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[專欄] 大家談02：實價登錄後房價會跌嗎？

[新竹] 經國路,演藝廳綠帶2012-06-28 012 

2012第二季新竹/竹北豪宅房價逐漸站穩30W/P大關！去年馬政府祭出「奢侈稅」重砲，今年放出「實價登錄」大絕！並且將在今年8月1日實施。有人認為「實價登錄」政策實施後，可望有效遏止目前房市「開價嚇死人，成交笑死人」歪風；也有人認為今後房市將由盛轉衰，房價將應聲下跌；但也有人認為房價不受影響，甚至更攀新高….。你認為呢？以下開放投票並自由回答，請踴躍發言！

延伸閱讀：實價登錄新聞、內政部實價登錄Q&A
 

你覺得實價登錄對房價：

沒影響(房價續漲)
有影響(房價將跌)

29 thoughts on “[專欄] 大家談02：實價登錄後房價會跌嗎？”

  1. 路過的訪客 says:

    房市的買賣跟其他物件的買賣相同, 價格都是由市場決定的, 不是由"成本"或"過去價格"來決定的.
    舉個例子來講, 如果買賣東西就是以成本加個幾趴來賣, 請問 LCD 電視現在應該賣多少錢? 請問友達, 奇美又為何會大虧數百億? 如果,他們可以用成本加幾趴來賣, 如果友達, 奇美對你講說我成本是多少, 或者我以前是賣多少, 所以今天技術比較好, 畫面比較漂亮, 所以應該多賣你多少價…, 請問你現在願意用這樣的價格去跟他們買嗎? 我想應該不會吧! 你會說, 三星就是賣這個價, Sony 也沒多貴, 我為什麼要用比較貴的"成本+幾趴"去買? 當然用市價買嘛! 而這個市價, 就是競爭出來的結果, 三星賣多少, Sony 賣多少, 友達奇美想賣高, 你也不會出同情價去買.
    所以, 同理, 我們去算房屋成本價, 或者過去的成交價格, 就認定賣價應該多少, 建商房仲也不會去跟你討論當初起造成本, 轉手買賣價格多少, 今天該賣你多少才合理!
    所以, 價格是由市場競爭決定的, 與成本, 過去價格無關!
    所以, 關鍵是在於買賣雙方的強弱勢問題, 究竟哪一方有需求慾望, 哪一方比較強勢, 哪一方遇到困境, 這些才是決定房價的關鍵! 奢侈稅, 實價登錄這些手段, 只是個平衡機制, 不是引導結果的決定性手段.
    經濟行為可以被約制, 可以被平衡, 但無法被導出結果, 否則, 日本政府絕對不願意看到自己本國的經濟沉淪 20 年, 美國也不希望掉入金融風暴…他們絕對想盡辦法, 做了很多努力…結果如何, 無需贅言!
    我無意在此去評估新竹房市未來究竟如何, 但是, 我想講一下我對於版主想要評論的兩個制度的看法.
    奢侈稅: 其實我一直對奢侈稅的設計很佩服, 因為它是一個"差異性"的稅法. 在說明我所謂的差異性之前, 我想再舉另一個生活上的例子: 員工股票分紅費用化問題. 幾年前, 園區員工股票分紅制度即將被取消的時候, 很多人預期竹科會興起一片離職潮, 可是, 事後發覺還好, 沒有預期的那麼嚴重, 為什麼呢? 因為台積不發股票, 同樣聯電也不能發, 改行去聯發科, 它也不能發…這是一個普遍性的制度, 走到哪裡都一樣, 所以, 就沒有那麼多人想要換了, 因為換, 也還是一樣.
    同理, 實價科稅, 也是一個普遍性的稅法, 這家課多少, 那家也是一樣, 大家都被政府收了一筆錢去, 那我把稅金加上去, 他也把稅金加上去, 買方走到哪裡都遇到同樣的事情, 自然也會認同屋主把稅金加上去的這個事實, 那房價不就又多了個漲價合理的理由? (不過, 再次強調, 房價是由市場決定, 不是成本, 這個成本也包括這個稅金, 只是, 如果處在賣方市場的話, 加稅是會促進漲價, 而非大家認為的拋售…除非, 你認為現在是"買方"市場….)
    回頭談奢侈稅, 奢侈稅是針對持有兩年內的房屋買賣來加以科稅, 但是兩年以上的房屋就不受此限. 這一點設計我個人很佩服, 因為它引導出"差異"價格. 它讓兩年內的房屋多了稅金成本, 卻無法很順利的把這個稅金成本加到房價裡去, 因為市場上同時有那種"沒稅金"的房子存在! 一個要加價 15%, 另一個不用…你會跟誰買呢? 那, 那個要加價 15%, 怎麼加的上去呢? 所以,這個稅金賣方要自行吸收…這怎麼受的了?
    所以, 奢侈稅讓"投機客"遲疑了, 投機客願意讓資金卡兩年嗎? 兩年內經濟怎麼走, 那是無法預估的, 如果往上走, 那當然會賺, 如果下行呢? 要套更久…
    所以, 投機客退場觀望, 導致房市量縮現象…但是, 沒有引導出"價跌"啊…這就要回到我前面講的, 價格是由市場決定的, 你要價跌, 就得賣方有困境…但是賣方有困境嗎? 這個我在此不加詳述, 以後再回來談.
    實價登錄或者以後會跑出實價科稅, 我先表明我自己的看法, 我很贊成實價登錄與公開, 這樣可以讓少數不肖的仲介曝光, 減少用不當話術來炒作房價的惡行惡狀. 但是, 導正了市場的行為秩序, 是否會引導屋價下跌? 這應該又是個過度期望了! 還是那句話, 價格是由市場決定的, 無法由制度來引導出結果.
    股票市場的價格多透明, 請問哪一位可以說出股價明天是漲是跌呢? 把房價透明了,就要逼屋主就範, 就如同你期待台積電股票明天可以便宜賣給你…你對股票沒有這樣的期待, 又為何會對房市有這樣的期望呢?
    至於實價科稅, 我已在前文表述, 不多贅言.
    再強調我的觀點, 價格是由市場決定的, 不是由成本或者過往價格決定! 要分析房價, 要從正確的觀點切入, 才能看出事情的真相!
    以上觀點, 僅供參考!

