的結果，就是當年一間台北房子都沒買，現在則是根本買不起….千金難買早知道，不管是擔心現在買太高付學費，還是當年沒買到現在捶心肝，有些事情自己要看開點。

  36. 訪客 says:

    這幾個月的狀況 只有"開價"是看回不回吧
    成交價下修或是上不去 是普遍現象
    多去議價吧
    版主回覆：(11/10/2011 03:37:20 PM)
    同意你的多去議價，還有建議多去看屋，在這個時候通常可以獲得賣方比較好的款待，謝謝！

  37. CK says:

    to #40
    雖然我也覺得現在議價的空間是變大了，不過坦白講，現在這個時間點去議價其實也討不了太多便宜。倒不是我看好房市，而是現在的價格就真的僵在那裏。在建商們的壓力也沒有大到要出清逃命前，我不覺得房價有太多下降的空間、畢竟資金浮濫的問題仍然存在。
    雖然我們看一堆代銷口氣酸溜溜，動不動就叫你再去努力賺錢。但實際上是建商老闆也沒有給他們多少空間，很多網友心目中的價格真的只會讓他們在心中OS而已，就像#37講14萬後、會被樓下的酸。
    不過，我也不覺得有嚴重到陸大講的眼高手低。就像股票一樣，能在低點買進是你的眼光獨到、就好像金融海嘯時敢在低點大量買進的人又有幾何？
    至於現在會不會買在高點？我不知道、建商也不知道，上帝應該知道不過牠不會托夢給我。就像希臘公投之後沒幾天又來個義大利公債破7%，這劇情全世界應該沒有人想的到吧…我覺得賭未來就跟賭博一樣，下好離手…哈哈…
    版主回覆：(11/10/2011 03:35:14 PM)
    感謝發言。眼高手低的人通常要等到一段時間，才會發現自己眼高手低的問題，就像對任何事情都抱持負面態度的人，你很難期望從他嘴裡蹦出什麼有營養、有價值、有建設性的話語。謝謝！

  38. CK says:

    to 陸大：
    可是有時候太過正面也不全然是好的。
    就像我們說逄低買進是眼光獨到，這也表示真正能抓到機會的人其實是少數。但在高點套牢的人反而是多數人會幹的事，因為過往的漲勢讓大家因先前的經驗而過度樂觀。
    少數人的眼高手低或許是個案，但多數人抱怨房價過高則又是另外一個層次的東西了。也因此才會有奢侈稅等一堆打房政策出來，不是嗎？
    倒也不是什麼忠言逆耳，只是多方的看法可以注意一下。其實很多說法都各有所本，只是觀點不同罷了、雖然我自己很多時候也都聽不太下去就是了…哈哈…
    版主回覆：(11/10/2011 04:18:24 PM)
    正面思考是修養，負面思考也是修養。抱怨房價高，不妨先探求房價高的背景與成因，然後思考有沒有因應之道。其實廣搜資訊，最後決定保持沈默、收手不買，也是一種因應之道。
    多數人抱怨的東西可以叫做「民怨」，但「民怨」恰巧就是最弔詭的東西，因為「民怨」這東西太好用、太安全了，當大家都這樣想，我跟著這樣想，所以最安全。
    我們都知道有錢很好，但我們往往都不會太有錢，因為我們的思考大都停留在多數人的「民怨」層次。很多書籍都教導我們要去學習有錢人怎麼思考，但我們看過之後往往就束之高閣，又回歸到多數人的「民怨」思考。
    巴菲特教導我們要「價值投資」，富爸爸教導我們不要只看「資本利得」，還要看「現金流」，這些大家都知道，但貫徹的有多少人？
    再者，我們也都知道「富貴險中求」的道理，但我們通常都不太下險棋，為什麼？一方面是資源有限，無能涉險，另一方面我們往往又回到最安全的「民怨」思考，因為這樣最「安全」？
    不要說一般消費者會這樣想，就連建商、代銷往往也難脫這樣的思考。謝謝！

