[聊天] 寒流過境的房地產隨筆(1/3)

筆者約於今（2011）年六、七月間動了寫這種文章的念頭，因為那時奢侈稅已正式實施（實踐是檢驗真理的唯一標準），市場買氣已有明顯降溫跡象，加上筆者親戚任職的公司「悄悄地」放無薪假（比政府公布的還要早），因此筆者有充分的時代背景來支持自己的看法。之所以拖到年底才寫，一方面是自己懶（這是真的，可以向老闆娘月月安求證），另一方面是市場空頭氣氛開始蔓延，覺得沒有必要人云亦云、落井下石，因此遲至今日才提筆，為2011年的新竹、竹北房市做一個不專業的「個人觀察」。

本文原訂「冷鋒過境的房地產隨筆」，但筆者查一下資料，「冷鋒」是冷氣團與暖氣團交會，冷氣團大於暖氣團而形成冷鋒，但目前房市並沒有什麼暖氣團，用「冷鋒」來形容不太對勁。而「寒流」是指北方（中國大陸）空氣大規模向南移動，導致南方平地的地面氣溫驟降。所以筆者覺得改為爭議較小的「寒流過境的房地產隨筆」會比較好。

今（2011）年12月7日，國泰建設以15.56億價格，從祭祀公業手中取得位於竹北高鐵特區中央公園旁共1472坪的商業用地，平均每坪土地的價格高達105.69萬！相關新聞請點選此處。有人解讀國建此舉一定是事先知道了什麼內幕，特別是竹北高鐵特區內即將有什麼重大建設要宣布，因此事先布局本區；也有人解讀國建一定是情報蒐集特別徹底，發現竹北房市的巨大增值潛力，因此決定投入鉅資，卡位竹北高鐵特區最後一塊前後都是公園的方整美地；也有人解讀國建根本是情報錯誤，即將成為最後一隻套牢的白老鼠。

筆者認為，要解讀國建大手筆購地，得先從國泰集團（其實正式名稱應該是霖園集團）在1987年的決策談起。1987年國泰人壽以每坪90萬的「天價」標到台北市南京東路三段、華航大樓旁商業用地，這件事一直被視為是引爆台灣房地產市場狂飆的導火線。

筆者認為，國壽當年以高於底價3倍金額標得此地（現為六福皇宮），的確為當年房市狂飆起了帶頭作用，但當年的時代背景是市場資金氾濫，投資管道有限，房地產是龐大資金少數的出口之一，國壽為了長期收益，即便以高價取得商業區土地，若將時間拉長到10年、20年來看，都不會是失敗的決策。

國壽另一次震撼市場的出手，則是2004年以82億標到台北市信義計畫區A3商業用地，這次的出手也被各界賦予極高的象徵意義，因為這是2004年2月中旬發生的事，距離2003年5月SARS疫情肆虐還不到1年（SARS疫情約在2003年8月降溫），全台房市尚未進入後來的飆漲局面（後來的發展，你知道的….）。

2004年外界對於國壽的出手普遍認為是「合理價」，因為國壽僅以2312萬的些微差距氣走新光人壽，溢價幅度不高，而且每坪土地價格「約僅」227萬元，並未超越1997年南山人壽在本區的230萬，以及1998年太子統一集團在本區的413萬「天價」（1999年隨即發生「921地震」和2002年「331地震」，把全台精華區房價和地價震回「起點」）。

筆者認為，從結果來看，2004年國壽標得A3土地，可視為1987年的翻版，但1987年和2004年的結構是不同的，1987年是資金出口的引爆效應，2004年2月則是壓抑已久的反彈效應（2004年初總統大選連宋配看好度高於陳呂配，但後來的發展，你知道的….），兩者結果雖相同，但成因並不同；而且A3土地底價81億，國壽僅以82億得標，正說明了國壽（甚至連新壽也）沒有志在必得的決心，消極的資金配置心態應高於積極的活化資產。

有了前兩次的歷史經驗，再來看國泰集團（霖園集團）這次在竹北的動作，應該會有比較清楚的輪廓。 首先，這次竹北購地是「國泰建設」而非「國泰人壽」，國建董事長是張清櫆，國壽董事長則是蔡宏圖，兩公司情報系統與決策系統都不一樣，行為模式也不會一樣，前者著重投資興建（開發模式），後者著重長期收益（收益模式），因此筆者不認為國建此番在竹北購地，會對竹北房價起什麼點火效應，更遑論引爆房價飆漲。

其次，從2003年至今，外來建商在竹北、乃至於新竹市的經營多屬曇花一現式的推案，除了豐邑、德鑫、名發與富宇等機構外（寶佳不算，寶佳幾乎是全台推案），鮮少有外來的大型建商會將過半比例的資源移至本區。因此筆者推論，國建此舉試水溫的機率較高，選一個有題材的地點（高鐵站旁、中央公園第一排、雙公園、基地方整），牛刀小試一下，較不易失敗，就算看走眼了也不至於傷筋動骨、動搖國本。

第三，早在國建以每坪105.69萬取得竹北高鐵特區商業用地前幾個月，竹北縣治三期某塊商業用地便以80萬「高價」售出。有了縣三的80萬來「墊底」，高鐵特區105.69萬並不會太誇張，國建高層可以對股東交待得過去。而且從過去的經驗來看，外來建商到竹北購地，一向都是買到相對高價（筆者不敢講「買貴了」，因為貴不貴見仁見智，也許買方認為很合理），反而是本地建商對價格比較「執著」，當本地建商還在掙扎要不要用48萬買住宅用地時（因為本來地主開45萬，過一週漲3萬，所以建商老闆會掙扎），外來建商一口價50萬買了！連眼鏡都來不及跌破，另一塊住宅用地53萬又成交了！這就是殘酷的市場。

國建高價購地的後續效應會怎樣？筆者推論：其實並不會怎麼樣，短期內土地價格照樣開高（甚至更高），主流房價照樣撐著（但議價空間略大），多數購屋者照樣觀望。

比較令建商老闆為之氣結的是，竹北高鐵特區的地主看到國建高價購地，當天應該就會退回建商的購地意向書，然後立刻坐地起漲，就算商業用地沒漲到105萬，開到95～100萬恐怕是免不了的；住宅用地沒漲到60萬，50～55萬恐怕是跑不掉的。建商老闆想趁最近大環境不佳，做為向地主議價藉口的期望，恐怕得暫時落空了。而從購屋者的角度來看，竹北好不容易出現的房價小回檔契機（同時也是購屋良機）則會受到一陣干擾，主流房價會撐住一段時間（但議價空間略大）。

筆者認為，國建高價購地終究無關大局，因為房市空頭氛圍已漸成形，購屋者觀望心態濃厚、追漲意願不足，明（2012）年房價撐住的機率較高（hold住現有水準），就算有建商要漲，頂多只是反映土增稅的微漲，大漲難再。

筆者猜測，明年一整年，竹北地主和建商對於地價的認知會出現僵持不下的拔河局面，這樣的僵局只有靠零星的外來建商才有辦法打破；而新竹市區周遭、竹北中山高以東重劃區首購主流房價約在每坪18～22萬左右（已反映土增稅），高價購地的建商勢必得將產品雕塑成換屋（輕豪宅）、套房（小豪宅）或豪宅才能挺進22～26萬或26～30萬（至於30萬以上的產品還是會有，但那並不是主流）。不過這對建商、對購屋者未嘗不是一件好事，房價出現停滯、甚至小回檔其實才是健康的。（未完待續）