  2. 您的暱稱 ... says:

    沒用 假設建商同一棟4樓做一戶假買賣成交30w/p也登錄讓你去查，這種抓不到，你買6樓同價格就買了! 不二價結果價格抬上去，建商彼此都認識一定會聯合作價，連殺價都沒機會，只有利率漲或房產稅大漲或貸款大幅緊縮才能壓制房價

  3. 看誰沒穿褲子 says:

    實價登錄有助資訊的透明，資訊一透明人為就較不容易操作。我的看法是，實價登錄，資訊透明，如同退潮一樣到時誰沒穿褲子便知了。

  4. 訪客 says:

    很不錯的觀點…
    不過股/房價都是有起有落，到最後就是各取所需來大肆宣揚，未來公布的是區段均價，只能說有參考價值，但不同的建商/建材確實是有不一樣的商品價值，可能會有點劣幣逐良幣的可能…

  6. CK says:

    雖然奢侈稅可以抑制炒作，但個人對其成效是持比較保留的態度。畢竟除了預售屋外人頭的問題也不見有政府有什麼追查的動作。
    不過，就像路過的訪客大大講的，價格還是由供需來決定。實價登記只是防一些不良仲介或代銷的詐騙行為而已。若真要講，實價課稅才能算是比較有實質的影響力。
    其實，大家有時候太誇大政府的角色(或者說我們都被洗腦的認同政府是萬能的)，房市的起伏其實比較像汪洋大海上的一條小船。政府能做的其實只有打造一艘比較堅固的船以免大浪來時翻船，但浪的起起伏伏其實不是政府能完全左右的。

  7. 路過的訪客 says:

    謝謝樓上幾位的回應!
    我想大家對於討論奢侈稅, 實價登錄這些問題, 無非都是為了討論一個問題, 房價到底會不會受影響? 所以, 關心的重點是"房價", 應該不是這些手段. 所以, 我想我也來說說我對於房價的一些看法.
    我在上文中已經提到, 房價是由市場決定的, 這關係到買賣雙方的強弱勢的問題, 又或者說, 目前這到底是賣方市場呢? 還是買方市場? 要探討這個問題, 要分買, 賣兩邊分別論述其困境問題.
    但是, 因為大家都關心賣價會不會下來, 所以, 我就先不去談買方的困境問題, 在這裡, 我想先只談賣方的困境問題.
    到底賣方有沒有困境呢? 是不是真像大家說的, 市場已經供過於求, 賣方有囤貨壓力, 應該要降價賣了, 但是因為可以貸到低成本的資金, 所以還撐在那裏…所以要大家搬張板凳等著看, 先不要急著進場…等等的說法呢?
    我要分析賣方的困境, 其實最主要的就是要看它壓了多少的"本", 以及這個本的壓力重不重? 如果"本"的壓力重, 那就有壓力要求現, 如果"本"的壓力輕, 那就可以等待好時機…究竟賣方有沒有重本的壓力呢?
    要做"本"的分析, 還得針對不同的賣方來看. 我想我們需要去細分不同的賣方, 他們各自有不同的背景與問題的成因, 所以, 我想把賣方分為以下幾種: 紅單客, 合約客, 建商, 屋主, 還有一個穿針引線的仲介商, 在各分類賣方中所扮演的角色.
    第一個要談的是"紅單客", 我想我先表明立場, 我要在此嚴正的呼籲, 請大家絕對要鄙棄紅單客, 絕對不要去買紅單, 以及鄙棄跟紅單客串通的仲介與建商!
    紅單客, 比賣黃牛票的人更差勁, 黃牛票, 起碼還得出個本錢, 而且還要在開場前賣掉, 要不然就要自己吞掉的成本壓力. 而且在兜售黃牛票的時候, 還要忍受很多人鄙視的眼光, 一張張賣黃牛票, 也是有一點點的眼淚成分在裡面!
    但是, 紅單客呢? 它連一點點成本都沒有, 一點點時間壓力的風險都沒有, 賣紅單的時候, 還姿態很高, 你不要有別人要, 我今天只賺你這麼 5%, 10%, 你還得謝謝我沒有狠狠砍你一刀, 這究竟是甚麼態度? 甚麼樣的買賣關係啊?
    如果你很鄙視黃牛客, 那你又為什麼可以縱容紅單客這麼氣焰囂張? 是甚麼房子讓你錯過就買不到了呢? 有必要你出這麼多錢, 還要被人剝一層皮呢?
    紅單客因為沒有任何成本壓力, 根本就沒有困境可以討論, 五天十天賣不掉, 只要去退刷就好了, 根本就沒有任何風險, 這種不對等的買賣關係, 根本無需分析.
    我要呼籲政府仿效香港立法, 紅單視同契約, 刷了紅單, 建商有權力要求紅單客全額履約, 以及在正式立法前, 我呼籲所有的買家, 絕對不要買紅單, 鄙棄紅單客. 也在此呼籲開版的陸大, 關閉紅單轉約區, 一同呼籲譴責買賣紅單的行為!
    另外, 在此, 我也想呼籲大家鄙棄與紅單克聯手炒作的仲介與建商! 如果沒有這些惡質仲介幫紅單客出貨, 五天十天也很難賣掉, 而且如果沒有建商允許紅單轉約, 又怎麼會有人去"拿"紅單來賣呢? 建商出紅單, 最多就是退刷, 為什麼可以允許紅單客跑來說, 要簽約的人是別人, 不是紅單客自己? 如果建商允許轉紅單, 就代表這個建商或代銷的品德有問題, 就是要靠紅單客跟惡質房仲聯手炒房, 我呼籲大家一併鄙棄這樣的建商, 就算它的建案再好, 也不要去買他們的房子!
    紅單炒作才是房產價格失控的最大元凶, 其他甚麼奢侈稅, 實價科稅, 銀行利率問題, 根本就沒有打到要害, 不打紅單客, 要談壓抑房價, 根本就是緣木求魚!
    談紅單客, 寫得有點長了…關於其他種賣方, 我想晚一點再寫出來跟大家討論…
    以上, 僅作參考.
    再一次, 嚴正呼籲, 鄙棄紅單客!
    版主回覆：(06/30/2012 07:42:36 AM)
    感謝分享。說明一下，本部落格「平轉換約」專區並不是「紅單轉約」專區，而是購屋者跟建商簽約後到交屋前的退場機制。謝謝！