  39. CK says:

    的確，人都是慣性思考。房價破底時你會恐懼它會一直下跌，房價創新高時你又會恐懼它會一直上漲。說穿了，都是同一種心態、只是面對著不同的場景而已。
    至於民怨安不安全，我想陸大你想說的是政府討好選民的問題。不過民怨本身沒有所謂安不安全就是了。
    雖然多數人的抱怨不一定是對的，但我覺得多數人的抱怨不能等閒視之。就好像我們可以直觀的認為希臘借一堆錢是不對的(雖然，希臘等一些歐洲小國借一堆錢其實有更深層的因素在)，但他擺爛不還錢的影響層面是不容忽視的。
    版主回覆：(11/10/2011 04:51:37 PM)
    這有點像是在討論「魚快不快樂」的問題。囧rz
    「民怨思考最安全」這個觀點，就像「M形化」、「藍海」、「80/20」等，因為它很通俗、大家都知道、所以它很好用、它常被拿來引述，所以被大量的運用在各式各樣的領域中。但它究竟正不正確？它是不是必須在某種模型或條件下才成立？多數人已經懶得思考了。
    我擔心的就是這個。
    至於你講的歐豬問題，那是另一個層次的討論，就暫且打住吧！謝謝！

  40. guest says:

    我想，很多人會有所謂的眼高手低，是因為整個房地產市場根本是一個不透明的市場。大新竹房價高，但相對台北來說，他還是在勉強可以出手的價格，但為什麼還有很多人眼高手低?
    常跟代銷打交道的應該就知道，他們最常說的，這個建案(土地成本高，建材好，百萬廚具，公告地價調高土增稅要繳300%?，原物料一直漲，土地越來越少會越來越貴)(交通方便，有輕軌捷運，地段好，有河景，有綠地公園，近學校)。
    後半部的，每個人對地段的判斷與考量都不一樣，到底一個地段該賣多少錢，100個人講可能會有100種價錢。不是簡單的數字可以估算。
    前半段的可以計算的成本，消費者卻又任憑建商代銷漫天喊價，到底一個建物，他的建築成本到底怎麼算?真正土地取得的成本是多少？真正鋼筋成本多少？廚具的取得成本又是多少?中空樓板與一般樓板到底成本多少價差又是多少?瓷磚成本又是多少?紅磚隔間輕值格間的成本又是多少?油漆成本多少?…
    加上施做方法用料等級，綁的鋼筋數連接的方法，水泥磅數，原物料廠商，…等
    撇開建商採購的殺價能力，人力成本，代銷抽成還有環境地段的價值不談。這基本的建築成本，根本不是一般消費者能精算出來的。在很多消費者眼中，建商甚至只需要賣掉一半就能回本的觀念，那當然就很容易會眼高手低。也因為這樣的不透明，同樣的代銷就有辦法賣A的時候說中空樓板建築成本高所以單價也高，賣B時說中空樓板其實跟一般樓板差不多成本，所以單價也差不多。
    甚至討論起成本時，就用土地取得成本高，土增稅多來封消費者的口。不要說拿出建商的實際成本來看，連市場上原物料牌價也不可能攤開消費者看。
    當這些都有落差時，最後一招就是說，現在建商也沒以前那麼好賺，不像以前真的賣5成甚至不到5成就回本有賺錢了，現在建商也賺少少的了。
    建議陸大，有機會推出市場原物料行情的文章，搭配上各個建案施做用料的品質來報導，才真的是能公開讓想買房的消費者有個計算比較與房價參考的依據。

  41. 訪客 says:

    連杯咖啡的真正成本都算不出個精準了,房子的成本有精算的必要嗎?

  42. infor says:

    直接去誠品, 有一本建築材料採購總覽, 不過我認真看過後, 仍是霧煞煞…
    簡單說, 消費者買東西, 最高指導原責, 仍是貨比三家比較實際, 你去分析他的成本爺沒啥用…

  43. 訪客 says:

    說到算建商的成本我就覺得很好笑
    反正也有買屋的預算不是,自已買地自建一次不就都知道成本了
    不然去買南寮,竹東,湖口也可以,都是鋼筋RC,建材差不多,3,4百萬就可買得到
    賣這種價格建商一定賺比較少,怕建商賺這樣不就得了

