[蘋果] 新竹市中心豪宅，每坪上看30萬

市區建地難覓，建商高價搶標，預售豪宅大樓每坪開價破30萬，創近年歷史新高。

新竹市中心大樓推案紅不讓！包括「一邸」、「鴻韻」、「築峰」（新成屋）等高總價建案銷售告捷！「領域」、「上品院」、「江山賦」、「昌傑朗朗」、「德安家康」（新成屋）等案也傳出佳績。新推出的「遠百城品」、「璞真」與「北大21」（新成屋）等案則搶攻中低總價市場，普獲投資客注目。透天方面，「興隆苑」（新成屋）、「簡璞」、「安興」、「臻藏」（新成屋）、「當代」、「逸墅達人」（新成屋）與「光華常玉」（新成屋）等產品去化順利。2011年初市場最新推案則有「乾弘竹美舘」與「煙波CASA」。總的來說，2010年底新竹市中心大樓新案房價普遍站穩18～20萬，豪宅大樓則從20萬起跳並上看30萬；透天產品總價門檻約在千萬左右，電梯透天則有1400～1600萬身價。無論大樓或透天，預計2011年新竹市中心房價將達到近年歷史新高！（本文同時刊登房屋情報與蘋果日報）

Point 1：建商搶地　豪客搶樓

五都選後政局大致底定，兩岸持續走向開放交流，加上美國聯準會（FED）第三次量化寬鬆政策日前再次閃襲全球金融市場，來自歐美與中國的龐大游資加速注入股、房市，因此已有不少專家學者研判，在央行擋不住熱錢的情況下，2011金兔年台灣股、房市仍將持續「活跳跳」的多頭走勢，短期內房價走緩的機率遠低於房價走揚。而新竹市中心各主要建案現場的成交情況，也大致如專家所言，原本五都選前還在猶豫的購屋者紛紛在選後下訂，高總價產品更出現越好、越貴的戶別越快賣掉的現象。豪宅客口袋深，可無視短期行情飆漲而採取長期持有的戰略；投資客掃貨眼光精準，相中的是售完即絕版的增值潛力。

Point 2：地狹人稠　建地奇缺

新竹市中心泛指由經國路、自由路、東光路、學府路、食品路與四維路所圍的的範疇，這裡是絕大多數新竹市民就業就學與經商洽公的場域，也是新竹市最主要的生活圈。狹義的新竹市區則以東大路、西大路、中華路與北大路所圍的正方形區域為主，包括市政府、火車站、東門城圓環、城隍廟與大遠百等重要機關與工商設施皆位於本區，是新竹市的商業中心。由於新竹市中心可供興建住宅的熟地（註）幾已開發殆盡，建商常需自行整合小地主改建，或仰賴周邊市地重劃與都市更新才能順利取得建地，在建地奇缺、物以稀為貴之下，只要市中心一出現標地訊息，便常引發建商的搶地大戰。

Point 3：東門商圈　盪金地段

位於新竹火車站前的東門城圓環又稱東門商圈，是新竹市區的燙金地段，包括市政府、東門國小（明星學區）、護城河（帶狀親水公園）、SOGO、大遠百與城隍廟等皆位於本區，堪稱圓心內的核心，也是建商兵家必爭之地。由於本區幾無大型完整的良好熟地可供建商開發，因此只要一有建地要賣的消息傳出，建商便立刻蜂擁而至，土地行情從今年稍早的40～50萬一躍而喊到70～80萬！區內中高總價大樓產品的每坪售價也從前兩年的18～20萬喊到目前的20～25萬，少數豪宅產品或高樓層景觀戶，售價更逼近30萬新高！區內熱門大樓案包括春福建設「一邸」、鴻柏建設「鴻韻」、展藝建設「江山賦」、竹風建設「築峰」（新成屋）、理德建設「遠百城品」等，每坪單價從20～30萬不等。

Point 4：三民商圈　SOGO利多

由自由路、中華路、東大路與北大路所圍範疇，並由民生路與中央路構成十字軸線的三民商圈，由於區內大樓密度較低，特色風味餐廳與Lounge酒吧星羅棋布，成為新竹市中心生活型態最為閑適的優質生活圈。本區以三民路綠帶（隆恩圳綠美化帶狀公園）而聞名，區內擁有中央公園、新竹女中、三民國中、三民國小、國賓飯店、新光三越百貨等設施，住商混合氣息濃郁。今年五月遠東集團旗下的SOGO百貨標下位於民權路與中央路口旁的風城購物中心，為當地房市注入大利多！區內熱門大樓案包括潤達建設「領域」、螢達建設「上品院」，透天案則有建祥建設「簡璞」（結構中），大樓單價約在20～27萬，透天總價約1400萬起，去化情況皆不錯。

Point 5：八大學區　文教特區

新竹市八大學區主要指位於新竹後火車站，由南大路、食品路、學府路所構成的生活圈，本區教育設施密集，包括交大博愛校區、新竹教育大學、新竹高中、培英國中、新竹國小、竹蓮國小等多所學校機構皆位於此，莘莘學子從小學到大學一氣呵成，因此成為不少家長指名入住的生活圈，也是新竹市最知名的文教特區。由於本區擁有新竹公園、體育場等大型休閒設施，並緊鄰十八尖山風景區，所以也扮演了新竹市中心「都市之肺」的角色，每到週末假日，常吸引民眾前往踏青。本區住宅產品供應較為缺乏，目前僅有建祥建設「璞真」預售大樓案正在銷售中，春福建設「涵美築」（結構中）要等到結構體完成後才會再度進場，而強調樹海景觀的雄基建設「原風景」（新成屋）距離本區約僅5分鐘車程，目前已全新完工，其大棟距樹海景觀屬於市場上的另類特色產品。

註：何謂生地與熟地？

所謂生地，係指未開發土地，其尚未經過都市計畫細分，沒有道路、公共設施等，未能立即從事建築之土地；而所謂熟地則指已細分之土地，已有公共建設，並可指定建築線，有相關都市計畫規定，可立即從事建築之土地。換言之，生地必須經投資加工，其背後隱含加工之利潤與風險。隨著都市發展結果，都市內可利用之熟地越來越少且小，相對地，生地有較大規模，但其區位則較偏遠。（資料來源：營建署網站）