  8. Benny says:

    個人認為「實價登錄」後房價會大跌。理由是近幾年該買的都買了，不該買的也買了，潛在客戶所剩不多。雖然投資客近幾年大賺，但以目前很多新建案超過一半以上都是投資客。就算是自住客換屋也得找到願意接手的人才行。在客源越來越少的情況下，投資客勢必面臨難以"變現"的窘境。為了"變現"，唯有秉持"降價競賣"、"少賠為贏"的原則才能順利出脫成功。否則將淪為滿手燙手山竽、出脫無門。
    此外也列舉幾項有助房價下跌理由如下：
    1. 奢侈稅屆滿一年，套牢籌碼將傾洩而出。
    2. 台經院下修今年全年GDP。
    3. 今年上半年出口衰退。
    4. 景氣連七藍，據說尚未落底。

  9. CK says:

    我是覺得，所謂的紅單客是不良制度下的產物。坦白講，整個制度是一面倒的偏向建商及投機客，紅單只是一個環節而已。
    就像有些代銷自己也會把好的物件吃下來一樣，資訊的不對等本來就會有這種投機取巧的現象出現。你要說可悲也好，但這些人有能力的是可以拿到比建商枱面上的價格要低時，他轉出時就算只賣的跟建商一樣的價格也是賺。
    也就是說，問題不在我們要抵制紅單客，而是整個制度需要反思。
    就好比說，大家同情東興跟興隆國小的流浪學生但卻又不去思考那堆爛政客是自己選出來的一樣荒謬 。

  10. 訪客 says:

    以台灣的經濟、空屋率和人口即將減少，看不出房價有繼續上漲的理由
    過去資訊不透明，很多人不知不覺當了冤大頭！
    未來資訊公開後，還願意當冤大頭的人，應該很少了！

  11. 小開 says:

    資訊公開之後, 誰來維護或保證資訊的正確性? 同一區域條件相當的物件, 甲登錄每坪成交價20萬 (毛胚屋或是不實登錄), 乙登錄每坪成交價30萬 (豪華建材及裝潢或是不實登錄),現在有人要以每坪25萬賣你, 你認為價格合理嗎? 這樣的制度與現在有何差異?

  12. 訪客 says:

    11的舉例太極端
    物件不會只有兩個 而是同一社區 同一地區在比較
    且至少可以比較出空屋的價值大概在哪 裝潢設備多少本來就見仁見智
    同樣10年的BMW價格不會差太多 如果有賣貴很多一定事改了換了甚麼

  13. CK says:

    扣掉不實登錄外，#11講的可能會是之後我們常遇見常態。
    法挸以隱私權為由採區段化、去識別化方式，實務上我們也無法辨別同一區段內不同位置(如角地)及不同狀況(如社區經營良好)的房子的差別。
    到頭來，所謂的資訊透明化還是被打折扣，仍有資訊不對等的問題在。
    隱私的保障是有必要，但我們有時可能是賣方也有時可能是買方。明確的價格資訊的揭露可以更進一步減少混水摸魚的空間，對自住客來講反而比較有利。

  14. Benny says:

    到時候只要建商和投客聯手炒房，左手賣給右手，製造一個高價成交紀錄，然後投客就會很興奮的對外宣稱關埔房價已經衝破30了……….???

  16. 訪客 says:

    用股價（股市）來形容房價（房市）並不合理，一支股票可以大家買、大量買，一間房子卻會只有一個擁有者、一個價格，股價透明是因為股票（股份）被大量複製，房子不會大量複製，所以結論是房價將會繼續漲上去。

  17. 訪客 says:

    房價不太會跌理由很簡單 跟巴菲特的價值型投資邏輯一樣 就是房產投資的是在價值上置產 有錢人的絕大部位資產 "只能"放在不動產 不可能是滿手股票或黃金或其他動產 如果你是有錢人因該可支持這一現象 而奢侈稅造成的投機客出場 更驗證了目前房價非由投機客支撐 否則早跌了 事實證明沒跌! 實價登錄沒有幫了買方或賣方 因為這跟構成房屋價值得許多條件 如地段或建材 實價登錄一點關聯性都沒有 這政策只是可加速買方確認價格高低 如此而已 看到樓上還有人仔細剖析 講得頭頭是道 就覺得很好笑 在建商看來 這不過就多個代書流程手續 如此而已 完完全全沒任何正面或負面影響