  44. CK says:

    關於成本，這邊要幫建商講一下話。其實也只有那一句老話，
    「需求決定價格，價格影響成本」
    建商混水摸魚也好、炒作也好，我們都無法否認真的有那個需求存在。不管是投資客還是自住客，這四五年來的房地產是真的有那個買氣在，才造成地產價格上漲。
    再者，我們也是可以看到竹北一些建築有在進步，像早些年的房子的衛浴通風很多都只能共用管道間而沒有開窗，地板也從早期的地磚換到現在80×80石英磚。而結構則從便宜的口字型換成強調通風採光的獨棟式大樓。這些都是在需求跟價格上漲之後，建商投下更多成本所做出來的成果。雖然建商代銷總是用誇張的講法而讓人厭煩，不過進步是真的存在。
    當然，也有那種堅持口字型cost down的建商就是了…
    總之，在資金浮濫的大環境下房價本來就會被灌水，就算是一棟30年的老公寓也是如此、因為價格並不由成本決定的。所以當代銷跟你唬爛他們的成本有多高時，請不用太認真。而當你知道投客轉手時的獲利有少少時，也不用太驚訝。
    但資金如潮水，就像巴菲特講的：「當潮水退去時，就能發現誰在裸泳」。只不過潮水退去後，我們可能也要面對海灘趴結束後留下垃圾跟爛攤了。

  45. 路過的訪客 says:

    成交價格是由市場決定的, 跟成本幾乎沒有關係. 如果都可以"將本求利", 那四大慘業也不需要"賠本"來賣了.
    成交價格就是買賣雙方根據自己的情況, 來共同協議的雙方情願的數字. 所以, 買方想要賣方降價, 就要去分析賣方的處境, 看看賣方是否有壓力要降低價格來迎合你的期望, 而不要靠著謾罵的方式來要人降價給你.
    目前很多人都說大環境不好, 買方在休無薪假, 房價應該要降價, 但是, 請大家注意, 這些理由講的是買方的"困境", 而不是優勢. 拿自己的困境來講價, 這個邏輯是有點奇怪的.
    所以談房市價格, 應該要看是不是建商也遇到困境, 而開始"狀況不好"了?
    觀察建商狀況好不好, 我想"現金流"應該是很好的觀察點. 而對建商來講, 觀察現金流就是看"開工", 建案一開工就代表現金要開始大量流出去了. 如果建商有資金的壓力問題, 對於開工應該是很謹慎小心的. 所以, 如果建商還很積極的選良辰吉日, 農曆七月一過, 就陸續準時開工的角度來看, 建商好像並沒有如大家預期的, 有很不得了的"現金流量的疑慮", 而需要降價搶市來配合買方的困境了.
    當然啦, 只看開工, 大家可能還不太服氣, 我們還可以觀察久一點, 後面建商興建速度如常, 那就更能判斷該建商的財務實力.
    我想, 大環境不好, 建商不可能會完全置身事外, 以目前我的觀察, 他們會把壓力反映在"延緩推新案"上, 或者推動"低成交總價"的案子上. 但是, 老實說, 以目前的經濟形勢來看, 看不太出來建商需要降價求售的壓力.
    不過, 我還是需要強調一點, 我只觀察一些我比較有在注意的建商, 沒有涵蓋所有在新竹的建商, 所以以上觀察, 僅能提供大家做個參考. 如果, 你有遇到建商降價倒貨的現象, 我只想提醒你注意一下, 該建商是降價搶客呢? 還是有遇到一些"困難"了?

  46. jay says:

    樓上貳位的見解精闢,確實都講到重點!!
    而且滿有深度,小弟佩服!

  47. yoyo says:

    49F 的見解真好, 尤其是: "買方在休無薪假, 房價應該要降價, 但是, 請大家注意, 這些理由講的是買方的"困境", 而不是優勢." 實在是說到重點了, 如果買方的集體困境意識不能造成賣方也陷入困境, 那賣方的確沒讓步必要了 .

  48. guest says:

    所以反正就是建商財團撐得住，就任由他們在不透明的空間搭配政客跟投資客操作(炒作)?反正買方只需要看地點品牌顯性建材及價格能不能接受，要就要不要就不要，越晚買越吃虧，因為土地越來越貴，建材材料越來越好也越貴，現在買不下以後更買不下手，沒那個屁股就別吃那個瀉藥，看地點偏建材不好的房子就好。都不希望有一些可以量化後判斷商品價值及談價的基準?

