鐘鼎山林 人各有志 地段非唯一 規劃完善 具備議題 才能勝出
〔文／吉米陸〕美國房產大亨唐納川普，以及香港地產鉅子李嘉誠的「地段論」被不少房產圈內人士奉為圭臬，那句有名的「地段、地段、還是地段！」至今仍鏗鏘有力！誠然，座落良好地段、擁有成熟商圈，是房產銷售立於不敗之地的法則，但倘使空有地段，缺乏其他相得益彰的條件來加值，充其量不過是披了虎皮的狐狸，狐假虎威，只能唬唬外行人而已，平白浪費了好地段。
迷信門牌 誤導地段
在房產實務操作上，地段已被簡化為門牌，門牌甚至喧賓奪主，反過來定義了地段。例如，台北市東西向幹道仁愛路沿線，就被公認為「好地段」，而仁愛路同時也與金山南路、建國南路、光復南路等南北向幹道交會，位於這些路口附近的住宅，擁有同樣生活機能，但門牌若為金山南路、建國南路或光復南路，其房價通常要比仁愛路門牌略低。
為什麼同樣地段，同樣生活機能，但門牌不一樣，價值就有差異？這其實是房產發展至今的畸形現象，也是業者操弄地段、消費者迷信門牌的結果。所幸桃竹苗地區門牌迷信的程度並不深，還有機會撥亂反正。
好地段佔一半 另一半靠議題
擁有「好地段」，只決勝了一半。所謂的「好地段」，泛指成熟商圈的精華區幹道、知名道路，或泛指新興重劃區的幹道，通常是坊間公認或業者操作出來的，缺乏科學量化的依據。例如，新竹市火車站前商圈是公認的「好地段」，但如何測驗出它好在哪裡？這時就是業者一人一把號，各吹各的調了。筆者強烈認為，在購屋時，仁者樂山、智者樂水；鐘鼎山林、各有天性，自己喜歡最重要。單身購屋族群要傾聽自己內心的聲音，家庭購屋族群要考量全家人的幸福，「好地段」可做為參考項目之一，切莫被地段牽著走，失去感性的體驗及理性的判斷。
成功案例 議題取勝
議題行銷是近期房產界新興的顯學，所謂議題行銷，就是透過單一或某些主題，讓產品能更吸引人。例如，3年前台北縣淡水鎮偏僻的小山頭，推出了一個動輒近千戶的大樓案，叫做「Sea Mio海揚」，這麼偏僻的地方，離捷運淡水總站又遠，業者卻操作出「奧地利國寶級建築大師漢斯豪萊在台唯一作品」這樣一個議題，並邀請各大媒體記者遠赴奧地利參訪，回來後媒體版面連映一個月，知名度大開，加上本案建築外觀確有可觀之處，造就產品大賣、業者荷包賺滿的結果。
大師加持 規劃勝出
另一個案例，是2年前位於板橋新板特區的「巴黎十六區」大樓案，新板特區豪宅林立，每座豪宅案都來勢洶洶，本案案名冗長拗口，又面對土地公廟，整體形勢不見得有利。但最後本案在一堆豪宅裡脫穎而出，創下3個月完銷記錄，靠的就是「一層一戶、才是豪宅」的訴求，透過錯落半層的配置，創造出「一層一戶」的效果，加上公設規劃兼顧私密性與專屬性，深得有錢人青睞。
上述個案的成功，或得力於大師加持，或依靠特殊規劃勝出，桃竹苗地區不見得能像上述個案有近千戶的量體，或每坪開四、五十萬元的條件，所以很難一體適用。桃竹苗地區個案比較安全而不會動搖國本的做法，應該是局部性地、針對性地改良，先從質變再到量變，最後整體提昇區域推案水準。
議題很多 不怕沒有
房地產的議題行銷發展至今，已達極致了嗎？真實情況是：不僅未達極致，恐怕還在初步階段。坊間還有哪些議題可以研究的？以前陣子媒體流行的「老人社區」報導為例，由於台灣人買房子不喜歡跟「老人」或「銀髮」扯在一起，因此應該加以扭轉，用「健康住宅」、「貼心住宅」、「二世代住宅」來取代；又例如，近來國人結婚比例不斷降低、少子化社會趨勢興起，加上飼養貓狗等寵物的人越來越多，「女性住宅」、「寵物共生住宅」、「2房2衛住宅」等議題，便相當值得業者研究。
好議題 是對消費者的尊重
此外，公共設施也是可以加以發揮的議題，桃竹苗坊間推案，公設往往強調的是「量多」而不是「質精」，公設名稱也常玩弄文字遊戲，缺乏實質內涵，不僅可惜，也低估消費者的鑑賞力。
好的議題，是對消費者的尊重。筆者建議應朝提昇公設內涵、增加議題的方向著手。例如，人家的中庭花園，只是中庭花園，但我家的中庭花園，是具有醫療等級的「療癒花園」(Healing Garden)；人家的水池，只是水池，但我家的水池，是具有高濃度負離子的淨化水池。議題能讓平凡的公設變得不平凡，不僅增加了建案的賣點，也提昇了建案的水準，尊重了消費者的鑑賞力。(jimmylu1974@gmail.com)