  18. CK says:

    to #16
    股價透明不是因為可以被複製而是他有集中市場且公開交易。而且你的結論也太跳躍了。
    to #17
    王雪紅是有錢人吧，你可以去查查她的財產為何會因為紅茶店股價腰斬而財產減半。我相信這世上一定有富人把財產都投到房地產裏，但絕對沒有「 有錢人的絕大部位資產只能放在不動產」。巴菲特不是，比爾蓋茨也不是。
    我也相信實價登錄不太會影響房價，甚至應該把資訊更近一步揭露以免不良建商/仲介仍有混水摸魚的空間，而讓好的建商/仲介可以脫離劣幣逐良幣的困境。
    總之，房價跟有沒有實價登錄其實沒有太大關係。不過對建全房市是有正面效益。建商怕的不是實價登錄而是實價課稅，這才是真的對那些炒作者有效的一招。不過以馬囧在證所說的跛腳樣，實價課稅在他任內應該不會有任何機會吧。

  20. Allan says:

    奢侈稅並沒有造成的投機客出場，而是近幾年大賺所以還可以撐，或者被套牢等待時機出貨從紅單轉讓依然熱絡就可知。但不管有錢人/沒錢人這些投資物件都必須有人接手才能變現，在買方越來越少的情況下，唯有柄持股市操作之"先賣先贏"、"壓低出貨"、"落袋為安"的原則才能順利出脫……..

  21. 路過的訪客 says:

    在繼續談合約客的處境之前, 還是先續一下紅單客的問題.
    這兩天找了朋友聊聊, 才知道原來紅單客的存在, 是我們的消保官做的好事! 原來以前建商在刷紅單之後, 如果買方後悔的話, 是會沒收那十萬塊的!
    但是, 幾年前, 我們的消保官居然跳出來說這對買方不公平, 所以, 要求建商不可以沒收那十萬塊, 要求全額退費…這才搞出今天這些無良的紅包客!
    其實, 除了少數串聯紅單客炒作房價的不肖建商之外, 其他的建商也很頭痛紅單客, 因為它壓住了房子, 又不是真的要買, 建商自己也不能賣, 然後, 外面紅單滿天飛, 又被真的要買的客人上門來抱怨, 其實有良心的建商也是為了這個問題頭痛不已!
    看來, 在正式立法禁絕紅單客之前, 還得先去消保官那邊抗議, 請他們管管正事, 不要濫情, 隨便亂管事, 搞得大家雞犬不寧…
    下一篇, 回頭談"合約客"…
    以上消息, 僅供參考

  22. 路過的訪客 says:

    續談賣方困境探討
    第二個來談合約客, 這裡要定義所謂的合約客, 不是簽合約的都算, 因為我這裡要談的是"買賣", 所以, 是指那些要拿合約來賣錢的, 才稱為合約客!
    合約客已經簽了約, 承諾要買這個房子了, 這個承諾就成了他的負擔! 基本上, 我把合約客分為幾類:
    1. 本錢不夠, 本身財力不足, 根本沒辦法過戶! 簽合約時, 只是想要賣合約的.
    2. 本錢夠, 有能力可以過戶, 但是, 簽合約還是想要賣約的! 這又分為兩類 2A. 不想熬兩年奢侈稅的. 2B. 可以熬過兩年奢侈稅的.
    3. 是自住客, 但是發生狀況, 無法走到過戶, 要把合約拿出來賣的!
    把合約客定義好了, 大家應該很快就可以看出他們各自的問題與困境了:
    第 1 類: 因為他們本身根本就財力不足, 所以, 他們的壓力點出現在"快要過戶前", 也就是建商鷹架快要拆了, 代書已經要開始切割過戶的時候. 這是這一類合約客的致命點, 而通常, 這類的合約客都跑預售案場跑得很勤, 甚至就是案場的小姐組團買的, 所以, 常常拿到的都是該案比較好的區位, 價錢也稍高一點, 所以, 真要過戶的話, 壓力也是很大的. 這一類的合約客, 是自住客可以去爭取好價格的, 不管他再怎麼吹牛, 他在過戶前, 一定得把合約賣掉, 有了這個壓力點, 自住客要沉住氣, 好好談, 相信可以用好價錢買到你心目中的好區位的! 搞不好, 運氣好, 還買到合約客賠錢殺出的單, 那就真的賺到了!
    第二類, 先談 2A 類, 因為他不想熬兩年奢侈稅, 所以, 他的處境只比第 1 類的好一點點, 他也想在過戶前賣掉合約, 所以也是可以好好談談的, 但是, 不能逼得太急, 逼上梁山,他就寧可過戶, 等兩年再來賣, 這樣買家就會錯失他想要的區位了! 但是, 比兩年前的售價高, 但是比過戶前, 建商的清盤價低一些的價碼, 是可以談成比建商的保留戶還好區位的房子!
    2B 類是最難談的一類, 因為他是準自住客, 合約賣不掉, 他就過戶留下來自住, 這一類的賣家, 在合約階段也是沒有壓力點的, 我想把他合併到我談"屋主"的那一段來一起談.
    第三類, 本來是要當自住客的, 因為種種原因, 變成上述的第一類, 或者 2A 類, 情境如何, 我就不加贅述了!
    所以, 綜合以上分析, 可以有幾點結論:
    1, 合約客因為已經對建商有了承諾, 所以是有壓力點的. 大致來講是可以"合理壓迫"的, 但是, 買家要多做功課, 如果可以判斷出你的對手是上述第一類, 那就要把握機會好好談, 並且要確實掌握有沒有競爭者, 運氣好, 可以用好價錢買到好貨色! (但是, 記得, 只可以暗爽, 不可以趾高氣揚, 甚至去指責對方)
    2. 奢侈稅對合約客是有阻嚇的效果, 也讓想要只買賣合約賺錢的人遲疑, 這在買賣關係上, 的確是幫了買方一把的, 這一點效果大家不要忽視, 而不要把最後房價上漲的果, 都一股腦的推給"奢侈稅無效"的推論.
    3. 實價登錄, 又或者實價課稅, 對於這一段的交易行為是沒有效力的, 它只會對"屋主"有影響而已, 這等我下一篇討論屋主時再來談! 所以, 房價上漲有好幾個階段, 紅單一次, 合約數次, 屋主交易…., 大家可以看到, 奢侈稅以及實價科稅只對中後段的漲價態勢有壓抑, 但是, 在前段交易上, 其實一點效力都沒有…這一點, 大家就知道為什麼這些措施搞半天, 好像效果都很差…打蛇沒有打到七吋啊!
    以上觀點, 僅供參考!

  23. CK says:

    的確，預售屋的制度造成了一個很大的灰色地帶。這部份之前是有新聞報導國稅局要以一般所得課稅並恐嚇建商要交出名單，不過後來好像也沒大什麼後續動作，我猜是不了了之吧。或許陸大在這個業界人脈廣有些消息可以分享一下…
    雖然小弟看房的間數不多，不過我是覺得第一類、也就是無力過戶的人現在其實不多。主要還是有能力過戶的人為多，至少現階段來看這些投資客沒有週轉的問題。而且有顧忌奢侈稅的人也應該早在奢侈稅實施前就脫手了，目前留下來的人應該都還有相當能力撐的、至少撐兩年還不會是大問題。
    如果房市持續上漲，那這些撐過兩年的投資客們應該還是有利潤，不過可能不會太高、除非房價能有過去幾年的漲幅。
    如果房市反轉，那這些投資客大多會再抱個幾年後才認賠殺出。多數投資客會血本無歸(或變負資產)，但還不至於到要跳樓被法拍的地步。也就是說，這些投資客的口袋雖然不是深不見底但也還能承受損失，會上新聞的少數的慘案。不過也是不得不去承受那麼大的損失，畢竟房價跌個兩成等於本金全無、紅茶店再慘也只跌掉本金七八成而已。
    話講回來，小弟認識的投資客沒幾個而且比較偏菜籃族型的。或許有些採樣不足，有錯請鞭小力一點。

  24. 也是路過 says:

    不佔同#21 路過的訪客，對於"紅單客的存在, 是我們的消保官做的好事"的說法，
    消保官的立意是站在保護消費者的立場，也就是拿紅單的本人。不是拿紅單的人就是一般所稱的紅單客，紅單客是因紅單可以轉讓來賺取差價，所以問題不在於紅單可不可以退，而是紅單可以轉讓，這是兩回事!