  49. CK says:

    to #52
    再透明的實價證記也仍會有炒作空間，美國的金融風暴就是一個例子。
    當然不是說炒作是好事，實價登記只是建立公平的遊戲規則。防止炒作的話，則需要政府用另外的方法介入，如奢侈稅或者是現在在吵的僅供出租的社會住宅。
    至於實價課稅的部份，則算是兩者兼有之，但也算是兩面刃。不過台灣炒作房地產的成本實在太低，適度的提高雖然也會造成自住者的負擔，不過我是覺得這部份還是要提高會比較好。而且以現在台灣的財政狀況來看，不加稅實在解決不了困境，所以先從最不公平的房地產下手會比較好。

  50. 蛋蛋 says:

    48~49F說的不錯，房子本身就是物品。成本是建商的事，買方算再精準有什麼用。Iphone不就是個例子，成本才多少? window成本多少? 你又花多少錢去買? 所以說，商品只有比價空間，沒有絕對空間。話又說回來，買房子真的是要看目光，板上的討論就多多參考，但也不一定準。重點該放在自己買房的目的與能力，外加判斷力。

  51. CK says:

    to #49 路過的訪客
    我也覺得，目前建商的狀況相對穩定，所以價漲量縮的格局會再時續一段時間。
    雖然小弟的觀察有限，但感覺到低總價的房子好像也不是推的那麼順。主要是過去幾年的案子仍有相當的數量還留在投客手中，相較之下建商目前的「低總價」其實還是相對的貴。
    許多資料都說，新竹地區有供過於求的情形。我是覺得，之前過多投客的假性需求造成建案過多，所以現在大環境變差時，建商跟投客就卡在哪裏。所以實際上的狀況應該比住展講的慘，畢竟投客買進的房子不被算在裏面。
    不過因為資金成本相對低，所以暫時相安無事。接下來戲會怎麼演我也不知道…哈哈…

  52. 路過的訪客 says:

    to #55 CK
    謝謝你的回應喔!
    我也認同你的觀察, 目前買賣雙方互相卡住, 導致現在量縮價穩的現象:
    1. 買方, 因為大環境不好, 加上大家認定奢侈稅跟實價課稅早晚會逼得賣方投降降價, 因此有一部分買盤退場觀望(這裡面也含一些投資客喔), 所以很多人就袖手旁觀, 導致成交量下滑. (岔題一下, 其實我認同奢侈稅是好的設計, 對於抑制房價有一定的效果, 但是我不認為實價課稅會導引到房價下跌, 我認為實價課稅會跟公有地招標作業一樣, 會是促使房價上漲的兇手)
    2. 賣方, 一方面因為奢侈稅壓頭, 所以手上的物件出不去, 另一方面也認同大環境不是很好, 如果想要賺夠價差, 還要能抵得過財產交易所得稅, 這時候也不容易了, 所以索性就不出了, 等後市轉好之後再拿出來賣. 再加上你也看到的, 因為上手價格是兩三年前的價格, 其實以新竹人來講, 不算太高, 他們撐起來也不算太吃力, 所以價錢就卡住了.
    目前大約是如上所述的平衡狀態, 至於後市的發展, 我則是持稍偏多的方向思考, 原因就是因為現在罵房價高的人很多, 這代表在乎房價高低的人很多, 我認為這表示了潛在性的買盤. 如果投客手上的房子慢慢轉手給了這些想要便宜買的買家, 還會有剩, 那我才認為是"供過於求".
    而另外, 我觀察目前大環境不好, 建商應該開始會比較保守推案, 新增戶數減少, 這樣在兩三年後, 新屋量會比較低, 屆時奢侈稅兩年期滿的房屋剛好可以順勢去化, 我覺得這樣的循環還算是健康的. 一直擴張的房市反而是危險的.

  53. 訪客 says:

    不太認同
    首先,建商可能沒有資金壓力,蛋投資客有! 而很明顯,現在有許多物件還在投資客手裡.
    房子終究是要賣掉的,經濟不好+無薪假,買房子的人變少了,代表需求變少了.
    觀察目前推案興建的速度,供給可相對沒變少.看來建商是鐵了心要蓋滿新竹竹北重劃區才罷手就是了.
    經濟學上供給增加,需求降低會如何,大家都清楚
    幾千萬握在手裡看起來很爽,但賣不掉的房子,終究只是紙上富貴.
    再者,房子這東西,是會折舊的. 同樣價錢 新房舊房, 你會怎麼選擇?
    現在去看幾年前的房子,規劃配備,都明顯差新房子一截,而這個差距只會越來越大.竹北or新竹也就這麼大一塊.你可以自豪的說"我地點好",但別人就有多差嗎??
    你可以走路到高鐵,我搭公車計程車內灣線也可以啊?也很方便啊!
    最後,大家都清楚,竹科整體薪資,是在降低的,而房價卻是越疊越高…..
    好吧.搞不好大小M員工資產夠雄厚,整個包下來,其他人都當承租戶也可

