[觀念分享] 買房子　不要急著先砍兩成

先研究區域　再了解行情　精準出價　才能贏得尊重　買到好價格

〔文／吉米陸〕最近媒體一窩蜂報導房市景氣走緩的訊息，報章雜誌動不動就看見「買房子先砍兩成」、「議價從七折開始」等標題，網路上也常有網友呼籲大家「買房子再等一等」的言論，看了真是令人冷汗直流。冷汗直流的原因，並非房市景氣走緩，而是這些標題恐有誤導消費者之嫌，對於那些真的要買房子的消費者來說，恐怕買不到心目中想要的好房子，還惹得一身腥。

從台北看台灣？錯了！

怎麼說呢？就從「買房子先砍兩成」這樣的觀念談起吧！絕大多數媒體記者引述的對象只有台北市的業者，報導的範圍也僅止於台北市的行情，而且往往都喜愛引用豪宅行情，所以報導出來後，針對的其實只是台北市豪宅所發生的現象。但不僅記者、就連讀者都犯了「從台北看台灣」的毛病，把台北市豪宅的議價幅度拿來比照桃竹苗，就得到令人啼笑皆非的結論。

筆者曾跑過台北市縣的房地產市場，台北市某個預售豪宅案每坪開價80萬元、成交價卻只有65萬元，這是確實發生過的事，背後的原因不外乎台北市住宅產品供需嚴重失衡，以及台北市的建商希望「創造」出區域新高價的心理。在台北市，尤其是豪宅，成交價永遠撲朔迷離，每個人買到的價格往往不一樣。

97折到93折還算合理

一離開台北市縣，來到桃園和新竹，每坪開價便一下子掉到13-16萬元左右。以桃園為例，從2003年SARS過後房市景氣狂飆，一直到目前趨緩，首購產品主力開價一直維持在12-14萬元間，可以說是變動幅度最小的區域，成交價格也相對最透明，依照產品樓層數不同，約莫有97折到95折之間的議價幅度，還算合理，拿來做為犧牲打的廣告戶則除外。

新竹的房地產堪稱北台灣最健康的市場，從2003年至今，首購產品主力開價從11萬元到目前的14-16萬元，上漲幅度約在3成。至於成交價格，根據採訪經驗，約莫落在97折到93折之間，端看各工地現場的策略應變，至於那些每坪10萬元破盤價的產品則不在討論之列。

議價是「必要之惡」

讀者一定會問，為什麼要議價？為什麼不採取「不二價」？筆者認為這是台灣房地產業的「必要之惡」，因為產品依照樓層或戶別不同，一定會有景觀比較好、採光通風較佳、面積比較大，或樓層比較特殊的個戶，所以會有議價空間。

至於不採取「不二價」則是市場習慣使然，不少工地曾採取「不二價」做法，但消費者不買帳，非議價不可，導致現在的工地或多或少都有議價空間。對於目前仍在堅持「不二價」的工地，筆者在此致上敬意，因為此舉才是對消費者的最大誠意！

勤做功課　贏得尊重

買房子不比逛超市，這是動輒幾百萬元的消費，所以事先一定要做功課，重點有兩項，先要研究區域，再來了解行情。所謂研究區域，就是先研究你想住哪裡？哪裡可能會是你要選購的地段？這樣就不會像無頭蒼蠅一樣亂跑亂看、浪費時間。至於了解行情，則是了解該區的價格帶，假設你想買每坪14萬元的房子，就不要去逛20萬元的案子，免得浪費時間。

最後是出價，如果不想買就不要出價，想買的話，記得出價要精準，這樣賣方才會相信你的確想買，才會花時間、願意放條件跟你談，也才會打心底尊重你、不會亂誆你，因為你是個有做過功課的買方。

一般來說，議價過程通常是先問贈品，有了贈品後再出單價，單價有了共識後再看總價，總價通常去掉零頭，就是成交價了。以新竹地區總價1000萬元的產品為例，從900萬元出價頗合乎行情，再低就有點傷感情了，至於那些動不動就從700萬或800萬元出價的消費者，十之八九通常買不到，賣方也會認為你是來亂的而隨便敷衍你，最後雙方沒有交集，白忙一場。(jimmylu1974@gmail.com)