  25. 訪客 says:

    其實只要政府下一道禁令 預售審閱期建商不的轉讓他人,紅單這招就失效….
    另#11 說法也沒錯,
    實價登錄是區段價不會標明地址樓層,這會有很大的模糊空間,
    只會助長便宜屋 有理由 開高價,叫你去政府網站看,高檔建材或好位置高樓層,會被受影響, 而且中古屋 管理優劣 位置景觀 建材 裝潢,就算門牌差一號也可能差1坪5萬以上……
    以現階段3房 竹北同一去段來說 你只要肯勤看屋,跑5個以上建案,行情大概就會有所心得,價差就是樓層位置與建材….不會價格差太多,
    就是

  26. 路過的訪客 says:

    謝謝 #24 的指正, 是的, 的確是"建商"應該要拒絕紅單轉讓的行為, 而且紅單審閱期應該確實執行, 而不是可以看個一兩個禮拜, 讓真正要買房的人無法買, 還讓紅單客可以有時間去賣紅單, 如果建商可以自律, 超過一個禮拜還不回來簽約, 那十萬沒收而且紅單自動失效, 這樣就能杜絕紅單客的產生了.
    所以, 我應該呼籲要鄙棄可以紅單轉讓的建商, 這代表一種惡意炒作的行為!

  27. 紅單建商最喜歡 says:

    預售價格通常反應建商預期認為房子蓋好後的價值,建商是原廠,代銷是代理商,仲介是經銷商,投資客是批盤商,各種不同的角色演出的一段房屋行情,真正購屋者就是這商業行為的最後犧牲者,房子沒有賣到自住客手中,價格都是以上的食物鍊自導自演,所以這個網站上有60%是汎建商同行,天天上來查訪交易行為,所以房子要真正蓋好了,撐得住價格才算數,對於自住客可以從多方觀察房價的售出行為是不是真售出,觀察一年半載應該可以看出端倪,只不過這次奢侈稅鎖住時間長達兩年,明年中應該就有大量的脫售潮,幾千戶的空屋,有錢在身上,預售買不買已經不重要了

  28. CK says:

    to #27
    扣掉包租公，自住客的確是這個市場最終消費者。但就新屋來講，自住客仍有向建商買房子的管道。自住客不全然食物鏈的最底層，只是跟投資客的差異在於資訊不對等以及無法以量制價。
    被奢侈稅鎖住的房子會有多少量是個觀察的指標。但要說明年會不會有多殺多的話我是比較保守看待，比較可能的是物件變比較多議價空間變大。
    要找到想保本的投資客、以他的成本價去買他當年買的預售屋(尤其是四房產品)是很有機會的，但要他賠本賣的機會則有點難度。個人猜測，明年竹北首購產品回到15/16上下(現在大概18吧)的可能性比較大，除非有重大事件、如中國房市崩盤，不然緩跌的機會還是大於暴跌。
    不過以近幾年雲霄飛車式的經濟表現，現在講話都要保留五分…哈哈…所以以上發言大家聽聽就好。
    多頭的顏總都不看好了，我想反轉的可能性是比較明確了。

  29. 噗噗 says:

    感謝路過的訪客精闢的分析：以上身為夾心餅乾的我(仲介），房價之所以上漲或下跌，純粹是買方和賣方何者較弱勢，也就是現在是買方巿場或反之賣方巿場，有一些事實提供大家想一想，立場的不同，買方不管房價高或低（一律覺得貴），賣方咧不論成交多天的價格（永遠覺得太便宜），自已從事房仲經歷太多自住買方，買到房子前口中就只有一段話（房子怎麼那麼貴）5年前是這樣，5年後還是一樣，房子買了之後，因總總因素要賣房子，所謂的屋主心態這時就出現了，不管其它成交價格多少，自己的房子永遠是該大樓或那一條街上最好的，別間賣多少硬是要加個50~100萬，這就是原因。個人見解

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