  54. CK says:

    To #56 路過的訪客 & #57
    謝謝你們的回覆及看法。
    關於供給量的部份，若把時間拉長去看，這種推案暴衝暴落的情形其實算是新竹房地產的常態。景氣熱時一堆建商跟資金進來蓋了一堆案子，狀況不妙時這堆人就腳底抺油跑的比誰都快。
    也就是說新竹房地產算是一個標準的淺碟子產業。投機性高而風險也大，只是利潤也相對大的多。
    如同「路過的訪客」大大講的，接下來的三到五年內我們很難看到太多新案出現，存貨出清會是主軸。但未來是能順利出清還是會被庫存壓死，應該沒有人能預測的準，只是主觀上我是希望是後者而已…哈哈…
    倒是能確定的是，不管是出清能不能成功，對這個部落格而言都是壞消息…
    至於實價課稅的問題，牽涉到的是租稅公平的問題。此外，過低的稅負也表示著炒作的成本低，對房地產本身的發展而言也不全然是好事。

  55. 已購客 says:

    說到開工, 好像還是沒看到機具進駐, 也沒通知繳開工款….

  56. 路過的訪客 says:

    to #58 CK, #57
    我想先釐清一點我的說法, 我是認為新竹地區還是有很多的買盤等著買房子, 只是價格沒有到買賣雙方都認同的點, 如果價格達到認同點, 我認為房子會慢慢去化, 而在這裡我想強調, 我並沒有要預測這個認同點的房價是漲還是跌喔!
    版上已經有很多討論在爭議將來房價是漲還是跌, 我並不想當這個算命的, 大家都各有論點, 我是會想去點出一些論點的盲點, 但是, 我也沒有把握去預估未來的房價到底是漲還是跌, 也不想去誤導別人的看法.
    我希望我所居住的地方可以越來越好, 這幾年看新竹的環境比起以前變化很大, 也越變越好. 我樂見這些改變可以越多越好, 也歡迎喜歡這些環境的大家一起來做鄰居, 一起讓新竹變得更美好.

  57. 訪客 says:

    歐債風暴, 房價漲幅已高, 分紅變少, 短期供給很大都是大家認為新竹
    房價會跌的理由.
    但從另一方面來看, 新屋的買賣量還是多於中古屋(>7年)的交易量(這部分我沒有確切數字, 純粹從身旁經驗來推), 這代表其實大家實質上還是負擔的起, 只是因為不爽漲這麼多,所以抱怨房價高. 另方面, 看看金山街, 高翠路的套房, 還這麼多人沒房子, 這些人在未來的2~10年都是要買房的.
    我不知道未來新竹區是要漲要跌, 但不覺得需要太悲觀!

  58. 路過的訪客 says:

    昨天經過這個案子前面, 發覺它還很安靜, 甚麼都沒動…
    之前開工的時候還熱熱鬧鬧的, 陸大也專程去做了報導, 怎麼快一個月了還是靜悄悄?
    難道不幸被我言中, 建商也遇上資金問題了? 這要好好觀察一下了…
    請問有誰知道它為什麼還沒開始動, 可以分享一下原因嗎?

  59. 我是路過 says:

    開工跟動工沒有必然關係
    開工會挑良辰吉日 , 跟縣府跑公文好像也有關係,這我比較不暸
    動工多半是拖拖拉拉, 反正趕得及合約完工日就可
    工期多半會抓個半年多的緩衝,
    所以開工後幾個月沒動靜是很正常很平常的
    被害妄想症不要太嚴重 亂猜亂咒人家鐵定給陸大譙

  60. 我是路過2 says:

    真有疑問就打電話去問建商銷售中心啊
    亂放謠言猜測是怎樣

  61. 港洲森觀銷售人員 says:

    各位大大好,我是現場銷售人員劉小姐,在此跟大家說一個說明,通常建設公司會找一個好得黃道吉日做開工典禮,然後再依實際情形做調配正式動工,一定會在合約書期限內完成交屋,公司因為很多重大工程都在年底要申請使用執照,也都陸續完工,像最近在新聞有報的台中國立圖書館落成造成國內外建築界的轟動,也是港洲之作品,大家可以上YOUTUBE看那段新聞,各位就會知道我們港洲建設是一個真的很會做建築的專家,在此也謝謝陸大那天的採訪!!
    版主回覆：(12/06/2011 05:05:48 AM)
    港洲在台中是一家擁有悠久歷史與多項知名業績的甲級營造廠，只是新竹的朋友對港洲較為陌生，請點選以下連結：
    http://www.kcce.com.tw/b-2.php

  62. CK says:

    感謝#65劉小姐的澄清。
    不過我覺得，#62 路過的訪客應該沒有惡意。大部份的案子在開工典禮後都會很快的動工，而且提前開工的例子也時有所聞。畢竟一個案子的金流跟物流也相當可觀，早日完工也建商也可以早點收到錢。

  63. 訪客 says:

    我也覺得他沒有惡意，不過隨便講人家資金出問題的行為白目了一點就是了。
    版主回覆：(12/06/2011 05:03:02 AM)
    已改為登入發言，請格友在留言前三思而後行。謝謝！

  64. 訪客 says:

    上次聚餐之後就沒看到你老公出現過,是不是得了癌症 ?
    最好你朋友這樣講時,也可以認為只是沒有惡意的白目!
    版主回覆：(12/06/2011 05:02:53 AM)
    已改為登入發言，請格友在留言前三思而後行。謝謝！

  65. 路過的訪客 says:

    感謝 #66 CK 替我緩頰
    不過, 我只是在想, 我這麼提個問題, 而且也不是無的放矢, 就明明等了一個月, 毫無動靜, 難道就不值得一個理性的回覆嗎? 就有人這麼惱羞成怒, 直指我的問題別有用心, 有需要這麼情緒化反應嗎?
    我在版上發言, 一直希望是理性討論, 不要情緒性攻擊, 沒想到自己也被炮了, 實在有點讓人難過啊!
    版主回覆：(12/06/2011 05:02:42 AM)
    已改為登入發言，請格友在留言前三思而後行。謝謝！

  67. 訪客 says:

    最近有在考量此建案,也考慮要兩戶併成一戶,請教各位有沒有甚麼應該注意的地方?出價應該如何出呢? thanks!

  68. 訪客 says:

    談價靠手段以及許多技巧, 也依據物件的價值以及對象有關, 很難一言以蔽之. 我現場去談感覺港洲的銷售服務算不錯. 如果你真的想買, 可以好好去談談看. 看能不能把經理談出來囉, 買兩戶算是大客戶.
    版主回覆：(03/20/2012 12:22:34 PM)
    感謝分享。其實我對這家公司印象還不錯，不會譁眾取寵。你要買兩戶，真的可以好好談談看。預祝你購屋愉快。謝謝！

  69. Tommy H. says:

    很喜歡它的地點/環境/格局/設計,但還無法簽約~~
    目前正在談價錢中,請問22W/P真的談不下來嗎?????
    to #70的蕭大
    感謝成立家族版,希望有更多鄰居參加!!(還有我+1,希望…)

  70. irwin0124 says:

    留個言吧 …接待中心搬遷後已經沒有樣品屋可以看了!只剩下電腦簡報說明，欠缺實際感受，體會不出它的高級建材及設計，大約還剩下1/3的售案，價格真的硬到極點，讓我要選擇放棄了!只有另覓瑰寶啦！
    版主回覆：(05/27/2012 11:11:55 AM)
    感謝分享。

  73. where is my dream house says:

    請問賣完了嗎?我還沒參觀過耶…
    以前不想換屋 , 因為找不到比現居地更好的地點
    現在急著換屋 , 因為再看下去就更買不起 , 考慮的已不是地點問題 , 而是價格問題!!

  76. kiki says:

    有看過港州森觀之建案覺得還不錯，想請問已購戶A棟與C棟成交價1坪大約落在哪個範圍可以參考一下嗎? 謝謝!

  77. sky says:

    請問有實際看過這個建案工地的朋友會覺得浴室空間很小嗎? 還是因為貼深色/黑色壁磚所以視覺上會有這樣的感覺?

  79. 訪客 says:

    23~24 萬? 那跟我在預售的時候問到的價錢一樣啊…兩年多, 沒漲價啊?

  81. sandy says:

    請問如果要去參觀，要去哪裡看呢?請提供電話或接待中心的住址?謝謝

Comments are closed.